Location logements: Le multiplicateur de revenus brut

Salut,

J'ai vu sur le MR qu'il y avait plusieurs propriétaires de logements.

Je veux me lancer la dedans, mais je part pas mal de zéro pour les connaissances dans le domaine.

En regardant plusiuers arcticles sur le sujet, on parle du MRB (multiplicateur de revenus brut) pour établir le prix d'achat d'un immeuble locatif. Donc Valeur de la propriété = MRB X Revenu Brut Annuel. Idéalement selon ce que j'ai lu, il devrait se situer entre 7 et 9... Par contre, sur la rive sud de mtl, impossible d'en trouver, et ceux qui se rapprochent du 9, c'est des immeubles finis avec pleins de rénos...

Ceux qui ont acheté RÉCEMMENT, avez vous fait ces calculs? Est ce raisonnable de penser que je puisse trouver des immeubles avec un MRB semblable en banlieu ou même a Mtl?

Merci

Tu dois lire des livres qui datent de 10-15ans.

Malheureusement, dans le plex de petite et médium taille en "bonne forme", c'est difficile de s'en tirer en bas de 10-15. Avec les bas taux d'intérêt, il y a eu un engouement pour ce type de bâtiments. En plus, la conversion en condo et le fait que ce genre de construction locative ne se construit plus vraiment, augmente la valeur.

Honnetement le MRB pour moi sa veut pas dire grand chose. Le MRN est beaucoup plus important car c'est ce qui te reste dans tes poches. Pour les ratio faudrais savoir quel grosseur tu cherche. 12 logement et plus a mtl tu peut avoir du 10x brut 14-16 fois net. Pour des 4 souvent on parle de 14 brut.

Personnellement je suis courtier et investisseurs immobilier. Si tu cherche un immeuble qui fait ses frais c'est encore possible. Pour un immeuble qui a une encaisse net faut chercher un peu mieux.

Pour les 5 a 8 la caisse desjardins les considère comme residentiel donc plus facile au niveau des garantie. Sjnon en haut de 5 tu devrais considéré l'assurance schl qui va te permettre daller chercher un meilleur rendement sur mise de fonds.
En passant pour la souscription a la schl le revenu prit en compte est le RB effectif donc revenu brut potentiel si louer a 100% - innocupation et mauvaise créances.

Va telecharger le rapport de 2014 sur le site de patrice menard tu va avoir une tonne d'information sur le marché. Si tu a des questions n'hésite pas

Familiarize yourself with cap rates. People who are still talking about gross income multipliers should not be investing in multi plexes.

Oublies pas que si le système de chauffage est central et que les frais d'électricité sont inclus dans les loyers le MRB devra être plus bas. Aussi les MRB moyens observés peuvent varier d'un secteur à un autre. Le MRB est un indicateur parmi d'autres.


Je te conseillerais d'acquérir un peu de connaissances avant d'investir quoi que ce soit.

bought one with a friend January, had a good deal (bought under municipal value) because the owner (old lady) was tired of taking care of it and wanted to get rid off it. She`s now one of our tenant . The building had nothing to fix (because she did it all) except I think it needs a bit of sprucing up cuz it`s old but build solid.
It generates a positive income by a couple of hundred dollars, after taxes, rent (luckily no major repairs forseen) but I`m not counting on it (and I`m not thinking of inflation) I`ll get it updated (forced appreciation) and hopefully get some $ out of it when I sell later.

D_Accord said:

bought one with a friend January, had a good deal (bought under municipal value) because the owner (old lady) was tired of taking care of it and wanted to get rid off it. She`s now one of our tenant . The building had nothing to fix (because she did it all) except I think it needs a bit of sprucing up cuz it`s old but build solid.
It generates a positive income by a couple of hundred dollars, after taxes, rent (luckily no major repairs forseen) but I`m not counting on it (and I`m not thinking of inflation) I`ll get it updated (forced appreciation) and hopefully get some $ out of it when I sell later.

Click to expand...

How did you go about finding the deal? It's the biggest challenge usually. If you prefer, you can PM me.

sspikey said:

How did you go about finding the deal? It's the biggest challenge usually. If you prefer, you can PM me.

Click to expand...

I wish I knew someone in the bank that had info on foreclosures but I don`t.
Actually this one was a word of mouth (often in smaller towns that`s how you get wind of it), so the realtor was skipped, we made an offer, we discussed, agreed on a price on paper, bank/mortgage broker-evaluation-inspection-notary badaboom badabang, signed.

OP, MRB is jus to be used as a filter to determine which properties are worth going through due diligence from the ones that don't. Don't listen to the one tryng to convince you that the fact you're talking about MRB you should stay away from RE. You just started thinking about it, you're acquiring information and you want to learn. We always hear that in RE, you make your profit when you buy, not when you sell. It is very true. You may not understand it now but when you do get it, it will make a lot of sense. GL.

Thanks. It's probably buying the right thing that would be the biggest challenge here...

Je me doute bien que le MRB est un indicateur et qu'il ne faut pas se fier seulement la dessus. Et je veux pas des logements cheaps que je vais juste pouvoir louer a des B.S...

Comment magasinez vous vos immeubles? Internet? Associations? Agent d'immeubles spécialisés? reprises de banques?

Just to continue the convo, it`s never easy... some people just luck out. My friend bought one 5 years ago (4plex) at 570k, lived in it for 3 years... wasn`t sure if the main floor would be rented but told me he had 3 people coming to see his place within 48 hrs and it was rented within a week for $1200.. it`s near a metro at the east end of Montreal.... this one is worth 700k now...

I`m always looking on the internet, sometimes ask my friends etc etc. As for bank repo`s... you`ll need to know someone in the bank for decent ones...the ones that end up online are the ones that have been passed by many inside the banks first.

J'ai une question plus technique. Si j'emprunte une partie de ma mise de fonds sur une marge hypothécaire, est-ce que les intérêts vont être déductibles d'impôts au même titre que les intérêts hypothécaires sur le terme?