Investir dans l'immobilier en 2015: What, where, how?

**English responses welcome!!**

Salut les boys, je commence à m'intéresser dans l'immobilier et voir le potentiel.
Je sais que, durant les 15 dernières années, les prix au Québec ont augmenté de 300% et que les prix des loyers n'ont pas du tout suivi (+-52%). Donc le profil de l'immobilier n'est pas du tout ce qui l'était, par contre l'effet de levier est unique à ce domaine.

Pour un premier immeuble, je regarde pour un 6-8 logements dans les endroits plus populés de la province (rive-sud, rive-nord, mtl et environs)

Pour les pros de l'immobilier ici, quels sont vos conseils pour partir du bon pied?

Recherche d'immeuble: Des courtiers spécialisés dans les reprises?, des contacts spécifiques dans les banques?, avez-vous des bonnes ressources à référer?

Évaluation d'immeuble: Bons logiciels ou templates à utiliser? Les ratios ou calculs à faire à part les MRB, MRN?

Évaluation de régions: Comment évaluer et quantifier les facteurs externes et d'environnement de la région? Développement économique, accès aux services, démographie de la région, plans d'urbanisme, etc...

Merci! Vraiment hâte d'échanger sur le sujet qui pourrait être bénéfique à plusieurs!

Résidence pour personne agée c'est vraiment un marché intéressant pcq on s'en va vers un méchant peak de p'tit vieux au Quebec mais c'est pas pour tout le monde et c'est de l'ouvrage.


Les gros deals en immobiliers de multilogement se rendent rarement sur MLS. Les investisseurs sont ''linké'' avec les banques pour les reprises de finances et les successions ou encore directement avec les agents immobiliers. Trouve toi un agent de confiance et dit lui que tu cherche un plex XYZ et il va t'en sortir avant meme qu'ils soit sur le marché. Y'a encore de l'argent a faire mais tu dois faire une bonne acquisition au départ.

Souvent ca va commencer avec un vieux qui ''Pense a vendre''.... Il en parlent a 1-2 personnes qui connaissent des investisseurs et ils recoivent une offre rapidement. Le prix est bon pcq il y a aucune mise en marché, pas de commission, etc.


Pour ce qui est d'investir dans d'autre région, ca prend casiment un bloc ''assez gros'' pour rentabiliser un concierge sur place qui gere les problemes quotidiens et qui collecte les loyers + fait les visites, etc. Encore la faut faire attention surtout avec les régions comme la cote-nord qui peuvent avoir des boom économique qui s'essoufle le temps d'une élection. Drummondville est une place intéressante, la ville est en pleine croissance et l'emplacement géographique est idéal. On fait souvent des blagues mais bientot ca va etre moins long aller au centre-ville de Mtl par Drummond que par la rive-nord....

Bref si tu veux faire un bon achat, rentre dans le bain tout suite, quand tu vas a la pharmacie ou a la banque ramasse toute les revues d'immobilier a vendre sur le bord des portes, regarde le marché, les différents format, les années, modeles de construction, etc.

Comme dit plus haut la recherche c'est plus de connaitre le bon monde parce que ce n'est pas rare qu'un immeuble mis en vente recoit le plein prix et meme des offres d'achat plus haut.
25-40% du monde qui font des offres d'achat ne passeront pas à la banque par contre donc ca peut te donner un pouvoir pour négocier si tu es solvable.


Il n'y a pas vraiment de logiciel pour le grand public a pars les mls sur matrix par exemple. Le marché détermine la valeur de l'immeuble pour du 6-8 logements présentement ne paye pas plus que 14 fois les revenus brut parce que tu va finir dans le trou avant que l'immeuble soit profitable.

Pour savoir quel secteur sont plus profitable, va faire un tour sur la schl, il offre des bonnes statistique chaque année de la moyenne des loyers avec la tranche d'âge de l'immeuble, le nombre d'unité etc...

N'achete pas un immeuble a plus de 20 km de chez toi parce que tu va pas aimer l'expérience a moins que tu veuille avoir quelqu'un de confiance pret de l'immeuble pour la maintenance... En moyenne tu recois p-t 1-2 calls par mois pour un problème et 100-200$ de maintenance par mois aussi.

Le best c'est vraiment d'investir dans un immeuble ou tu pourras faire des rénovations une fois le locataire partie pour booster le loyer. Beaucoup de petit vieux reste et garde le même appartement +15 ans et en investissant seul ou avec ta conjointe, tu as la possibilité de reprendre 1 logement pour l'habité ou hébergé un membre de ta famille. Dès que tu es plus qu'un investisseur ou un couple tu n'as plus ce privilege parce que vous avez des parts indivises.

Lis des livres sur le sujet, j'en avais lu un bon sur le flip immobilier mais qui traitait de pas mal tout les types de construction.


En buisiness il n'y a pas d'ami! Si tu te lance dans le multi-logement, il ne faut pas que tu ai de coeur sinon tu va te faire marcher sur les pieds par tes locataires.

Merci les boys! Et comment s'assurer de partir du bon pied avec le premier immeuble? Avez vous des feuilles de calcul ou logiciel pour calculer les ratios clés?


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Si tu fais affaire avec un bon conseiller financier a la banque pour ton hypotheque il va te faire les calculs nécessaire pour valider la rentabilité du projet.