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Publié le 09 octobre 2014 à 06h23 | Mis à jour à 06h23
Le DIX30 vendu à 50%
Marie-Eve Fournier
La Presse
Dans une transaction qui frôle le milliard de dollars, la moitié du Quartier DIX30, à Brossard, passe aux mains du groupe ontarien Oxford. Les dirigeants de Carbonleo, qui ont imaginé et construit le centre commercial, estiment avoir ainsi trouvé le partenaire idéal pour continuer de densifier et d'améliorer les lieux. Les projets - qui incluent «l'élimination de pratiquement tous les stationnements de surface» - coûteront entre 300 ou 400 millions de dollars d'ici 5 ans.
«Jusqu'ici, on a investi 800 millions dans le DIX30 et on en a vendu la moitié avec un profit intéressant», résume le président de Carbonleo, Jean-François Breton, en entrevue avec La Presse Affaires. L'entente entre les deux parties prévoit qu'elles deviennent copropriétaires et cogestionnaires du DIX30.
Carbonleo (autrefois appelé Devimco) se cherchait «un partenaire stratégique à long terme» ayant «énormément de capitaux», une expertise en gestion complémentaire à la sienne en développement et une vision à long terme similaire. «On cherchait aussi un partenaire avec une plateforme canadienne, souligne Jean-François Breton. C'est plus facile de conclure des ententes avec des détaillants européens et américains qui veulent entrer dans le marché quand on possède plusieurs propriétés. Le fait d'avoir juste un centre commercial, des fois, ça nous désavantageait.»
Au cours des deux dernières années, Jean-François Breton a contacté «quatre ou cinq» acquéreurs potentiels. Il n'y a pas eu de surenchère: tous offraient des «prix semblables». Oxford, le bras immobilier du régime de retraite des employés municipaux de l'Ontario (OMERS), a donc été choisi en raison du «bon fit entre les équipes et du fit sur la vision».
«À long terme, les perspectives économiques de Montréal et de la Rive-Sud sont très positives. Et c'est dans cela que nous avons investi, dans une vision à long terme pour la Rive-Sud», a commenté Michael Kitt, vice-président exécutif, Canada, du Groupe Immobilier Oxford.
Copropriétaires québécois
Carbonleo devait réorganiser son actionnariat puisque Rio Can et Ipso Facto (fonds immobilier de Pierre Bourgie, des salons funéraires du même nom et de Serge Robitaille) se sont retirés du projet en 2013. Le groupe d'investisseurs québécois qui est derrière le DIX30 depuis ses débuts a alors «étiré pas mal de capital» pour racheter leur participation. Les régimes de retraite de la STM et Placide Poulin (fondateur de MAAX) ont aussi pris leur profit cette année-là.
Aujourd'hui, les copropriétaires québécois du plus vaste centre commercial de type lifestyle au Canada sont les régimes de retraite d'Hydro-Québec et de la Ville de Québec, de même que la famille Beaudoin-Bombardier (fonds d'investissement de placement immobilier BB) et Andrew Lutfy (propriétaire des boutiques de vêtements Garage et Dynamite). Les deux autres investisseurs préfèrent conserver l'anonymat.
Projets
Les centaines de millions obtenus par Carbonleo dans cette transaction lui permettront de retourner de l'argent aux investisseurs et de financer plusieurs projets (voir ci-dessous). Jean-François Breton envisage notamment de faire disparaître un maximum d'asphalte des lieux, en construisant par-dessus des habitations, des commerces, des espaces à bureaux, etc. Le stationnement sera déplacé en sous-sol.
L'homme d'affaires prévoit donc reproduire la formule qui fait le succès du Square, une phase de 300 millions de dollars munie d'un stationnement souterrain qui a coûté, à lui seul, 60 millions. Le terrain de cette phase est occupé à 90% par des immeubles, alors que dans le reste du DIX30, le ratio est plutôt de 25%.
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Les projets de densification et d'amélioration du DIX30
1. Un deuxième hôtel
À très court terme, soit dans six ou sept mois, la construction d'une 3e tour dans le Square débutera. On y trouvera des commerces au rez-de-chaussée et des bureaux dans les étages supérieurs (entre 60 000 et 80 000 pieds). Un hôtel quatre étoiles et demie sera érigé au-dessus. «Les chambres coûteront environ 200-225$. Nos études démontrent qu'il y a de la demande pour ça sur la Rive-Sud. On parle à deux groupes et on devrait pouvoir faire une annonce d'ici les Fêtes», confie Jean-François Breton. Le DIX30 inclut déjà un hôtel Alt (Groupe Germain) dont les chambres sont louées 149$.
2. Moins d'asphalte
Inaugurées en 2006, les premières phases du DIX30 (I et II) sont essentiellement composées de grandes surfaces et d'immenses stationnements. Ce qui a d'ailleurs valu au centre commercial de nombreuses critiques. Jean-François Breton veut construire sur ces stationnements, ce qui permettrait notamment d'ajouter 300 000 pieds carrés de commerces et des bureaux. «On veut amener ça à l'échelle du Square en en faisant un petit village.»
3. Plus de résidants
Le DIX30 compte déjà 300 unités d'habitation derrière la salle de spectacle L'Étoile, dans un quartier baptisé la Cité Dix30. Les immeubles à condos de six étages sont un peu en retrait du centre commercial. Les prochains seront en plein coeur, là où se trouvent actuellement les stationnements des magasins à grande surface. «Dans les meilleurs lifestyle du monde, il y a toujours du résidentiel», fait valoir Jean-François Breton, qui espère la concrétisation du projet de train de type SLR entre Brossard et Montréal. «Ce serait un plus.»
4. Des piétons et des arbres
Carbonleo veut créer un environnement «plus intéressant» pour les piétons avec des arbres, quelques parcs, des fontaines, des trottoirs plus larges, etc. Jean-François Breton souhaitait construire ce type de projet à échelle humaine dès le début, il y a 10 ans, relate-t-il. «Le marché ne nous le permettait pas, à l'époque [...] Ça a été difficile au départ de faire comprendre aux détaillants ce qu'était un lifestyle center. Alors on a seulement commencé avec du commerce de détail. Mais dès la phase 3, des bureaux et des services ont été ajoutés.»
5. Glissades d'eau à la Jay Peak
Déjà en construction, les projets de planchodrome (skatepark) et de piscine à vagues pour faire du surf doivent ouvrir leurs portes à temps pour Noël. Carbonleo ne s'arrêtera pas là. L'entreprise veut aussi construire des glissades d'eau intérieures comme celles qu'on retrouve à Jay Peak, au Vermont (Jay Peak Pump House) «mais peut-être un peu plus gros», précise Jean-François Breton.
6. Sortie d'autoroute supplémentaire
«On fait une deuxième sortie d'autoroute. Celle qu'on a construite sur la 10 va tellement bien qu'on a décidé d'en faire une sur la 30 avec station-service, dépanneur, restauration. On est à développer ça. Ce sera terminé dans 18 mois», indique le président de Carbonleo. Le projet, inclut aussi, l'ajout, dans le quartier Cité, d'une deuxième pharmacie, d'une épicerie fine et d'une clinique médicale.
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EN CHIFFRES
- 2006: inauguration du DIX30
- 210 acres de terrain
- 2,3 millions de pieds carrés de surface multi-usage (vente au détail et bureaux)
- 22 millions de visiteurs par an
- 7 phases de développement
- 760 millions: évaluation municipale
- 300 unités d'habitation
- 310 magasins
- 53 restaurants
- 2 salles de spectacles
- 1hôtel (Alt)
- 1 cinéma
