J'ai eu les 2 condo loué, j'ai aussi eu une maison(duplex) que j'ai loué. Condo ce qui est sharp, tu t'occupe de rien a part collecter le loyer. Le duplex, tu t'occupes de ca meme si ca te tente pas. C'est toi qui sais si t'aime ca faire ca. Le gros de l'entretien est l'été et moi l'été c'est mon peak d'ouvrage alors mes temps libre je les passe en bateau ou a profiter de l'été. Seule chose la maison ma demandé plus d'entretien et temps, mais elle a prit de la valeur pas mal plus que le condo sur la meme periode de temps. L'important selon moi dans les actif locatifs que tu habites pas c'est un cashflow positif ou au moins a zero, ca fait chier sortir de l'argent de ses poches et ca diminue ton rendement sur ton investissement initial, c'est comme si fallais tu remette de la mise de fonds chaque mois...
Condo ou duplex à revenu locatif?
- Thread starter Jeentonik
- Start date
Rodrig
New member
Spas grave el gros, c'est les locataires qui le paye pour toi !! Pi dans 20 ans c'est cashhh dans tes poches !!
*VR6*
Well-known member
Lol je parlais des condos et c'étais une manière de parler ma ptite lampe de poche.
Ce que je dis c'est que tout dépendemment de l'argent que tu vas mettre comme cashdown, c'est dure d'arriver on-par avec les paiements de l'hypothèqur parce que #1 tu as des depenses ici et là (pas mal moins qu'un duplex) et #2 le loyer couvre souvent pas la totalité (surtout si tu inclue des services genre internet etc).
Alors comme j'ai pris la peine de dire dans mon premier post, à moins de mettre un montant considerable de cashdown qui fait en sorte que tu te retrouve avec une plus petite hypotheque que le revenu locatif, tu vas difficilement avoir un ristourne mensuel avec la location d'un condo, même que je connais des gens qui en mette de leur poche à tous les mois pour combler ce que le loyer ne couvre pas.
PAR CONTRE, si tu vois plus loins que ta graine ca veux crissement pas dire que c'est pas un investissement LOL, tu te retrouve quand même avec 250k à la fin de ton terme...Quand même tu aurais à mettre 200$ par mois dans to condo loué pour combler le gap, tu te retrouve quand même avec 250k à la fin de ton terme. C'est non seulement un bon investissement mais en quelque sorte une facon d'économiser, yen a qui choisisse de mettre le 200$ par mois en REER d'autre qui le mette "dans un condo qu'il habite pas"...
Pendant que le voisin pense qu'il met 200$ par mois dans un condo qu'il habite pas "pour s'en vanter", ben la gars se retrouve non seulement avec 250k à la fin, mais avec un condo qu'il va pouvoir continuer de louer pour faire 100% des profits de location...
Mais ta raison 0 investissement a faire avec ca lol
Rodrig
New member
J'ai jamais dit que ce n'était pas un investissement .... Voici ce que j'ai dit:
*VR6*
Well-known member
Je t'ai probablement lu trop vite parce que ce que j'ai retenu c'est ce bout la :
Dans le fond on dit exactement la même chose, bien sur que c'est un investissement, ce que je disais initialement c'est que c'est pas un investissement auquel tu dois t'attendre à une ristourne mensuelle comme un REIT mais bien un investissement long terme...
Tout ca pour dire c'est pas parce que tu recois pas d'argent à la fin du mois que c'est pas un investissement que on semblait prétendre précedemment...
personnellement, je crois beaucoup aux investissements dans l'immobilier a condition d’être pro-actif et allumé. Par contre tu doit être prêt a faire des sacrifice.
Mes premier 'move' ce sont fait avec des construction neuve donc aucune reno/casse tete. Aujourd'hui, j'ai tout vendu c'est premier ''move'' qui m'ont permis de faire des investissements dans des projet multiplex.
Bref, j'ai encore les couilles rehypotequer mais les retour sur investissement approche
Mes premier 'move' ce sont fait avec des construction neuve donc aucune reno/casse tete. Aujourd'hui, j'ai tout vendu c'est premier ''move'' qui m'ont permis de faire des investissements dans des projet multiplex.
Bref, j'ai encore les couilles rehypotequer mais les retour sur investissement approche
Faut pas viser haut pour vouloir louer un condo et avoir à débourser chaque mois. Eux qui loue leur logement n'ont pas été capable de le vendre la majorité du temps à moins d'acheter un très bon deal que tu vas faire du profit à la vente.
Rendu là tu fais un prêt B2B et investit dans un fond de placement, au moins tu devrais faire un peu de profit sans compter que tu n'auras pas d'impôt à débourser pour le remboursement du capital.
Rendu là tu fais un prêt B2B et investit dans un fond de placement, au moins tu devrais faire un peu de profit sans compter que tu n'auras pas d'impôt à débourser pour le remboursement du capital.
Nadim 323Ci
Legacy Member
Mets ton cashdown dans un REIT et reinvestis les dividendes a chaque mois... dans 20 ans tu vas l'avoir aussi ton $250k! Mais t'aura pas eu a dealer avec des locataires pendant 20 ans!
P_KK
Legacy Member
Si j'ai le choix entre un condo et un duplex : Duplex
Tu achete le duplex 0$ cash down, below market price. WIN-WIN. Laughing to the bank!
Tu fais tes calculs de tes dépenses (hypothque, taxe municipale, taxe scolaire, etc.)
Tu loue au gens au minimum le montant de tes dépenses, si tu arrive a louer plus c'est mieux!
Avant de louer, credit check leur cul (souvent ca fait peur au BS)
Rince, repeat dès que tu peux.
Un duplex de exemple 350k va te donner peut-etre 563k dans 25 ans...zéro cash down...laughing to the bank!!!
Et ca c'est avec un juste un duplex et 2% d'augmentation de valeur par année!
Pourquoi le duplex, c'est vraiment pour éviter les moments ou tu ne peux pas louer tu va devoir payer de tes poches.
Plus tu as du monde qui te paye, moins le risque est grand. Exemple si tu as un locataire qui ne paye pas sur ton 8 logements, ben c'est pas trop pire. Un condo louer a 1000$ par mois disont et le locataire ta pas payé et décide de sacré son camp! Ouff...bonn chan!
Biensur etre propriétaire n'est pas fait pour tout le monde, mais l'effet de levier est intéressant!
C'est comme ca tu fais du cash en immobilier! Tu achete avec rien, tu paye avec le cash des autres!
Et c'est important de faire du cash au moment de l'acheter, c'est a dire d'acheter plus bas que la valeur de l'immeuble.
L'emplacement est importante aussi, proche du métro, épiceries, parc, etc...
Bonne chance!
Tu achete le duplex 0$ cash down, below market price. WIN-WIN. Laughing to the bank!
Tu fais tes calculs de tes dépenses (hypothque, taxe municipale, taxe scolaire, etc.)
Tu loue au gens au minimum le montant de tes dépenses, si tu arrive a louer plus c'est mieux!
Avant de louer, credit check leur cul (souvent ca fait peur au BS)
Rince, repeat dès que tu peux.
Un duplex de exemple 350k va te donner peut-etre 563k dans 25 ans...zéro cash down...laughing to the bank!!!
Et ca c'est avec un juste un duplex et 2% d'augmentation de valeur par année!
Pourquoi le duplex, c'est vraiment pour éviter les moments ou tu ne peux pas louer tu va devoir payer de tes poches.
Plus tu as du monde qui te paye, moins le risque est grand. Exemple si tu as un locataire qui ne paye pas sur ton 8 logements, ben c'est pas trop pire. Un condo louer a 1000$ par mois disont et le locataire ta pas payé et décide de sacré son camp! Ouff...bonn chan!
Biensur etre propriétaire n'est pas fait pour tout le monde, mais l'effet de levier est intéressant!
C'est comme ca tu fais du cash en immobilier! Tu achete avec rien, tu paye avec le cash des autres!
Et c'est important de faire du cash au moment de l'acheter, c'est a dire d'acheter plus bas que la valeur de l'immeuble.
L'emplacement est importante aussi, proche du métro, épiceries, parc, etc...
Bonne chance!
-Mike-
Premium
Le probleme avec les proriétés ''unique'' comme un condo, une maison ou encore un semi détaché que tu veux louer c'est que c'est facile de scrapper ton revenue de location en quelques mois a peine de non location.
Un plex, disons un 6, un bon achat va te permettre de faire tes frais avec 4-5/6 de louer VS une propriété tout seul qui te coute de l'argent quand c'est pas louer.
Le secret est de faire un bon achat au tout début. Un bon achat va te permettre de dégager un petit revenue de location tout en payant l'entretiens de base et au besoin, quelques rénovation mineure.
Meme si tu dis que c'est pour du long terme, a part ''piller'' de l'argent, je vois pas l'intéret d'acheter une batisse qui rapporte aucun revenue le temps qu'il est en financement (donc environ 25 ans) alors que tu es pogné avec son entretiens et sa gestion. Ok a la fin tu as un actif qui est clair a toi mais c'est au bout d'un méchant boute et sa compte pas le nombre d'heure que tu as mis dedans.
Je connais aucun gestionnaire d'immeuble d'expérience qui va garder une maison ou un duplex en location pcq c'est pas assez rentable comme investissement. Un duplex c'est cool pour le proprio occupant pcq ca dégage un petit revenue supplémentaire tout en étant fiscalement avantageux.
Mais acheter un condo pour le louer??Mmmm a moins d'avoir un mega deal et un spot qui te permet de louer ca a bon prix ou encore en sachant qu'il y aura une augmentation de valeur importante...
Overall, comme Boxter a dit, le plus important est de dénicher la bonne affaire. Personnellement j'attendrais d'avoir le cash pour un 4 logements au moins.
Un plex, disons un 6, un bon achat va te permettre de faire tes frais avec 4-5/6 de louer VS une propriété tout seul qui te coute de l'argent quand c'est pas louer.
Le secret est de faire un bon achat au tout début. Un bon achat va te permettre de dégager un petit revenue de location tout en payant l'entretiens de base et au besoin, quelques rénovation mineure.
Meme si tu dis que c'est pour du long terme, a part ''piller'' de l'argent, je vois pas l'intéret d'acheter une batisse qui rapporte aucun revenue le temps qu'il est en financement (donc environ 25 ans) alors que tu es pogné avec son entretiens et sa gestion. Ok a la fin tu as un actif qui est clair a toi mais c'est au bout d'un méchant boute et sa compte pas le nombre d'heure que tu as mis dedans.
Je connais aucun gestionnaire d'immeuble d'expérience qui va garder une maison ou un duplex en location pcq c'est pas assez rentable comme investissement. Un duplex c'est cool pour le proprio occupant pcq ca dégage un petit revenue supplémentaire tout en étant fiscalement avantageux.
Mais acheter un condo pour le louer??Mmmm a moins d'avoir un mega deal et un spot qui te permet de louer ca a bon prix ou encore en sachant qu'il y aura une augmentation de valeur importante...
Overall, comme Boxter a dit, le plus important est de dénicher la bonne affaire. Personnellement j'attendrais d'avoir le cash pour un 4 logements au moins.
OPBX
powaaaa
J’ai acheté un duplex que j’habite en 2012 comme premier achat. Il y a eu un incendie mineur pendant qu’il était à vendre et l’intérieur (RDC) a été complètement refait (155 000$ de factures). Plancher, plomberie, électricité, murs, divisions. En même temps, ils ont refait les 2 salles de bain (RDC et au 2e). Il est grand (1200pi^2 par étage), relativement bien situé mais dans un quartier « ordinaire » (Ville Emard); mais je loue mon 2e étage 1000$ par mois très facilement. Je pense que je peux avoir +-1400$/mois pour mon RDC; ce qui couvre plus que l’hypothèque et dépenses. Le problème avec un loyer dans cette fourchette de prix est que les locataires n’y restent pas très longtemps, souvent du court terme (2-3 ans) pour s’acheter quelque chose. Mais, c’est très facile (dans mon cas) de trouver des locataires, même avec un court avis.
J’ai fait beaucoup de travaux sur le plex (agrandissement de la cuisine), mais rien n’était absolument nécessaire. C’est parce que j’y habite et que je voulais un certain confort. En même temps, l’argent que j’ai mis dans le duplex me permettera de louer plus facilement mon RDC lorsque j’achèterai autre chose, ou augmentera la valeur de revente.
Mais j’ai magasiné pendant longtemps pour acheter un 2e plex, et bien qu’il y ait de bonnes occasions; c’est loin d’être la majorité. Dans mon coin, un plex ordinaire est dans les 450k$ et souvent tu es pris avec des locataires qui y habite depuis 15 ans et qui paie 500$/mois; problème moins commun pour la location de condo.
Bref, oui il est possible d’avoir un bon deal et de faire un bon investissement, mais c’est plus l’exception que la règle à mon avis.
J’ai fait beaucoup de travaux sur le plex (agrandissement de la cuisine), mais rien n’était absolument nécessaire. C’est parce que j’y habite et que je voulais un certain confort. En même temps, l’argent que j’ai mis dans le duplex me permettera de louer plus facilement mon RDC lorsque j’achèterai autre chose, ou augmentera la valeur de revente.
Mais j’ai magasiné pendant longtemps pour acheter un 2e plex, et bien qu’il y ait de bonnes occasions; c’est loin d’être la majorité. Dans mon coin, un plex ordinaire est dans les 450k$ et souvent tu es pris avec des locataires qui y habite depuis 15 ans et qui paie 500$/mois; problème moins commun pour la location de condo.
Bref, oui il est possible d’avoir un bon deal et de faire un bon investissement, mais c’est plus l’exception que la règle à mon avis.
infinite
Legacy Member
Quick calculation gives me
200k mortgage@2.2% 25yrs
In total throughout the term you will have
60k in interest (but say part of it is covered in rent so say 20k)
62k in annual tax
60k in condo fee
= 142k
+ unknowns
So you better hope the 200k condo sells for at least 370k in 25 yrs to break even. Some thing to think about considering the saturated condo market.
You are welcome to correct me if im wrong, im not a finance expert
Sent from my SM-G900W8 using Tapatalk
200k mortgage@2.2% 25yrs
In total throughout the term you will have
60k in interest (but say part of it is covered in rent so say 20k)
62k in annual tax
60k in condo fee
= 142k
+ unknowns
So you better hope the 200k condo sells for at least 370k in 25 yrs to break even. Some thing to think about considering the saturated condo market.
You are welcome to correct me if im wrong, im not a finance expert
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Jeentonik
Moderator
??
*VR6* résume assez bien la situation. Je pensais aussi devoir verser un peu chaque mois même si j'arrive pas flush, je m'imaginais pas arrondir mes fins de mois ca c'est certain à moins de verser un cashdown incensé et ca c'est pas dans mes plans.
Jeentonik
Moderator
Seul problème que je vois là-dedans c'est que pour quelqu'un qui débute et qui n'a aucune expérience, j'évalue aussi le risque là-dedans. T'as beau inspecter, ca beau prendre plus de valeur qu'un condo et ca beau être plus facile à payer ton hypothèque si un de tes locataires sur les 2-3-4 ne paie pas mais j'analyse ma situation et je n'ai pas énormément de temps à accorder pour l'entretenir. J'ai une maison, je passe beaucoup de temps dessus par semaine et en plus du travail et des loisirs il me reste très peu de temps pour m'occuper en plus d'une autre propriété qui va me demander probablement 2x fois de temps que ma maison. Je suis pas dans la trentaine, j'ai d'la croûte à manger encore. Je préfère être humble là-dessus plutôt que de prétendre que je peux owner un quadriplex les yeux fermés et que je vais faire du cash par-dessus la tête et en parler 'aux soupers de famille'.
J'ai une meilleure idée de ce que je veux.
Rodrig
New member
Rendu la je commencerai pas à essayer de vous faire entendre raison, c'est votre choix personnel.
Personnellement, JAMAIS je n’achèterai un investissement avec un cashflow négatif pendant 20ans .... dont en plus je dois m'occuper de la maintenance, trouver des locataires, gérer des crottés qui payent pas ...
Rendu la c'est pas un investissement que tu t'achetes, c'est une job.
Si en plus cet investissement est non-liquide comme un condo (peut prendre 1 à 2 ans à revendre) ...... NO THANX
Si vous c'est votre trippe ... bah tant mieux pour vous.
Jeentonik
Moderator
T'as pas tort, mais je ne comprenais pas ton premier raisonnement. Tu investirais dans quoi toi? Dans une REIT? Dis moi pas des REER...
Si tu achète une propriété pour la mettre en location et que le ton revenu locatif couvre 100% des frais a l'exception de la taxe de mutation et notaire...100% du remboursement de capital est du profit a mes yeux
ex:
-prend hypotheque condo 200000$
-loue le condo pendant 7 ans et rembourse 40000$ grâce au revenu de location
-vend le condo genre 220000$-4% agent = 211000
-solde hypo: 160000$
211000$-160000$ = 51000$ - +-2500$ impôt= 48500$ générer par quelqu'un d'autre
calcul valide pour du bâtiment neuf ou presque
dans tout les cas ca la fonctionné pour mois
ex:
-prend hypotheque condo 200000$
-loue le condo pendant 7 ans et rembourse 40000$ grâce au revenu de location
-vend le condo genre 220000$-4% agent = 211000
-solde hypo: 160000$
211000$-160000$ = 51000$ - +-2500$ impôt= 48500$ générer par quelqu'un d'autre
calcul valide pour du bâtiment neuf ou presque
dans tout les cas ca la fonctionné pour mois
Rodrig
New member
Oui, dans la mesure que tu n'est pas à cashflow négatif et que tu n'est pas obligé de passer tes fds à entretenir et courrir apres tes cheques, je suis d'accord c'est un bon investissement.