Cash Back Mortgages: Worth it?

SolTNutz said:
See a broker and give him your numbers, personally I have no faith in banks. Last Aug I got a mortgage through a broker for 2.4% ( fixed ), best my bank could do was 2.85% and that was with a month of getting a run around. Desjardin bank failed me, broker got my mortgage through TD and switched banks, then TD gave me a lower Visa interest rate.
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This is my issue, I don't trust them.. mainly because everyone is out to make money, you don't get something for nothing.
 
Here's the bank's logic, to my understanding:

$400 000 Plex
$40 000 Down Payment
5% Cash Back, $18 000

Mortgages:
$1 698,00/month on 2.69% Fixed
$2 004,46/month on 3.70% Cash-Back (+$18 000 stacked onto the loan)

Difference between both payments: $306.46/month
Length of term: 60 Months

60 x 306.46 = $18, 387.60

Their sales pitch is basically stating, yeah you pay more interest, but you have $18 000 cash in your account, you pay a bit less than that back, and since you have a plex, you get to deduct your higher interest anyway.


Also, after 60 months, you revert to "normal" interest rates. This was all calculated using a random number of $400 000. I'm calculating something wrong, something about how that cash back loan is processed.

With the real numbers I was given, I come under the cash back loan by about $1500.


Anyways, I'm confused as fu - I'm out of time, have to go, and well, I'm gonna sit on this and try to mentally figure it out.
 
I had an epiphany in my car drive to work.

I understand why they say it's like I make a profit. It's because at the end of the 60 month term at a fixed higher interest, I will have paid back slightly less to them they initially gave me with the cash back.

I then get to renegotiate a new term, while I still have the cashback amount in the bank (if I didn't spend it).
 
portugz said:
Here's the bank's logic, to my understanding:

$400 000 Plex
$40 000 Down Payment
5% Cash Back, $18 000

Mortgages:
$1 698,00/month on 2.69% Fixed
$2 004,46/month on 3.70% Cash-Back (+$18 000 stacked onto the loan)

Difference between both payments: $306.46/month
Length of term: 60 Months

60 x 306.46 = $18, 387.60

Their sales pitch is basically stating, yeah you pay more interest, but you have $18 000 cash in your account, you pay a bit less than that back, and since you have a plex, you get to deduct your higher interest anyway.


Also, after 60 months, you revert to "normal" interest rates. This was all calculated using a random number of $400 000. I'm calculating something wrong, something about how that cash back loan is processed.

With the real numbers I was given, I come under the cash back loan by about $1500.


Anyways, I'm confused as fu - I'm out of time, have to go, and well, I'm gonna sit on this and try to mentally figure it out.
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So, you get $18,000 cash at the beginning of the term, which you've given back by the end of the term because your mortgage cost more, and now you're stuck with a bigger mortgage because the $18,000 more that you paid went mostly to interest payment.

So, even if you renew with a regular mortgage then, you'll be paying more for the remaining duration of your (now bigger) mortgage.

It's basically just a loan with a complicated-to-calculate interest rate. Which may, or may not, be low. You need to run the numbers according to your particular situation to determine how much it will cost you in the end.
 
OP , après en avoir parlé avec mon CPA ( parce que je pensais utiliser la même passe-passe pour acheter une autre maison a revenu ) il m'a expliqué que Revenu Québec considère que l'argent que la banque te donne en échange d'un taux d'intérêt + élevé va être ajouter a ton revenu comme un gain

et que même si tu prend cette argent la , le 15k et que tu rénoves , exemple refaire la toiture , faire un bachelor durant l'année d'acquisition , vont être mis dans la colonne de capitalisation , donc reporté lorsque que tu va vendre

par contre si tu change des chauffes-eau , eux sont déductible a 100% durant l'année fiscal


Bref , ne touche pas au cash back de la banque , a moins de vouloir te faire imposer sur 15k de + cette année
 
AsunaMAXXX said:
OP , après en avoir parlé avec mon CPA ( parce que je pensais utiliser la même passe-passe pour acheter une autre maison a revenu ) il m'a expliqué que Revenu Québec considère que l'argent que la banque te donne en échange d'un taux d'intérêt + élevé va être ajouter a ton revenu comme un gain

et que même si tu prend cette argent la , le 15k et que tu rénoves , exemple refaire la toiture , faire un bachelor durant l'année d'acquisition , vont être mis dans la colonne de capitalisation , donc reporté lorsque que tu va vendre

par contre si tu change des chauffes-eau , eux sont déductible a 100% durant l'année fiscal


Bref , ne touche pas au cash back de la banque , a moins de vouloir te faire imposer sur 15k de + cette année
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je suis content, t'es le premier a qui je parles qui a entendu parler de ce "passe--passe" aussi.

J'ai décidé justement contre hier en conduisant quand j'ai cliqué sur comment ils te vendaient ce rêve.

Ouai, c'est le fun d'avoir un extra coussin, pis de pas recommencer à 0, de déduire tes intérêts (surélevés), mais au but du 25 ans, ça m'aurait couté plus cher, surtout si c'est considéré comme un gain en plus (je n'étais pas encore certain de ça).


Le piège c'est que oui durant le terme de 5 ans à 3.7% t'auras repayé moins en intérêts que le prêt de 5% initial qu'ils t'ont donnés, donc tu est "gagnant" et tu fait un "profit" ("en plus" de pouvoir déduire ton intérêt des impôts "anyway")...et SI tu l'as pas toute flambé... MAIS t'auras repayé moins de capitale sur ton prêt.


I think I have figured it out ladies and gents, please correct me if I'm wrong?
 
AsunaMAXXX said:
OP , après en avoir parlé avec mon CPA ( parce que je pensais utiliser la même passe-passe pour acheter une autre maison a revenu ) il m'a expliqué que Revenu Québec considère que l'argent que la banque te donne en échange d'un taux d'intérêt + élevé va être ajouter a ton revenu comme un gain

et que même si tu prend cette argent la , le 15k et que tu rénoves , exemple refaire la toiture , faire un bachelor durant l'année d'acquisition , vont être mis dans la colonne de capitalisation , donc reporté lorsque que tu va vendre

par contre si tu change des chauffes-eau , eux sont déductible a 100% durant l'année fiscal


Bref , ne touche pas au cash back de la banque , a moins de vouloir te faire imposer sur 15k de + cette année
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J'ai un fort doute que l'argent qui t'es PRETÉ, peu importe la raison et le véhicule de financement puisse être considéré comme un GAIN...
 
MattRC51 said:
J'ai un fort doute que l'argent qui t'es PRETÉ, peu importe la raison et le véhicule de financement puisse être considéré comme un GAIN...
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moi aussi, mais ça fait plus qu'une fois que j'entends ça, et je ne comprends pas trop comment non plus...
 
and then I read something like this (http://www.finance-investissement.c...eque-certaines-strategies-a-envisager/a/61474)

Hypothèque: certaines stratégies à envisager
19.10.2015 - 08:54 - PETER TSAKIRIS

ZONE EXPERTS - Les clients associent généralement les services du courtier hypothécaire uniquement à la recherche du meilleur taux. Or, comme expliqué par le passé, le rôle du courtier hypothécaire est avant tout d’analyser la situation financière d'un client en vue de permettre la négociation du meilleur programme, le mieux adapté à sa situation, et non uniquement de négocier le meilleur taux. Cela permet de bien répondre aux besoins du client avec un programme qui se doit certes compétitif mais avant tout, mieux adapté !

De plus, un courtier hypothécaire, de pair avec un planificateur financier, peut pousser l'avantage pour le client encore plus loin, lui offrant une gestion stratégique de ses dettes et ce, en respectant sa situation financière.

Par exemple, envisager un taux hypothécaire légèrement plus élevé permettant d'obtenir une remise plus généreuse de l'institution financière peut être avantageux. Par exemple, un client ayant une hypothèque de 200 000$ amortie sur 25 ans sera gagnant de 510.95$ sur une période de 5 ans en choisissant une hypothèque fermée 5 ans au taux de 2.59% donnant une remise de 1 000$ plutôt que 2.54% sans remise.


Ceci implique souvent une collaboration, ainsi que plusieurs discussions, avec le comptable du client, permettant d'explorer les options disponibles selon sa situation.

Voici un autre exemple illustrant l'avantage de regarder la situation globale : Un client a un prêt hypothécaire de 200 000 $ à renouveler au 1er octobre 2015 et en regardant les options disponibles, un courtier trouve les 2 produits suivants. Le client désire payer le moins cher possible :

1. Taux fermé 5 ans @ 2.64 %


2. Taux fermé 5 ans @ 3.94 %, mais avec remise de 5 % au client


Instinctivement, le choix logique serait d'offrir le taux le plus bas. Cependant, le courtier soumet le cas à un planificateur financier et celui-ci voit qu'il s'agit d'un prêt pour un immeuble locatif et que celui-ci dégage des profits significatifs imposables annuellement pour le client ;

Selon le taux marginal du client et sa situation financière, le planificateur financier constate que même si les paiements hypothécaires seront plus élevés avec l'option de remise, il serait plus avantageux de prendre cette option, de mettre la remise dans un compte d'épargne CELI et de payer la différence de paiement à partir de ce compte.

De plus, le planificateur financier calcule qu'il est possible de faire un remboursement anticipé de plus de 5 000 $ dès réception de la remise et que le compte CELI pourra tout de même fournir le capital pour payer la différence de paiement pendant les 5 prochaines années.

Dans ses calculs, le planificateur a tenu compte du rendement CELI et des économies d'impôts que le client aura au cours des 5 prochaines années en raison de la dépense d'intérêts supérieure (le client pourra déduire des intérêts plus élevés, ce qui viendra réduire les impôts sur les revenus locatifs).

Ainsi, dans cinq ans, le client se retrouvera avec un solde hypothécaire inférieur de 2 904 $ ! De plus, il aura fait une économie d'impôt de 567 $ lors du rapport d'impôt d'avril 2021 pour l'année fiscale 2020, ce qui fait une économie totale de 3 471 $ ! *

Tout ceci, sans que le client n'ait à faire de déboursé supplémentaire par rapport à l'option du taux le plus bas ;
Voici d'autres façons d'optimiser votre patrimoine lorsque la situation s'y prête :


• Envisager la technique de la « Mise à part de l'argent » et ainsi convertir les dettes non déductibles d'impôt en emprunt déductible d'impôt ;

• Envisager une stratégie de diversification de taux, choisissant de prendre la moitié de l'hypothèque en taux fixe et l'autre moitié en taux variable. Toutefois, il demeure très important d'harmoniser l'échéance dans les deux cas afin de ne pas être pris en otage par l'institution financière lorsque l'un des deux termes expire avant l'autre.

En somme, il est très important d'aller au-delà du simple exercice du « meilleur taux » et d'analyser en profondeur chaque situation financière.




* Hypothèses : Taux du compte CELI de 1 %, Taux marginal de 38.4 % et prêt hypothécaire payable sur 20 ans.
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MattRC51 said:
J'ai un fort doute que l'argent qui t'es PRETÉ, peu importe la raison et le véhicule de financement puisse être considéré comme un GAIN...
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appelle Revenu Quebec , mon CPA m'a dit qu'il avait eu une formation vla quelques temps justement sur le sujet

y'a même FoxMcloud qui est CPA il va pouvoir donner son avis
 
AsunaMAXXX said:
appelle Revenu Quebec , mon CPA m'a dit qu'il avait eu une formation vla quelques temps justement sur le sujet

y'a même FoxMcloud qui est CPA il va pouvoir donner son avis
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Donc la banque te remet quoi comme T-whatever? En gros, c'est une avance de fonds.
 
rx-heaven said:
This is usually used for someone who doesn't have the cash down to buy the property. A family member "donates" the cash down and the bank writes up a 5% cash back cheque that the person cashes and ships back to that family member. The cash back can also be used as a personnal loan since the interest rate is still pretty low compared to the regular rate
If you don't need the money this is probably not for you...


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ca sert vraiment juste a ca en fait. c'est une entourloupette pour ceux qui sont pas capable de mettre du cash de coté. /guiltyascharged
 
Cabanon said:
ca sert vraiment juste a ca en fait. c'est une entourloupette pour ceux qui sont pas capable de mettre du cash de coté. /guiltyascharged
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Ou encore pour quelqu'un qui a la mise de fond, mais qui veut se servir du kickback comme fond de prévoyance pour son immeuble.

On peut voir ça comme une entourloupette ou encore un moyen de permettre une plus grande accessibilité à un immeuble locatif avec une mise de fond assez grande.
 
BoxsterBoy said:
Donc la banque te remet quoi comme T-whatever? En gros, c'est une avance de fonds.
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le dealer Ford ou Ford Canada, ne m'a pas fait de T-whatever quand j'ai vendu a profit mes camions , c'était un Capital Gain

je ne fais que rapporter ce que mon CPA m'a dit après que je lui aille posé la question a propos des hypothèques cash back

en même temps quand on y pense 2 secondes, tu déduits a 100% tes intérêts quand tu loue a 100% la propriété et la banque te donne 15k en échange d'un taux d'intérêt plus élevé

quand c'est trop beau pour être vrai... si j'ai rien a faire demain je vais donner un coup de fil a Revenu Quebec
 
AsunaMAXXX said:
le dealer Ford ou Ford Canada, ne m'a pas fait de T-whatever quand j'ai vendu a profit mes camions , c'était un Capital Gain

je ne fais que rapporter ce que mon CPA m'a dit après que je lui aille posé la question a propos des hypothèques cash back

en même temps quand on y pense 2 secondes, tu déduits a 100% tes intérêts quand tu loue a 100% la propriété et la banque te donne 15k en échange d'un taux d'intérêt plus élevé

quand c'est trop beau pour être vrai... si j'ai rien a faire demain je vais donner un coup de fil a Revenu Quebec
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Ok faque quand j'ai acheté mon Ford et que ils m'ont donné un cashback de 2000.00 $ faut je déclare ca ...? lol
Pas sur man


Tu déduis p-e les intérets a 100% mais t'es quand meme imposé sur le gain...
 
AsunaMAXXX said:
le dealer Ford ou Ford Canada, ne m'a pas fait de T-whatever quand j'ai vendu a profit mes camions , c'était un Capital Gain

je ne fais que rapporter ce que mon CPA m'a dit après que je lui aille posé la question a propos des hypothèques cash back

en même temps quand on y pense 2 secondes, tu déduits a 100% tes intérêts quand tu loue a 100% la propriété et la banque te donne 15k en échange d'un taux d'intérêt plus élevé

quand c'est trop beau pour être vrai... si j'ai rien a faire demain je vais donner un coup de fil a Revenu Quebec
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J'ai fait 5 ans de banking comme conseiller j'ai signé des cashback sur des propriétés à revenu régulièrement et en 4 cycles d'impôt j'ai jamais vu la banque émettre quoi que ce soit. C'est un incentive, nous on le calculait en jouant sur nos marges, au bout du compte jamais je vais croire que c'est un ''revenu''. Juste dans sa nature c'est comme si tu loues une voiture et que pcq tu as mis un accompte ton versement te coute moins cher ... t'as pas a ''déclare'' la déduction. Anyway au bout du 5 ans tu vas ravoir payé la balance sur tes versements.
 
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