Financement hypothèque FLIP

Pour ce qui est des poursuite pour vice caché ça fait partie de la game mais pour avoir eu beaucoup de discussion avec des juristes la dessus, bien souvent ça finit par un règlement à l'amiable parce que l'acheteur n'a pas nécessairement les reins assez solide pour supporter le processus juridique et préfère régler le problème rapidement puisque des procédure judiciaire sa peut traîner en longueur !

J'imagine que c'est un gamble.

J'ai tenu mon boutte en cours pendant 1 an et demi (et $25k) lors de l'achat de ma maison. L'ancien propriétaire à fait faillite et perdu la maison. Pas avoir faite faillite j'y aurais vidé ses comptes de banque en plus.
 
J'imagine que c'est un gamble.

J'ai tenu mon boutte en cours pendant 1 an et demi (et $25k) lors de l'achat de ma maison. L'ancien propriétaire à fait faillite et perdu la maison. Pas avoir faite faillite j'y aurais vidé ses comptes de banque en plus.

C'etais quoi le vice caché au juste?
 
sans compter qu'il faut que ce soit au code.

Ma maison est un ex-flip quand je l'ai acheté. Il n'y a pas grand chose au code, parceque le ptit-Joe qui a flippé ma maison, s'il la mettait au code, il aurait été dans le trou.

Perso, nous avons jamais fait de flip, on est professionnels, alors on a pas le choix de mettre ca au code et ca coute beaucoup trop cher dans la plupart de cas.
Par contre, on a des clients en masse qui sont pogné en cours pour des vices cachés, et on recoit les contrat de remise à niveau.

Les maisons qui sont dues pour un flip sont 99% du temps vieille et pas au code.

le monde pensent changer le decor, mais par exemple, toucher à un escalier, t'oblige à le remettre au code.
ensuite, toucher la cuisine sous travaux majeurs, t'oblige a refaire l'électricité.
ensuite si le panneau est plein, le changer pour 200a.
Il y aussi ce qui est pour sécurité, escaliers, rampe, garde corps, détecteurs de fumés, etc.
etc
etc

les coûts s’additionnent vites si tu ne veux pas te faire chier en cours par un nouveau proprio zélé.

à bien y penser et estimer.

En effet...ça peut vite déraper et tu te ramasses dans le rouge assez vite si tu connais pas ça et/ou pas de formation officielles dans le domaine.

Pour en revenir au gouvernement, il y a eu des cas d'évitements fiscal à la pelleté avec les flips, des personnes qui faisaient accroire qu'ils habitaient le flip alors qu'ils avaient déjà une résidence principale (donc non assujeti à l'impôt sur gain en capital à la vente du flip alors qu'ils auraient dû) et boom ils touchent un 100k de profit sans la moindre pénalité...Avec le resserrement du gouvernement il faut être plus transparent, soit devoir soit habiter le flip (donc c'est la résidence principale = pas de gain en capital imposable) OU payer le dû au gouvernement (50% du gain en capital est imposable).
 
Pour être bien franc j'ai l'intention de viser des maisons avec un bon potentiel mais qui ne ne nécessite pas des travaux de centaine de milliers de dollars c'est surprenant le nombre de maison qui ont un bon frame, ont été bien entretenue au fil des années mais que les proprios ont gardée la déco des année 60 et bien souvent ces maison sont situé dans des emplacement de choix.


Je suis dans le marché depuis longtemps. Une maison en bonne shape, dans un bon quartier, mais mal décoré, affiché au prix du marché, ca se vend dans un clin d'oeil. Exemple rapide, plein d'unifamiliales à vendre à Ville-Marie, Montréal. La plupart stagnent sur le marché pendant des mois/années. C'est des vendeurs pas motivés qui demandent trop cher et qui pensent que l'immobilier c'est une loterie - ''un jour, quelqu'un va m'offrir MON PRIX''. L'autre coté t'as des maisons qui se vendent à des prix du marché. Je suis en recherche automatisé avec mon agent, il y a une semaine j'ai reçu un listing pour une maison à Montréal, trois pièces, 2 SDB, garage, mal décoré mais top shape. Je visite un jour après l'inscription, et je fais une offre le jour même.

Devine-quoi? Il y avais six autres offres qui on rentré la même journée. Je l'ai pas eu, mon offre était mid-pack.

Bref, des ''deals'', c'est rare et ils faut travailler en maudit pour les avoir. C'est pas parce-que t'as réussi à faire une offre basses par rapport au prix demandé, que t'as eu un deal.

Perso je trouve que, en ce moment, c'est plus payant d'aller visiter des maisons vides de flippeurs, plutot que des maisons habités mais mal-décorés. Le gars qui a mal évalué sont flip et qui est jusqu'à la gorge en dettes et paiements, sera crissement plus motivés à vendre que le petit couple de 65 ans avec la maison payé, qui habitent la depuis 30 ans.

Bref, je veux pas te découragé, mais tes livres et les pages facebook ne représentent pas très bien le contexte du marché Montréalais. Fait vraiment attention à ce que tu fait, sinon je vais venir te lowballer le cul quand t'es desesperé! :p
 
En effet...ça peut vite déraper et tu te ramasses dans le rouge assez vite si tu connais pas ça et/ou pas de formation officielles dans le domaine.

Pour en revenir au gouvernement, il y a eu des cas d'évitements fiscal à la pelleté avec les flips, des personnes qui faisaient accroire qu'ils habitaient le flip alors qu'ils avaient déjà une résidence principale (donc non assujeti à l'impôt sur gain en capital à la vente du flip alors qu'ils auraient dû) et boom ils touchent un 100k de profit sans la moindre pénalité...Avec le resserrement du gouvernement il faut être plus transparent, soit devoir soit habiter le flip (donc c'est la résidence principale = pas de gain en capital imposable) OU payer le dû au gouvernement (50% du gain en capital est imposable).

Flip c'est 100% du gain en capital qui est imposable
 
Je suis dans le marché depuis longtemps. Une maison en bonne shape, dans un bon quartier, mais mal décoré, affiché au prix du marché, ca se vend dans un clin d'oeil. Exemple rapide, plein d'unifamiliales à vendre à Ville-Marie, Montréal. La plupart stagnent sur le marché pendant des mois/années. C'est des vendeurs pas motivés qui demandent trop cher et qui pensent que l'immobilier c'est une loterie - ''un jour, quelqu'un va m'offrir MON PRIX''. L'autre coté t'as des maisons qui se vendent à des prix du marché. Je suis en recherche automatisé avec mon agent, il y a une semaine j'ai reçu un listing pour une maison à Montréal, trois pièces, 2 SDB, garage, mal décoré mais top shape. Je visite un jour après l'inscription, et je fais une offre le jour même.

Devine-quoi? Il y avais six autres offres qui on rentré la même journée. Je l'ai pas eu, mon offre était mid-pack.

Bref, des ''deals'', c'est rare et ils faut travailler en maudit pour les avoir. C'est pas parce-que t'as réussi à faire une offre basses par rapport au prix demandé, que t'as eu un deal.

Perso je trouve que, en ce moment, c'est plus payant d'aller visiter des maisons vides de flippeurs, plutot que des maisons habités mais mal-décorés. Le gars qui a mal évalué sont flip et qui est jusqu'à la gorge en dettes et paiements, sera crissement plus motivés à vendre que le petit couple de 65 ans avec la maison payé, qui habitent la depuis 30 ans.

Bref, je veux pas te découragé, mais tes livres et les pages facebook ne représentent pas très bien le contexte du marché Montréalais. Fait vraiment attention à ce que tu fait, sinon je vais venir te lowballer le cul quand t'es desesperé! :p

Quand tu sais que c un deal tu fait une offre au prix de vente....tu renegegocie apres l'inspection
 
Mon flip actuel jai payer le prix de vente et il y avait 2 offres en meme temps....avoir gosser sur le prix je laurais pas eu(ainsi que les milliers de dollards de profit lol)

Perso je preconise les subdivisions de terrain, c toujours une valeur sur
 
C'etais quoi le vice caché au juste?
Pas de vice caché. Des flippeux qui pensaient faire une passe mais qui se sont ramasset dans une mauvaise situation : manque d'argent, nous qui arrivent, argent qui arrive après contrat de vente, nous qui a tenu le morceau.

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Je fais des flips et du redressement d'immeuble a revenu à temps plein depuis 3 ans.
Je fais aussi en majorité des subdivision de terrain.
Assure toi de connaitre ton marché a fond, de savoir ce qui t'attend et d'être conservateur sur le prix de vente. La plupart des fails que je voit sur des flips sont du au fait que la personne a mal calculé les frais reliés à la transaction. Ils oublient de calculer une tonne de frais (frais bancaire, assurance commercial, quittance, taxes de bienvenue,electricité, taxes de bienvenue etc). Financer avec desjardins avec un ouvert ou un variable est bon. 2.26 pour du fixe 1 ans a 3.14 est la norme pour l'instant. Ton revenu va etre consideré comme du revenu d'entreprise donc imposable a 100%. Tu devra afficher a bon prix pour vendre rapidement afin de ne pas avoir la maison sur les epaules trop longtemps.
Tel que dit plus haut assure toi que si tu fais des renovations le tout soit bien fait et au code.
Techniquement tu dois détenir une license RBQ pour faire un flip donc attention au amende.
La clef est de bien calculer et de pas etre trop optimiste sur les prix. J'ai vu une tonne de monde ce lancer dans un flip qui devait faire 50 000$ selon leur calcul et finir avec 15 000$ parce qu'il ont pas d'expérience.
Si tu fais une subdivision de terrain attention au frais de parc sa peut faire mal.
Si tu a des questions hésite pas. Dépendant tu es dans quel secteur je peut peut-être te plogguer avec des contacts pour financement ou autres!
Bonne chance avec ton projet.

Envoyé de mon SM-N920W8 en utilisant Tapatalk
 
Personnellement je trouve que le plus dur en immobilier c'est de trouver une bonne opportunité (une vraie!). Je voie tellement de maison qui doivent être rénové se vendre seulement 20-30 000$ en dessous du prix du marché et une foie rénové à vendre 50 000$ trop chère.

En plus que les flips sont à la mode donc tout est plus regardé, les ratios de locatif sont rendu assez haut, les terrains à subdiviser sont spottés par tous le monde.
 
Justement une des maisons que j'avais visité quand je magasinais a été acheté pour un flip. Perso je trouvais qu'il y avait beaucoup trop de chose à faire pour l'acheté, je suis manuel et capable de faire ben de la job moi même mais je ne voulais pas m'embarquer dans une maison complète à refaire.


À nicolet, maison ~1970, 4 chambres, 2 SDB, 2 salons. Un plain pied "normal" assez carré.
Cuisine à chier, a refaire.
2 SDB à chier, a refaire.
Toiture a refaire.
Sous-sol au complet à arracher et refaire, tout en vieux pre-finit et tapis.
Déjà eu une infiltration d'eau entre la footing et la fondation + bonne fissure sur un des côté de la fondation.
Le seul positif était le bois franc au rdc qui était super beau et les fenêtre toutes neuves. + brique 4 faces.

Le prix, 129k via remax. J'ai tâté le terrain pour voir s'il baisserait autour de 100k car je me disais qu'avec un ~50k dessus ça fait quand même une maison de ~150K qui a vraiment de l'allure et d'une bonne superficie avec un terrain de ~15k pied carré mais mon agent m'a dit que le MR. attendait l'acheteur qui payerait, ça faisait déjà genre 1 an qu'elle était a vendre et il n'habitait même plus la maison. je lui dit 105-110k ? Toujours non. Ho well, garde la ta maison ;) Perso j'aurais refait le drain français pour être sur au niveau des infiltrations d'eau puisqu'il y en a déjà eu. ( anyway le SS est a mettre a terre au complet faque on s'en fou des infiltration passé si c'est fixed pour le futur )


Elle a été vendu ~6 mois plus tard. Elle est maintenant RE à vendre 165k, SDB du haut rénové mais pas de photo de celle du bas donc probablement encore a chier, toiture refait, Salon du sous-sol refait mais pas de phot de la chambre du s-s et cuisine refait au complet. J'ai vue des travaux du côté de la fissure de fondation, probablement une membrane a cet endroit et j'espère un scellant injecté dans la fissure. ( par contre l'infiltration de footing c'était dans l'autre coin de la maison )

Je n'ai aucune idée du prix payé par l'acheteur mais je ne pense pas qu'il va aller chercher 25-30k de profit sur cette maison avec tout ce qu'il y avait à faire.
 
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Question de même: Pensez-vous pas qu'il devient de plus en risquer de faire des flips? Puisque c'est une tendance que je vois beaucoup à Brossard depuis au moins 4ans et ti-joe peut flip-per une maison (barrière à l'entrée basse / compétition pure et parfaite) en tournant les coins ronds en maximalisant le profit. Sans compter que le marché a changé: ce n'est plus un marché de vendeurs, c'est un marché d'acheteurs.

ie: j'ai visité en mai dernier une maison qui a été flip-pée. Grosse craque dans la dalle du béton dans le sous-sol (une craque en X qui fait 10pieds de diamètre), la proprio (DuProprio) n'a pas pu expliqué la raison de la présence de la craque mais mettant l'accent surtout sur les "belles rénovations" au rez-de-chaussé. D'ailleurs, elle est toujours à vendre (depuis 2ans).
 
Question de même: Pensez-vous pas qu'il devient de plus en risquer de faire des flips? Puisque c'est une tendance que je vois beaucoup à Brossard depuis au moins 4ans et ti-joe peut flip-per une maison (barrière à l'entrée basse / compétition pure et parfaite) en tournant les coins ronds en maximalisant le profit. Sans compter que le marché a changé: ce n'est plus un marché de vendeurs, c'est un marché d'acheteurs.

ie: j'ai visité en mai dernier une maison qui a été flip-pée. Grosse craque dans la dalle du béton dans le sous-sol (une craque en X qui fait 10pieds de diamètre), la proprio (DuProprio) n'a pas pu expliqué la raison de la présence de la craque mais mettant l'accent surtout sur les "belles rénovations" au rez-de-chaussé. D'ailleurs, elle est toujours à vendre (depuis 2ans).

Faut remplir la dv en consequence et vendre sans garantie legal.
 
Question de même: Pensez-vous pas qu'il devient de plus en risquer de faire des flips? Puisque c'est une tendance que je vois beaucoup à Brossard depuis au moins 4ans et ti-joe peut flip-per une maison (barrière à l'entrée basse / compétition pure et parfaite) en tournant les coins ronds en maximalisant le profit. Sans compter que le marché a changé: ce n'est plus un marché de vendeurs, c'est un marché d'acheteurs.

ie: j'ai visité en mai dernier une maison qui a été flip-pée. Grosse craque dans la dalle du béton dans le sous-sol (une craque en X qui fait 10pieds de diamètre), la proprio (DuProprio) n'a pas pu expliqué la raison de la présence de la craque mais mettant l'accent surtout sur les "belles rénovations" au rez-de-chaussé. D'ailleurs, elle est toujours à vendre (depuis 2ans).

Moi mon truc je mets toujours mon pouce pour cacher la moitié du mot FLIP, tout le monde pense que je fais des IP et je me fais pas achaller.
 
Faut remplir la dv en consequence et vendre sans garantie legal.

Du monde qui achètent sans garantie légale = ouf.

Voir que le monde payent pour être les derniers en ligne pour des éventuelles poursuites de vice-cachés.

Mais bon, si il y a du monde assez cave pour te payer assez d'argent pour que tu fasse du profit, et vendre sans garantie légale, ben tant mieux pour toi!
 
Du monde qui achètent sans garantie légale = ouf.

Voir que le monde payent pour être les derniers en ligne pour des éventuelles poursuites de vice-cachés.

Mais bon, si il y a du monde assez cave pour te payer assez d'argent pour que tu fasse du profit, et vendre sans garantie légale, ben tant mieux pour toi!

Jai acheter ma maison perso sans garantie legal....sans garantie legal= en bas du prix du marche

Meme si tu achete avec la garantie legal, y absolument rien qui garantie que tu nauras pas de trouble a te faire payer par le vendeur en cas de trouble

Quand tu achete sans garantie legal et que tu paye 30k$ plus bas, tu a deja 30k dr plus dans tes poches pour faire des travaux en cas de besoin
 
Tu as quand meme des recours meme si cest sans garantie légal si l'ancien proprio etait au courant des problemes.
 
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