ratio d'endettement ?

M

mtl_ahuntsic

Member
Bonjour,

J'ai comme projet d'ici 1ans d'acheter une nouvelle maison.

Je sais que les banques vérifie toujours notre ratio d'endettement ainsi que le stress test avec la variation des taux d'intérêt pour s'assurer qu'on peut bien payer nos trucs etc..

Ma question porte plus sur ce qui est inclus dans le calcul du taux d'endettement on prend les dépense (mensualité hypothécaire, chauffage, électricité, assurance habitation, taxes et toutes autres formes de financement pret auto etc..) / par nos revenus brut

Disons que présentement je possède un triplex dans lequel je reste mais qui sera complètement louer lors de l'achat de la nouvelle maison et que celui ci me coûte tout frais inclus 2500$/mois et me rapporte 3000$/mois (estimation pas des valeurs réel) donc techniquement j'ai un revenu brut supplémentaire de 500 $ ou est-ce que je dois mettre le 2500$ dans mes dépense et le 3000$ dans mes revenus ? (ce qui défavorise grandement mon ratio d'endettement)

Bien entendu je compte aller voir mon conseiller financier dans les prochains mois j'essaie seulement d'être le mieux préparer possible !
 
Les revenus qui sont utilisé ne sont pas les mêmes pour tout les types de crédit. Pour le crédit auto on ne prend pas en compte les revenus locatifs, dans le prêt hypo je ne suis pas certain si c'est prit en compte en totalité puisque c'est pas garantie que tu reçois l'argent de tes locataires.
 
Je suis dans le même processus et mon conseillé financier rbc m'a dis ce qu'il prenais en compte (dans ma situation)

Revenu brut > montant hypothécaire mensuel, payment chauffage, payment de crédit et taxe municipale/scolaire.

Le ratio de tout sois dois être moin de 40%.

Dans ta situation ça peux être différent à cause du condos mais en même temps t'es payment de condos s'annule par eux même avec le payment des loyer donc ces pas ça qui devrais affecter grand chose

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Présentement dans les 2 cas (sans ou avec la nouvelle maison) mon ratio est inférieur a 40% toutefois j'ai lu que lorsque le taux est supérieur a 36% les taux hypothécaire peuvent être un peu plus élever est-ce que je me trompe ?
 
Last edited:
Ce ne sont pas toutes les banques qui sont familieres avec l'immobilier locatif. Si tu fais affaire avec une banque qui s'y connais dans ton secteur, si tes revenus locatifs representent 110% des depenses incluant les frais d'entretient, de vacance et de gestion, cela ne devrait pas etre pris en compte dans ton ratio d'endettement. Ta banque pourrait te procurer un formulaire de calculs des depenses pour ton triplex.
 
Les revenus locatifs sont considérés mais c'est la moitié des revenus pour la totalité des dépenses de ton immeuble à revenu qui sont calculé dans le ratio d'endettement.

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J habite ahuntsic pis je peux te dire que tout ce que peux rouler c est du suzuki. mais je peux encorer t envoyer un cornet de creme a glace l ete sans avoir de probleme. Le reste du temps jta cote dla 19 pis je me sauve une demie vie en traffic....J ai de la difficulté a effacer mon erectopm le "soir"' en rentrant au becail. Pis c est pas pârce quie les femmes de la sécurité sont cute, CRISSE NON!!!
 
theoutsider said:
J habite ahuntsic pis je peux te dire que tout ce que peux rouler c est du suzuki. mais je peux encorer t envoyer un cornet de creme a glace l ete sans avoir de probleme. Le reste du temps jta cote dla 19 pis je me sauve une demie vie en traffic....J ai de la difficulté a effacer mon erectopm le "soir"' en rentrant au becail. Pis c est pas pârce quie les femmes de la sécurité sont cute, CRISSE NON!!!
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Et tu traite les autre de pauvre? lol
 
theoutsider said:
J habite ahuntsic pis je peux te dire que tout ce que peux rouler c est du suzuki. mais je peux encorer t envoyer un cornet de creme a glace l ete sans avoir de probleme. Le reste du temps jta cote dla 19 pis je me sauve une demie vie en traffic....J ai de la difficulté a effacer mon erectopm le "soir"' en rentrant au becail. Pis c est pas pârce quie les femmes de la sécurité sont cute, CRISSE NON!!!
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lol
 
ScHyZo said:
Dans ta situation ça peux être différent à cause du condos mais en même temps t'es payment de condos s'annule par eux même avec le payment des loyer
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C'est faux. Il y a les taxes à payer, les travaux annuels ainsi que les impôts sur le revenu. Pour l'instant, ce n'est donc pas en positif une fois toutes ces dépenses retirées. C'est d'ailleurs uniquement car les gens ne savent pas compter que les immeubles à rendement ont un rendement pourri, il y a toujours des pigeons pour acheter car les gens ne regardent pas plus loin que leur nez (on ne connait cependant pas la valeur du bien pour pouvoir calculer la rentabilité).
 
laelle said:
C'est faux. Il y a les taxes à payer, les travaux annuels ainsi que les impôts sur le revenu. Pour l'instant, ce n'est donc pas en positif une fois toutes ces dépenses retirées. C'est d'ailleurs uniquement car les gens ne savent pas compter que les immeubles à rendement ont un rendement pourri, il y a toujours des pigeons pour acheter car les gens ne regardent pas plus loin que leur nez (on ne connait cependant pas la valeur du bien pour pouvoir calculer la rentabilité).
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J'ai l'impression que tu tente de me viser dans ton commentaire je tiens donc à préciser que pour ton information les chiffres que j'ai mentionnés ne sont pas les valeurs réel MAIS que dans mes calculs les valeurs présentés comprennent les taxes et tout autres frais, il n'y a pas de travaux a effectuer sur cet immeuble puisqu'il est neuf de moins de 5 ans donc toujours sous garantie.
Pour ce qui est de l’impôt à payer sur les revenus cela fonctionne comme un état des résultats pour une entreprise, donc l’impôt à payer ne s'applique que sur le bénéfice net dégager de la location(après tout les frais et puisqu'il est possible d'amortir certaines dépense ainsi que de déduire les frais d'intérêt cette valeur est souvent proche de 0 ce qui est le but viser)

Et je tiens a dire que la valeur de l'immeuble est de loin supérieur au prix payé pour celui-ci puisque comme je l'ai si bien appris avant mon premier achat : le profit se fait toujours à l'achat !

Je te remercie donc de ton commentaire aussi impertinent que la plupart de ceux que je vois de ta part dans les dernière semaine sur ce forum!
 
laelle said:
C'est faux. Il y a les taxes à payer, les travaux annuels ainsi que les impôts sur le revenu. Pour l'instant, ce n'est donc pas en positif une fois toutes ces dépenses retirées. C'est d'ailleurs uniquement car les gens ne savent pas compter que les immeubles à rendement ont un rendement pourri, il y a toujours des pigeons pour acheter car les gens ne regardent pas plus loin que leur nez (on ne connait cependant pas la valeur du bien pour pouvoir calculer la rentabilité).
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Si tu regardes sur le groupe mordus de l'immobilier sur Facebook tu te rends compte en maudit que les gens pensent vraiment que le locatif c'est la fortune assurée...

Les gens achètent à 22x les revenus c'est juste mongole.

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Ceux qui font de largent din mordus, cest les peddler qui donnent les formations a 3000 pour flipper une maison. Comme tu dis a 22x les fois les revenus, batisses vieillissantes, taux qui semblent monter. Pas le temps d entrer dans le marché. Encore la des deals yen a mais faut metre bcp de temps en recherche et etre pret a renover ce qui est equivalent a s arracher de sa tete a montreal.
 
BassBoy19 said:
Ceux qui font de largent din mordus, cest les peddler qui donnent les formations a 3000 pour flipper une maison. Comme tu dis a 22x les fois les revenus, batisses vieillissantes, taux qui semblent monter. Pas le temps d entrer dans le marché. Encore la des deals yen a mais faut metre bcp de temps en recherche et etre pret a renover ce qui est equivalent a s arracher de sa tete a montreal.
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Les taux qui montent vont signaler la baisse des ratio et sûrement plus de vendeurs ....

Ceux qui sont prêts sur le sideline vont recolter!

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Un ratio d'endettement, ça se travaille en ton avantage si tu fais affaire avec un courtier hypothécaire chinois. Sérieux, ils connaissent bien les trucs pour augmenter tes revenus de 20 à 40%.
 
J'aime l'immobilier ,mais sérieusement investir dans l'immobilier avec un MRN (ratio net) d'environ 18 à 20 ça l'a pas d'allure. Pas dur 1/20 ça donne environ 5% et si tu calculs le ROI tu arrive entre 6 à 8% (ça comprend la plus-value en plus!), pas vrai que ça vaut la peine de sa faire chier avec des locataires pour 1-2% de plus que la bourse. Il faut vraiment dénicher le bon deal ou avoir une stratégie de grande croissance.

Pour revenir au sujet initial, ça dépend des banques ,mais généralement ils tienne compte de 50% des revenus. Si c'était un prêt commercial (5 logements et plus) il pourrait tenir compte des revenus à 100% et des dépenses.
 
mtl_ahuntsic said:
J'ai l'impression que tu tente de me viser dans ton commentaire je tiens donc à préciser que pour ton information les chiffres que j'ai mentionnés ne sont pas les valeurs réel
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C'est intéressant d'inscrire de faux chiffres, c'est quoi l'intérêt ?

mtl_ahuntsic said:
Pour ce qui est de l’impôt à payer sur les revenus cela fonctionne comme un état des résultats pour une entreprise, donc l’impôt à payer ne s'applique que sur le bénéfice net dégager de la location(après tout les frais et puisqu'il est possible d'amortir certaines dépense ainsi que de déduire les frais d'intérêt cette valeur est souvent proche de 0 ce qui est le but viser)
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Je suis déjà au courant que l'on peut déduire certaines dépenses, tu es bien gentil. Qui dit dépenses, dit diminution de la rentabilité aussi. Sans chiffre, tu peux bien dire tout et n'importe quoi de toute façon.

mtl_ahuntsic said:
Et je tiens a dire que la valeur de l'immeuble est de loin supérieur au prix payé pour celui-ci
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Mais oui mais oui....
 
Revenu des logement mensuel = 2950 * 12 = 35 400/année
Coût de l'immeuble = 507 603$ moins retour de taxes pour achat d'un immeuble locatifs neufs (36%) = (23 800$)
Coût de l'immeuble net = 483 802 $
483 802 / 35 400 = 13,66 les revenus brut

Ensuite j'ai fait évaluer par 2 courtiers immobiliers plus les assurances

les courtier me dissent que dans le secteur les comparable se vendent entre 15 a 17,5 fois les revenus brut. soit entre 531 000 et 619 500
à noter que dans les 2 dernières année un seul vendeur dans mon secteur selon mon courtier a vendu a 15 fois les revenus et l’immeuble était vendu en 2 jours...

Donc voila de vrai chiffres qui me confirment que la valeur de l'immeuble est supérieure au prix que j'ai payé pour ;)
 
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