MR Landlords: Good type of first property to buy? Tips for newcomers?

Dibbs said:
Im pretty sure you need to cash collateralize a portion of the mortgage which ends up being the same as putting a cash down but you can earn interest on your collateral.
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Honnêtement non, le portefeuille de notre groupe est disons tres intéressant chez desjardins. Et meme avec des profits et c'est impossible de financer a 0$ quand nous réussissons 85% c'est un miracle.

Pour un petit plex de 3-400000$ c'est p-e possible de le faire a 0% mais avec un taux d'intérêt booster
 
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Discovery said:
So I can walk into a Desjardins bank and say " wassup I would like to buy a 1m Plex with 0 cash" and they will not laugh at me?
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They will ask you if you have a collateral for it.
Do you have a house? Equity in it? They can ''freeze'' that equity to finance your 1M$ plex at 100%.

Down side : you cannot sell your house because you have a link to the plex (once you have enough equity in your plex you can ask to remove the link from your house)
Up side : you did not use any money from your pocket to finance the plex at 100%
 
P_KK said:
They will ask you if you have a collateral for it.
Do you have a house? Equity in it? They can ''freeze'' that equity to finance your 1M$ plex at 100%.

Down side : you cannot sell your house because you have a link to the plex (once you have enough equity in your plex you can ask to remove the link from your house)
Up side : you did not use any money from your pocket to finance the plex at 100%
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Reviens a la meme chose qu'une marge de crédit hypothécaire
 
Discovery said:
Can they use your REER or other placement as collateral?
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That I don't know sorry.
I don't work for Desjardins :(

Remember the story of 2 Montreal cops they had like 25M$ in properties they were able to use their pension not sure if collateral or something. (too advance for me)
I guess it's matter of negotiation...
 
ggti said:
Reviens a la meme chose qu'une marge de crédit hypothécaire
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Non?

Marge de crédit hypothécaire c'est comme une carte de crédit dans ton hypotheque.
Comme tout crédit, tu dois rembourser.
Le collatéral dans ta maison est juste gelé, tu rembourse rien sauf ton plex financé a 100% et le restant de ton hypotheque de la maison biensur.
 
C'est la même chose dans le sens que si tu as de l'équité dans ta maison et une marge de crédit hypothécaire, tu peux l'utiliser pour financer le down payment de x% qu'il manque sur le nouveau building pour obtenir 100%.

Par contre, il y a toujours un coût d'opportunité...

Utiliser 100% de levier sur une première propriété n'est pas sans risque.

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Dibbs said:
C'est la même chose dans le sens que si tu as de l'équité dans ta maison et une marge de crédit hypothécaire, tu peux l'utiliser pour financer le down payment de x% qu'il manque sur le nouveau building pour obtenir 100%.

Par contre, il y a toujours un coût d'opportunité...

Utiliser 100% de levier sur une première propriété n'est pas sans risque.

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Ah oui je vois, my bad.
C'est certain qu'il faut faire ses calculs et voir si ca vaut la peine et ensuite garder le cash pour d'autre investissement et un peu coté en cas d'urgence aussi.
Et tougher les 5 premiers années, après il va avoir pas mal d'équité sur le plex.
 
Vos proprietes sont elles self sustainable? Les loyers couvrent interet, principal, maintenance, etc.?

Quand j'ai fais mon due dil, j'arrivait pas a faire le calcul fonctionner sauf en mettant plus d'equite, ce qui me me convenait pas a cause du cout d'opportunite.
 
Un autre détail qui a pas été mentionné, essaie d'éviter les maisons avec trop de petits logements genre 1-1/2, 2-1/2, petits 3-1/2.
Il y a toujours un plus gros roulement, souvent des jeunes avec un premier logement, du monde en transitions, etc. Personnellement j'ai souvent plus de misère avec mes locataires qui payent le moin...
 
I'll just post a (most likely) very unpopular opinion.

Compare the investment return on a plex (on an after-tax basis and factoring all investment expenses) to a residential or commercial REIT (also on an after-tax basis).

sorry.
 
weezo said:
but why ?

srs question
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parce que tu penses apporter une valeur ajoutée et mieux controler les depenses et renouer avec la profitabilité

potentiellement moins de competition parce que c'est pas tout le monde qui voudront toucher a un building pas profitable.

etc.
 
weezo said:
but why ?

srs question
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je vais pas sortir ma calculatrice mais y aller avec un exemple:

pour la propriété qui a 30000$ de revenu et qui te donne 10000$ de profit et 20000$ de dépense. Tes locataires vont rembourser genre 15000$/année d’hypothèque et tu aura 5000$ en dépense genre taxes et entretien. (et ton profit est imposable)

pour la propriété qui a 100000$ de revenu et 100000$ de dépense, tes locataires si on garde le meme calcul que la premiere option vont rembourser 66000$/année d'hypothèque.

d'apres toi la quel des 2 te donne le plus de chance d'atteindre une autonomie financiere?

les gens oublie souvent la variable du ''remboursement de capital''. Le profit, le cash, la façon de devenir zillllionnnaire appel le comme tu veux en immobilier ce trouve la maintenant, surtout avec les taux bas. Pas dans les bénéfice net annuel

Plusieurs investisseur, très en moyen, roule leur train de vie sur leur marge de crédit immobilière! sans jamais avoir de ''profit''
 
ggti said:
Plusieurs investisseur, très en moyen, roule leur train de vie sur leur marge de crédit immobilière! sans jamais avoir de ''profit''
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Ça doit être beau quand les prix se mettent à stagner (comme durant un cycle haussier de taux d’intéret)
 
SRT-What? said:
Ça doit être beau quand les prix se mettent à stagner (comme durant un cycle haussier de taux d’intéret)
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La stagnation des prix ne change pas le remboursement en capital accessible.
Pour l'augmentation des taux c'est effectivement un risque mais faut etre cave pour retirer 100% de son gain a chaque année et le risque 0... n'est pas vraiment reel sauf au pays des licornes
 
alx21 said:
Un autre détail qui a pas été mentionné, essaie d'éviter les maisons avec trop de petits logements genre 1-1/2, 2-1/2, petits 3-1/2.
Il y a toujours un plus gros roulement, souvent des jeunes avec un premier logement, du monde en transitions, etc. Personnellement j'ai souvent plus de misère avec mes locataires qui payent le moin...
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Pas necessairement d'accord avec ca.

Moi logis 1 c.a.c. de qualité, situé dans des quartier professionnel, avec élctros founis attirent exactement ca : des professionnel qui restent (assez) longtemps.
Étrangement c'est mes logis les plus stable depuis environ 5 ans. les 2-3 chambres... ca brasse, des kids, des chiens wtv..
 
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