Broody
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Le promoteur cherche du financement, le % de dépôt dépend de la balance qu'il veut entre attirer des clients (bas %) et rassurer sa banque (haut %) j'imagine.
condo sur plan
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BoxsterBoy
Administrator
Le promoteur te le demande upfront, c'est le dépôt. Libre à l'acheteur de trouver comme le payer. Mais ce n'est pas encore une hypothèque.
MrSpace
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J'ai failli louer à Brossard devant le solar. Le consider est fini 100% mais tu as des grues pis de la construction pour les prochaines années dans le building et devant.
Donc même si c'est livre tu as zéro qualité de vie pendant un bout après. Pas de gazon, aires communes, stationnement en roches, cages d'escaliers en 2x4 etc.
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Donc même si c'est livre tu as zéro qualité de vie pendant un bout après. Pas de gazon, aires communes, stationnement en roches, cages d'escaliers en 2x4 etc.
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*VR6*
Well-known member
Pour ce qui est de tout faire en son possible pour ne pas payer la SCHL, allez lire un peu, ce n’est pas forcément avantageux de mettre plus en cashdown pour éviter de payer la SCHL. Souvent tu es même mieux payer jusqu’à la dernière tranche de pourcentage possible pour payer le moins possible la SCHL, mais la payer quand même au pourcentage minimum parce que le fait de payer la SCHL a ses avantages par rapport à la clairer completement.
Food for thoughts!
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MrSpace
Legacy Member
Les articles si ma mémoire comparent de prendre un RAP ou pas vs mettre moins de cashdown. Quand tu RAP ton reer arrête de fructifier durant le temps de le re-remplir.
J'ai aussi vu ça des taux plus bas avec la SCHL.
Faut vraiment faire le calcul, mais j'ai de la.misere a croire que des milliers de $ de SCHL payables sur 25 ans valent le coup/coût
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*VR6*
Well-known member
Pourtant c'est bel et bien le cas.
Regarde la différence entre une hypothèque conventionnelle et un hypothèque assurée SCHL (Genworth/Canada Guaranty).
Tu aura pas le même taux avec une hypothèque conventionnelle versus une hypothèque assurée SCHL pour plein de raisons.
Faut comprendre que tarrification de la SCHL fonctionne en fonction de braquette de % selon la mise de fonds :
Pour une maison à 500k$ disons, si tu donnes 5% de dépôt tu tombes à 4% de frais SCHL donc 20 000$ de frais.
Si tu donnes 15% de cashdown, soit le minimum pour faire parti de la plus petite braquette de SCHL tu tombes à 2.80% de frais donc 14 000$ de frais.
Maintenant si ca te coute 14k$ pour avoir 1% de moins sur ton hypothèque de 425k$ étalée sur 25 ans, tu rentre dans ton argent et tu gardes 25 000$ de liquidité dans tes poches au départ.
J'ai donné des chiffres en l'air, à la base tu es mieux de donner 19% que 15% (même braquette SCHL mais moins d'intérêts sur hypothèque) et évidemment dans la vraie vie tout est négociable alors il faut prendre le temps de tout calculer avec ses propres paramètres mais c'est un pensez y bien.
Ici au Québec c'est généralement plus avantageux de payer le 20% si tu en as les moyens (avoir les moyens ne veut pas dire avoir le 20% btw) parce que la différence entre une hypothèque conventionnelle et assurée tourne dans les 20 points de pourcentage ce qui est négligeable, par contre celui qui se qualifie un peu plus difficilement aux calculs de ratio d'endettement de la banque a tout intérêt à utiliser cette liquidité là pour clairer des dettes même s'il a l'argent pour mettre 20%.
Dans d'autres endroits où le marcher immobilié est plus risqué comme à Toronto, on parle d'une différence de 45 points de pourcentage c'est même pas une question payer 19%+ la prime d'assurance revient presqu'automatiquement moins cher lol
Un peu de lecture :
https://beta.theglobeandmail.com/gl...-payment-may-not-be-worth-it/article36726795/
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MrSpace
Legacy Member
Lol 1% de moins sur l'hypothèque
C'est même pas 0.2% et ça c'est vraiment si ya une différence (surtout les prêteurs weird)
Edit j'avais pas fini de lire ton post.
C'est sur que si tu vides ton reer ou si tu aurais le cashdown pour investir c'est un calcul a faire (revenu du reer ou investissements vs rabais de SCHL)... Mais encore là j'ai de la misère a croire que ça vaut la peine.
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C'est même pas 0.2% et ça c'est vraiment si ya une différence (surtout les prêteurs weird)
Edit j'avais pas fini de lire ton post.
C'est sur que si tu vides ton reer ou si tu aurais le cashdown pour investir c'est un calcul a faire (revenu du reer ou investissements vs rabais de SCHL)... Mais encore là j'ai de la misère a croire que ça vaut la peine.
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*VR6*
Well-known member
En fait l’important c’est de calculer si le cout RÉEL de la SCHL vaut la peine de débourser la liquidité nécessaire.
Si tu prend mon exemple de 14k$ de frais et que tu change le 1% pour 0.X%, l’important c’est de calculer le coût RÉEL que le 14k$ va te couter en déduisant le 0.X% pendant X années. Si les frais de 14k$ engendrent en réalité des frais RÉEL de 2-3k$ étalés sur 25 ans, c’est légitime de se demander si ca vaut la peine de bruler 25k$ de liquidité pour ca, tant pour le gars qui pense être serré dans ses paiements que pour le gars qui pense l’investir comme tu le dis.