Recherche contracteur multiplex secteur Valleyfield

A ta place je me ferais faire un plan...

Pcq les contracteurs batissent pas de la meme facon. Oui tu as le code mais des fois le code ca vaut pas chere la lbs. Deuxiemement tu pourra pas aller en soumission chez un entrepreneur X avec le plan de l'entrepreneur Y. Donc tu pourra pas comparer des pommes avec des pommes...

Ca l'air niaiseux mais entre mettre des échangeurs d'air cheap, des hottes a 40$, des cascade 40.... VS des Venmar constructo avec des hottes a 300$ et des 60 gallons... C'est des ''détail'' mais sur un projet de 4-6 logements, met des détails a gauche et a droite et ca fait des bonne différences qui diminue ou augmente ta qualité de construction.


Nous on se fait faire un plan par un architecte, idéalement un qui connait bien les plex (dimension intelligente pour réduire les couts exemple) et ensuite tu t'assure d'y ajouter tes standards, comme les minimums que tu veux avoir, ton isolation extérieur, ton insonorisation.

Oui c'est 5000$ mais tu sais exactement vers quoi tu t'enligne.

Notre design de plancher son inclus avec les instructions d'insonorisation
Insonorisation latérale
Finition électrique
Toute les coupes des murs
L'emplacement des appareils, des air climatisé, etc.

Bref l'entrepreneur peut pas vraiment arriver avec des extras ou des surprises.


Aussi avec l'architecte on s'assure que nos plan sont fonctionnel, qui n'y aille pas de perte d'espace, etc. Sur un projet de 5-600 000$ je penses que ca vaut la peine d'y mettre 5000$.


Les compagnies ''spécialisé'' dans les blocs, ceux qui font des rues completes, c'est probablement des spécialistes de coupe de prix et d'économie de bout de chandelle pour au final vendre ca le prix du marché. Des planchers qui crack, des mur pas droit, des fenetres cheap qui embue, des escaliers sans beton que les voisins se plaignent du bruit.

x2 totalement.

Les blocs en série par certains entrepreneurs, c'est souvent de la vraie merde. Infiltrations d'air, stock cheap à grandeur, planchers mal posés, normes pas suivies, insonorisation ordinaire, etc. Mais ça se loue pareil, fak c'est qui le cave ? C'est probablement nous autres...

On a fait 2 blocs dans un secteurs relativement nouveau par ici. Qualité de construction pratiquement irréprochable, quincaillerie et accessoires de qualité, etc. Ça va sûrement nous prendre 5-10 ans de plus pour être rentables que le voisin avec ses blocs cheaps. Mais quand je fais visiter à du monde, j'ai pas honte de ce qu'on a entre les mains et ceux qui portent attention et apprécient la qualité, ils voient que c'est pas de la marde en carton. Pis notre loyer est pleinement justifié, le locataire en a pour son argent et c'est à peine plus cher que le voisin... Ça pourrait coûter 100$/mois de plus et ça serait encore raisonnable.. Je serais pas capable de charger le gros prix pour louer d'la marde au monde...
 
Hélas surtout a loyé le moins chers le monde paie le plus ils sont heureux meme si ils ont un bill d'hydro de fou...
 
Oui et non

Autour de nous y'a des blocs cheap, le roulement est hallucinant pcq les escaliers sont bruillants, l'insonorisation est a chier, ca coute chere d'électricité au locataire...

Nous on garde nos locataires, le monde restent pcq ils entendent aucun bruit des voisins, le bloc a certifié Novoclimat avec des thermopompe et des échangeur d'air a récupération de charleur (Constructo 1.0 Venmar). Plancher en ceramique chauffante.

Bref tu es gagnant. C'est sur que tu criss pas un bloc de meme dans un ghetto mais dans un environnement homogene c'est un gros plus.
 
x2 totalement.

Les blocs en série par certains entrepreneurs, c'est souvent de la vraie merde. Infiltrations d'air, stock cheap à grandeur, planchers mal posés, normes pas suivies, insonorisation ordinaire, etc. Mais ça se loue pareil, fak c'est qui le cave ? C'est probablement nous autres...

On a fait 2 blocs dans un secteurs relativement nouveau par ici. Qualité de construction pratiquement irréprochable, quincaillerie et accessoires de qualité, etc. Ça va sûrement nous prendre 5-10 ans de plus pour être rentables que le voisin avec ses blocs cheaps. Mais quand je fais visiter à du monde, j'ai pas honte de ce qu'on a entre les mains et ceux qui portent attention et apprécient la qualité, ils voient que c'est pas de la marde en carton. Pis notre loyer est pleinement justifié, le locataire en a pour son argent et c'est à peine plus cher que le voisin... Ça pourrait coûter 100$/mois de plus et ça serait encore raisonnable.. Je serais pas capable de charger le gros prix pour louer d'la marde au monde...

hey je connais pas Trois-Riviere mais est-ce qu'il y a des beau condo a louer proche du fleuve ou avec vue sur le fleuve. C'est pour mes beau parent qui seront la pour probablement 2 ans max?
 
hey je connais pas Trois-Riviere mais est-ce qu'il y a des beau condo a louer proche du fleuve ou avec vue sur le fleuve. C'est pour mes beau parent qui seront la pour probablement 2 ans max?

Hummm je sais pas pentoute désolé!

À vendre oui je sais qu'il y a en, mais en location aucune idée.
 
tHiBoB: Par curiosité j'ai été voir le 4plex à Mario Théorêt sur du sanctuaire, juste l'extérieur est épouvantable donc je n'ose pas imaginer l'intérieur.

J'ai été voir ceux de Yves sur le boulevard Hébert dans St-Tim ainsi que sur Despocas et c'est beaucoup mieux.:)

J'ai rendez-vous demain matin avec P3 et Constructek. On va voir ce que ca va donner.:)
 
C’est épouvantable Mario Theoret. Je pense que l’intérieur n’est pas terminer aussi. Il n’a pas plus de licence d’entrepreneur.

Yves charrette en a fait aussi sur la rue Ogilvie.

Constructek passe voir le 8-10 Fabre, rue Simard et Bellerive ainsi que la rue des érables (près de mclaren). Il fait ceux du côté droit au bout d’Isabella.

P3 a fait ceux au bout d’Isabella mais du côté gauche. Et un triplex aussi sur Isabella à côté du parc près du cul de sac.
 
OP , est-ce que tu peux aller chercher ta licence d'auto constructeur et gérer toi même ton projet ? Ça va te revenir moins cher encore
 
Update: après plusieurs rencontres/recherches/etc. J'ai signé deux 4plex avec Constructek, un sera livré 1er juillet et l'autre 1er septembre.:):):)

Les deux meilleurs étaient selon moi Constructek et B.Martel. D'ailleurs j'aurai probablement un autre projet éventuellement avec B. Martel.
 
Je me suis dit que plus j'attends plus ca va prendre de temps avant de les payer...je pense pouvoir finir de les payer en 20 ans donc je finis de payer en même temps que ma retraite. :)
 
Good job !

Mais oublie pas que tu n'as pas d'avantage a payé rapidement. Les intérêts sont déductibles d'impôt.

C'est de faire la calcul. Mais parfois, sur 25 ans, tu vas être des revenus vont être supérieurs aux dépenses ou even. Sur 20 ans, il y a de bonnes chances que tes revenus sont inférieurs aux dépenses.

Dans quel cartier à Valleyfield par curiosité ?
 
- Les interets hypothecaires sont deductibles et relativement faibles.

- Il est possible de faire un rendement supérieur au taux d’emprunt en plaçant l’argent.

- Garder son cash permet d’acquerir autre chose plus rapidement/facilement aussi (et offre la securité en cas de pepin.)

Pourquoi donc donner plus de cash? Serious question.
 
1- Pour l'instant les taux d'emprunt sont de l'ordre de 3.5-4% pour ce genre d'emprunt commercial. Il faut donc faire un rendement de 7-8% avant taxes année après année pendant 20+ ans donc sans récession ou correction des marché. Ca fait 20 ans que je place de l'argent à risque faible-moyen à divers endroits et je n'arrive pas à atteindre ces chiffres à chaque année sans augmenter mon niveau de risque.

2- Comme mentionné plus haut, je vais prendre ma retraite dans 20 ans donc je vais prendre les revenus en plus de ma pension pour vivre.

3- Je vois dans mon entourage ce que ca fait grossir en mettant le minimum sur chaque bâtiment: tu te ramasse avec plein de portes/plein de problèmes mais aucun revenu additionnel.


Quand je vais vouloir d'autres blocs, je vais simplement sortir d'autres placements pour encore une fois payer plus tôt possible.
 
Sur les terrain de l’ancien home hardware ? Il n’était pas à Yoan de chez B Martel c’est terrain la ?

C’est pas fou comme raisonnement.
 
1- Pour l'instant les taux d'emprunt sont de l'ordre de 3.5-4% pour ce genre d'emprunt commercial. Il faut donc faire un rendement de 7-8% avant taxes année après année pendant 20+ ans donc sans récession ou correction des marché. Ca fait 20 ans que je place de l'argent à risque faible-moyen à divers endroits et je n'arrive pas à atteindre ces chiffres à chaque année sans augmenter mon niveau de risque.

2- Comme mentionné plus haut, je vais prendre ma retraite dans 20 ans donc je vais prendre les revenus en plus de ma pension pour vivre.

3- Je vois dans mon entourage ce que ca fait grossir en mettant le minimum sur chaque bâtiment: tu te ramasse avec plein de portes/plein de problèmes mais aucun revenu additionnel.


Quand je vais vouloir d'autres blocs, je vais simplement sortir d'autres placements pour encore une fois payer plus tôt possible.

T'es dans le commercial avec ça ? J'en ai avec Desjardins et avec RBC et dans les deux cas c'est 12 portes financées avant d'être considéré commercial (à moins que ce soit au nom d'une compagnie ton affaire.)

C'est sûr qu'en plaçant à faible risque les revenus sont pas forts... Mais faut pas oublier que ton emprunt à 3-4% te coûte pas ça au final vu que c'est déductible. Et en sortant des placements dépendant du type, tu peux t'en retrouver perdant aussi.

Multiplier les portes rapidement n'amène concretement rien de plus au moulin sur le champs.. C'est à long terme que ça se passe. :)

Anyway chacun doit être confortable avec sa stratégie selon ses objectifs. Parfois on peut faire des moves moins payant question de simplement être plus à l'aise avec ses décisions et avec la façon dont se déroulent les choses. Pas de problème avec ça IMO!

Je serais curieux de voir ton plan éventuellement si tu veux le partager.
 
Oui dans une compagnie. Exact, chacun sa stratégie.

tHiBoB: Yoan va en construire plusieurs pour lui et son/ses partners mais il avait un peu trop de terrains pour ses projets donc j'ai ramassé la balance.
 
Je peux me tromper ,mais les intérêts de 3.5-4% sont déductibles donc ça équivaut au même pourcentage pour un placement.
De plus, si elle n'est pas déjà payé, tu devrais mettre cette mise de fond supplémentaire sur l'hypothèque de ta maison qui n'est pas déductible donc plus prêt d'un rendement de 4,5-5% garantie.
 
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