Question pour les pro du locatifs...

Oryx80

Oryx80

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Question pour les pros. Ça fait quelque temps que je regarde pour me lancer dans le locatif, je suis en mode information et prospection depuis 6 mois environ. Je regarde en long et en large dans mon secteur (couronne nord) et Mtl un peu et ya vraiment pas grand chose clef en main qui semble être cash-flow positif, du duplex au 6-plex. Je sais que les meilleurs deal partent même avant d'avoir été listé. Ceci étant dit, j'ai l'occasion de mettre la main sur un duplex a Montreal (vente dans la famille) à un prix sous le marché. D'après mes calculs j'arriverais break-even à la fin de l'année. Pas de pertes comme pour la plupart des propriétés affiché dans les secteurs populaire mais pas de profit non plus.

Ceux qui sont dans cette game là, envisageriez vous d'acheter un immeuble cash neutral dans un bon secteur, ou bien visez vous juste ceux ayant un cashflow positif ou ceux ayant un gros potentiel d'optimisation?

Les chiffres vite vite

Vente 350k
Revenu 24k
taxes 3.5k
Down de 20%

Estimations

10% CapEx
5% vacancy
5% maintenance
 
Cash neutral = le mauvais coté du locatif sans le bon...

Entretiens réguliers
Entretiens non prévues (surprise)
Risque de locataire a probleme, frais de changement de locataire (reno peinture)

Je vois aucun avantage a moins de savoir que tu peux faire une passe dans le futur avec mais sinon je vois pas l'intéret.


En plus vu que tu es break heaven ca prend tu temps a aller chercher de l'équité dessus donc tu immobilise un bon cash pour un certain temps.


En locatif tu veux mettre le moins de cash possible sur le meilleur rendement possible. Ce qui est sweet spot ou sans entretiens (neuf) c'est souvent le moins rentable pcq le prix d'achat est trop élevé et les marges sont faible.


La seul raison pk j'acheterais un duplex:
-Flip, tu payes des peanuts, renove et revend
-Pcq tu paye des peanuts, renove un peu, fait réévalué et retourne chercher ton cash down en refinancement. De meme tu restes avec une batisse qui se paye tout seul et tu récupere ton cash.


Les investisseurs qui ont du cash font souvent ca, achete des batiments pas financable ou pas vendable pour une bouché de pain, rénove et refinance (dans de meilleur condition) pour récuperer leur cash, tu immobilise donc pas ton cashflow dans quelques chose qui a pas (ou tres peu) de rendement.
 
* disclaimer * je ne suis pas un pro du locatif


Imo j'aime bien les maisons avec bachelor , ça va bien se revendre dans le futur a un premier acheteur

j'achète entre du 10-15 ans , peu ( genre tank a eau ) ou pas de maintenance

dans mon coin c'est pas trop cher , 240-250k , mais Mirabel domaine vert nord ou encore Blainville , ouf la même chose c'est 100k de + obligé de loué ton 3½ a 725$ et ton étage a 1200$
 
Tant que ca reste raisonnable au niveau des estimations de coûts et revenus, bref si les calculs sont bien faits et réalistes, j’ai pas de problème avec le fait d’acheter pour arriver kif-kif à la fin de l’année.

Je compte pas sur mes blocs pour faire une cenne avant plusieurs années. C’est un investissement pour le futur...
 
Cash neutral au minimum, le but ne devrait jamais être de vendre anyway donc une fois payé ça rentre quasiment passive income a ta retraite.

Mais faut tu comptes l'augmentation des taux d'intérêt inévitables qui doivent être couverts par tes augmentations de loyer.

Deux porte c'est beaucoup plus a risque comme investissement je dirais, mais puisque tu achètes sous le marché ça peut valoir le coup.

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Si tu arrive kif kif a fin de l'année ca veut dire que tu peux meme pas faire d'amélioration ou pallier a des imprévues sans mettre ta main dans ta poche...

Scénario 1:
Achetez un bloc de 400 000$ qui rapporte rien sauf quand il sera clair dans 35 ans (meme si tu finance 25 ans, en 25 ans tu vas devoir mettre de l'argent dessus donc ca rallonge l'amortissement) et pas pouvoir te servir de l'équité de celui-ci avant 10 ans...

Scénario 2:
Achetez un bloc de 200 000 dans un village ou un quartier moins chic, tjs etre louer pcq le monde on pas d'argent et court apres les loyer pas chere tout en retirant un profit pcq vue que c'est une place de ''pauvre'' les acheteurs crache dessus pcq dans leur tete ca va etre du trouble. Le ratio est définitivement meilleur.

C'est sur que si tu veux juste 1 bloc pis laissé ca aller relaxe tu peux regarder l'option 1 mais si ton but est d'en avoir d'autre et de te batir une retraite avec ca, tu es mieux d'acheter un batiment qui va pouvoir te servir de levier pour d'autre.

Moi personnellement mon but est d'acheter avec le moins de cash possible, le rénové moi meme et aller chercher le max de financement pour avoir un cash down sur un autre que je vais faire pareil. Dans 10 ans quand tu as 1 million d'équité tu peux tjs revendre les ''réguines'' qui demande plus d'entretiens et d'intervention pour aller chercher un batiment récent avec une clientele de qualité.


Supposons que vous ayez un immeuble d’une valeur de 500 000 $ avec un solde hypothécaire de 300 000 $. Vous avez alors une valeur nette de 200 000 $, soit 500 000 $ - 300 000 $. Considérant une augmentation de valeur hypothétique de 4 % par année, votre immeuble vaudra 20 000 $ de plus après une année, donc 520 000 $ et votre prêt hypothécaire aura diminué d’environ 9 000 $ ( 300 000 $ X 3 % ) pour se chiffrer à 291 000 $, dépendamment bien sûr des conditions de financement en vigueur. Vous voilà un an plus tard avec une valeur nette additionnelle de 29 000 $, pour un total de 229 000 $, soit 520 000 $ - 291 000 $.

Regardons maintenant l’autre option qui s’offre à vous. Celle de refinancer votre immeuble et reporter à plus tard le remboursement total de la dette qui y est reliée.

Si vous refinanciez par exemple votre immeuble via la Société canadienne d’hypothèques et de logement ( SCHL ), à hauteur de 85 % de la valeur de l’immeuble, vous obtiendriez un nouveau prêt hypothécaire de 425 000 $, soit 500 000 $ X 0,85 libérant ainsi 125 000 $ ( 425 000 $ - 300 000 $ ) de liquidités que vous pourriez utiliser pour d’acheter un autre immeuble.

Or, l’équité de votre immeuble actuel une fois refinancé passerait de 200 000 $ à 75 000 $, soit la valeur de 500 000 $ moins 425 000 $, le nouveau solde hypothécaire.

« Pas très intéressant me direz-vous ! Ma valeur nette vient d’être réduite de 125 000 $ ».

Erreur ! Vous avez en main 125 000 $, représentant 15 % de mise de fond, qui peut servir à acquérir un autre immeuble d’une valeur d’environ 800 000 $. Votre équité, ou valeur nette, a tout simplement été transférée en partie sur un autre immeuble.

Vous vous retrouvez avec deux immeubles valant 1 300 000 $ qui augmenteront en valeur et qui capitaliseront.

Poursuivons notre exemple afin de bien saisir l’impact des refinancements sur votre valeur nette, votre richesse.

Vos deux immeubles d’une valeur de 1 300 000 $ sont grevés d’hypothèques à hauteur de 1 100 000 $, soit 425 000 $ pour le premier immeuble et 675 000 $ pour celui que vous venez d’acquérir. Votre valeur nette est toujours de 200 000 $, soit 1 300 000 $ - 1 100 000 $. Considérant une augmentation de valeur hypothétique de 4 % par année, vos deux immeubles vaudront 52 000 $ ( 1 300 000 $ X 4 % ) de plus après une année, donc 1 352 000 $ et vos prêts hypothécaires auront diminués de 33 000 $ ( 1 100 000 $ X 3 % ) pour se chiffrer à 1 067 000 $, dépendamment bien sûr des conditions de financement. Vous voilà un an plus tard avec une valeur nette additionnelle de 85 000 $, pour un total de 285 000 $, soit 1 352 000 $ - 1 067 000 $.
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Merci pour les commentaires constructifs..

Mike, tu as entièrement raisons dans tes réponses, d'un point de vue fiscale j'aurais de meilleurs move à faire pour croitre rapidement, étant donné que moi aussi j'aimerais bien d'ici 10 ans pouvoir vivre de l'immobilier et lâcher le monde corporatif. Par contre il y a certains points que je n'ai pas dit... en achetant le duplex j'aurais plusieurs avantages, dont 2 stratégie de sortie. Le duplex pourrait être considéré intergénération, et avec vue sur le fleuve en plus, je sais très bien que je pourrais le vendre rapidement à un prix supérieur. J'y ai aussi vécu pendant prêt de 10 ans et je serait prêt a y retourné vivre si il faudrait que je vende ma maison actuel pour X raisons ou si j'ai le besoin de vivre en intergénération. De plus je connais très bien le bâtiment et les dépenses futures donc mes calculs sont assez accurate.

Pas optimal d'un point de vue croissance mais je sais qu'il y a plusieurs avantages dure a quantifier monétairement parlant. Je pense que je vais forcer sur la négo pour être un minimum positif sur le cashflow.. Sinon je suis pas mal sure que le mettre sur 30 ans me rendrais positif, est-ce que ça existe encore ça du 30 ans?
 
Un cash-flow positif a la fin de l’annee = impot.

Avoir le choix entre une propriété avec 40k$ de revenu et 30k$ de depense donc 10k$ de positif par année ou une propriété avec 90k$ de revenus et 100k$ de dépenses mon choix est claire

Gagner ca vie dans l’immobiler, c’est le même principe que de te partir une PME. Il ne faut pas avoir peur des dettes et revenus négatifs. Tu dois aller all in un certain temps et ensuite normaliser la situation.

Avec la première option du gagnera jamais ta vie, avec la 2 ieme oui
 
Duplex à 350k qui donne 24k de revenu par an à Montréal? Saute dessus. Si t'es tanné tu revends 450-500k facile probablement (je connais pas le secteur). Écoute pas les campagnards qui sont habitués à des triplex à 250k dans le ghetto de Trois-Rivières.
 
ggti said:
Un cash-flow positif a la fin de l’annee = impot.

Avoir le choix entre une propriété avec 40k$ de revenu et 30k$ de depense donc 10k$ de positif par année ou une propriété avec 90k$ de revenus et 100k$ de dépenses mon choix est claire

Gagner ca vie dans l’immobiler, c’est le même principe que de te partir une PME. Il ne faut pas avoir peur des dettes et revenus négatifs. Tu dois aller all in un certain temps et ensuite normaliser la situation.

Avec la première option du gagnera jamais ta vie, avec la 2 ieme oui
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Mike tu fais fausse route. Ton but c’est d’arriver neutral ou même négatif mais de manière intelligente.

Je préfère avoir un ratio financement a 90% et une hypothèque avec un taux élevé (avec une remise en argent au 5 ans non imposable) avec un amortissement agressif


Bien avant un immeuble qui me donne 5% de rendement et l’impôt qui va avec

La game dans le locatif c’est faire payer tout le monde à ta place

Tu joues avec l’amortissement, les remises et les refinancements pour générer du cash


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SL!nky.Ako said:
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Mike tu fais fausse route. Ton but c’est d’arriver neutral ou même négatif mais de manière intelligente.

Je préfère avoir un ratio financement a 90% et une hypothèque avec un taux élevé (avec une remise en argent au 5 ans non imposable) avec un amortissement agressif


Bien avant un immeuble qui me donne 5% de rendement et l’impôt qui va avec

La game dans le locatif c’est faire payer tout le monde à ta place

Tu joues avec l’amortissement, les remises et les refinancements pour générer du cash


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Voila, mais de faire cela, c’est non naturel et beaucoup plus stressant. C’est la principale raison pour laquelle la majorité des gens qui essayent l’immobilier n’exploitent pas 100% de leur capacité d’expension
 
Si t’as pas l’impression d’etre accotté din dettes pis d’etre pauvre raide t’es pas assez agressif ! :p
 
SL!nky.Ako said:
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Mike tu fais fausse route. Ton but c’est d’arriver neutral ou même négatif mais de manière intelligente.

Je préfère avoir un ratio financement a 90% et une hypothèque avec un taux élevé (avec une remise en argent au 5 ans non imposable) avec un amortissement agressif


Bien avant un immeuble qui me donne 5% de rendement et l’impôt qui va avec

La game dans le locatif c’est faire payer tout le monde à ta place

Tu joues avec l’amortissement, les remises et les refinancements pour générer du cash


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Ca dépend tjs de tes intentions.

Si ton but est d'avoir quelques portes pour en tirer un revenue a ta retraite (quand ton salaire aura baissé radicalement) c'est avantageux de reporté l'impot sur ton revenue locatif a ta retraite.

Mais si tu veux prendre de l'expension et généré une croissance tu dois maximiser ton équité pour t'en servir comme levier pour l'achat du prochain et non l'encaissé comme revenue imposable.


C'Est sur que si tu as un cashflow positif a la fin de l'année tu vas payer de l'impot... Mais c'est la que c'est important de bien gerer ton affaire


Scénario 1: tu achetes un immeuble cash neutral sur papier. Au fil des années ca se paye tout seul mais tu perds quelques mois de location, quelques entretiens surprises, des travaux de plus grande ampleur (toiture exemple), tu dois sortir de l'argent de tes poches, tu paye pas d'impot mais tu entretiens et maintient un batiment qui te rapporte pas grand chose LA a part de se payer tout seul.

Scénario 2: tu achetes un immeuble moins clean qui sort un petit revenue... A la fin de l'année tu peux prendre le revenue pour payer des pertes de loyer, dépense surprises (paye rien de ta poche) et meme si tu as un surplus tu peux faire des améliorations qui te permet de monter tes loyers, monter la valeur de ton immeuble.
Tu réinvestie continuellement ton cash dans ton immeuble pour en augmenter la valeur tout en maintenant un revenue imposable nulle. Apres quelques année tu as acces a ce ''cash'' comme levier pour un autre immeuble. En étant actif dans le processus ca te permet d'augmenter ton nb de porte au lieu de le laisser stagner.


Ou on s'est mal comprit c'est sur le terme cash neutral. Tu parle de cash neutral a l'impot ce qui en bout de ligne reviens a la meme chose que moi, au début OP semble parlait de cash neutral dépense VS revenue ce qui est a mon avis beaucoup trop limite alors que tu parles de cash neutral a l'impot.
 
Edit je viens de voir ton dernier paragraphe. On est d’accord sur ce point là mais je pense que de regarde le REVENU et optimiser les dépenses reste une meilleur strategie que de sticker sur le ratio ou le % de cashflow

Aussi prix demandé vs prix vendu il y a un monde mettons


_________


Scenario 1: 25 000$ en refinancement\remise en argent au 5 ans

Scenario 2: 5 000$ par année en revenu locatif

Au net lequel est plus rentable


Là ou tu fais erreur c’est que ce dont je parle s’applique à n’importe quel immo, ça change pas que lors de ton achat ça te prend un immeuble viable. La remise en argent mettons 5% sur 5 ans au taux de grille ... si tu optimises ton immo pour le rendre rentable TU LA PERDS!!

Mais peu importe la propriété ma stratégie va toujours donner plus de rendement dans une phase d’expansion.

T’es exemple de scénario prenne pas en compte que:

Tu refinances de manière systématique.
Tu te retrouve avec un cash flow systémique.

Reprend mon scénario 2 par exemple:

Refinance systématiquement et tu agrandis ton parc au fur et a mesure a même l’amortissement avec la remise et l’équité

En phase 2 quand tu as atteint un volume qui te convient (10-20-30 porte whatever) tu continues mais tu diversifie tes investissements (tu refinances pour acheter des etf ou des placements)

A terme tu as une diversification d’actif tu a BCP plus de leverage avec ton partenaire principal (aka la banque)

On est tous en phase d’accumulation ici il y a personne qui parle de plan retraite et même là je préfère finir mon cycle avec

4 millions en investissement et 1 millions de mise de fond sur des immo loader à 80% que d’avoir un prc immo de 5 millions corrélé a 100% sur les taux du marché et sur 1 type d’investissement.

Et j’embarque même pas sur les justifications de hausse de taux a la regie et sur l’imposition d’un revenu de loyer + déduction d’intérêt + effet de volume




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Je prévois un move similaire et je serai négatif.

SAUF que de la façon que je vois ça, pour un investissement de 20%, l'appréciation du bâtiment se fait sur 100% de la valeur et c'est quand même un pas pire levier.

Cas de figure assez simple: bâtisse de 1M, mise de fond de 20%, 2% par année d'appréciation = appréciation de 20k/année et si on regarde le 200k de mise de fond, ça équivaut à un rendement de 10%.

C'est très simpliste comme calcul, mais sans parler du positif/négatif, côté rendement, c'est comme ça que je vois ça.

Pour le "négatif", en fait, le cash qui est injecté chaque mois contribue à baisser l'hypothèque anyways.
 
BoxsterBoy said:
Je prévois un move similaire et je serai négatif.

SAUF que de la façon que je vois ça, pour un investissement de 20%, l'appréciation du bâtiment se fait sur 100% de la valeur et c'est quand même un pas pire levier.

Cas de figure assez simple: bâtisse de 1M, mise de fond de 20%, 2% par année d'appréciation = appréciation de 20k/année et si on regarde le 200k de mise de fond, ça équivaut à un rendement de 10%.

C'est très simpliste comme calcul, mais sans parler du positif/négatif, côté rendement, c'est comme ça que je vois ça.

Pour le "négatif", en fait, le cash qui est injecté chaque mois contribue à baisser l'hypothèque anyways.
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tu as effectivement un rendement de +-10% sur ta mise de fond, ce qui est déjà bien, sans compter le remboursement de capital qui après 60 mois serais de +- 110000$
 
ggti said:
tu as effectivement un rendement de +-10% sur ta mise de fond, ce qui est déjà bien, sans compter le remboursement de capital qui après 60 mois serais de +- 110000$
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Bingo assez pour refinancer et sortir ta mise initiale


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-Mike- said:
Ou on s'est mal comprit c'est sur le terme cash neutral. Tu parle de cash neutral a l'impot ce qui en bout de ligne reviens a la meme chose que moi, au début OP semble parlait de cash neutral dépense VS revenue ce qui est a mon avis beaucoup trop limite alors que tu parles de cash neutral a l'impot.
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Je calcul avec l'impôt et je prend en considération les dépenses futur, l'entretien, 5% de taux de vacance etc etc, j'ai un fichier excel qui prend en compte pas mal toute les variables... si j'calcul dépense vs revenue vite vite sur une napkin, j'arrive dans le vert avec 5k par année, mais je sais que mon premier calcul est le plus réaliste et j'risque pas mal plus de finir cash neutral.
 
SL!nky.Ako said:
Bingo assez pour refinancer et sortir ta mise initiale


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Et quand tu construit un nouveau projet ou un gros projet de reno, genre convertir une battisse commercial en condo locatif, la seconde que tu a 85% des revenue envisagé, tu peux faire évaluer ton projet et récupérer tes mises de fond encore plus rapidement (augmentation du prêt)

exemple:

projet a coûter 3 millions incluant bâtisse et reno, tu fais évaluer le projet ensuite, l’évaluation sort a 3.7M X 85% = 3145000$. Tu as donc 145000$ de disponible sur le champ. non imposable. Ensuite les premières années tu ne payera jamais d’impôt car tu est en mode ''remboursement'' de mise de fond que tu a mise au début
 
ggti said:
Et quand tu construit un nouveau projet ou un gros projet de reno, genre convertir une battisse commercial en condo locatif, la seconde que tu a 85% des revenue envisagé, tu peux faire évaluer ton projet et récupérer tes mises de fond encore plus rapidement (augmentation du prêt)

exemple:

projet a coûter 3 millions incluant bâtisse et reno, tu fais évaluer le projet ensuite, l’évaluation sort a 3.7M X 85% = 3145000$. Tu as donc 145000$ de disponible sur le champ. non imposable. Ensuite les premières années tu ne payera jamais d’impôt car tu est en mode ''remboursement'' de mise de fond que tu a mise au début
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j'en connait un qui a convertie quelque immo ici! :)
 
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