Projet locatif, stratégies d'emprunt ?

Comme il existe beaucoup de moyens d'emprunter de l'argent et de stratégies d'investissements, je suis curieux de connaître vos opinions par rapport à une situation donnée.

Terrain vacant, valeur marchande 90 000$
Projet locatif, 2 mini chalets.
Valeur totale du projet incluant bâtiment et terrain, 275 000$

Faible équité sur 3 propriétés (2 résidences, 1 condo), environ 30 000$ disponible.

Qu'elle serait votre meilleur stratégie en auto-construction pour éviter au maximum de sortir de l'argent comptant du compte pour une mise de fond ?

La première étape est l'achat du terrain seul, vient ensuite la construction des 2 bâtiments (sur une période donnée d'un an maximum pour conclure le projet de A à Z).

On m'a parlé que la valeur monétaire de notre propre main-d'oeuvre investis sur le projet peu servir de mise de fond.

On m'a aussi conseillé de ne pas aller vers l'incorporation pour l'instant étant donné le volume d'immobilisation peu élevé (j'avais pensé à une marge de crédit corporative).

D'autres "stratégies" ou "conseils" vous viennent à l'esprit ?

En dernier recours je sort l'argent de mes poches, mais le but c'est d'éviter ça si c'est possible.

je vais essayer de t'aider, c'est un peux ce que je fais dans la vie depuis un certain temps

1-ton terrain est financable a 50%
2-a petit échelle comme ce projet, je ne sais pas comment la banque peux évaluer le cout de la main d'oeuvre comme mise de fond. Mais, oui ils peuvent le calculer, exemple pour un plus gros projet du genre tour a condo, tu peux démontrer des centaines de millier de dollars de dépense professionnel qui compte dans la mise de fond comme expert en évaluation de marché, développement du projet, suivie de projet etc... Ce sont des depenses que tu dois justifier d'avance (avant même d'obtenir ton financement). Pour te donner une idée notre dernier projet avait plus de 1M$ dans cette section

3- tes equités est-ce avec des marges de credit hypotecaire? (80% de la valeur) ou simplement du remboursement de capital VS prix payer? p-e que les marge te donnerons plus de levier.

4- marge de crédit personnel, Si tu as une situation financière solide, la banque te fera une marge de crédit personnel aussi. Si tu va chercher 50k$ de marge personnel et ajoute cela a ton équité tu te retrouvera a +-90000$

5- terrain de 90000$ a 50%, tu aura encore 45000$

6- 45000$ de comptant sur un projet financer a 80% te donnera une capacité d'emprunt de 225000$

7- 225000$ + 90000 (comptant+ achat de 50% du terrain) = 315000$ de valeur de près total du projet

toi seule connais ta situation financière alors a toi de voir si ce conseil s'applique a toi. Parce que si sa chie, tu va être dans le trouble financierement

C'est assez target sur ce que je voulais comme informations/stratégies !

En terme de main-d'oeuvre, s'occuper de tout ce qui est coffrages/fondations, dalle, ventilation, système intérieur, c'est valable en coût de main-d'oeuvre pour la mise de fond, ou on parle seulement de main-d'oeuvre administrative comme sur tes gros projets ?

skiz, desolé, je hijack (mais je me sens semi mal, vu ce que vous avez fait à mon thread).

Quand tu veux acheter un petit immeuble locatif du genre triplex metons, c'est quoi la facon la meilleure facon/plus simple de financer la mise de fond?

Marge de crédit hypothécaire? Réhypothéquer ta maison? Marge de crédit personelle? Pret personnel? Attendre 10 ans avant d'investir et payer ta mise de fonds cash?

J'aimerais ca investir dans quelque années dans des immeubles à revenus, mais comme ca n'intéresse pas trop ma blonde, je voudrais éviter d'hypothéquer notre maison au max (étant donné qu'elle est propriétaire, comme moi).

Tous les conseils de gens qui investissent mieux que moi sont bienvenus.

SkIz said:

C'est assez target sur ce que je voulais comme informations/stratégies !

En terme de main-d'oeuvre, s'occuper de tout ce qui est coffrages/fondations, dalle, ventilation, système intérieur, c'est valable en coût de main-d'oeuvre pour la mise de fond, ou on parle seulement de main-d'oeuvre administrative comme sur tes gros projets ?

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Fais-toi juste pas pogner! C’est locatif, t’a pas le droit de toucher à rien. ;-)

Rob_SeR said:

skiz, desolé, je hijack (mais je me sens semi mal, vu ce que vous avez fait à mon thread).

Quand tu veux acheter un petit immeuble locatif du genre triplex metons, c'est quoi la facon la meilleure facon/plus simple de financer la mise de fond?

Marge de crédit hypothécaire? Réhypothéquer ta maison? Marge de crédit personelle? Pret personnel? Attendre 10 ans avant d'investir et payer ta mise de fonds cash?

J'aimerais ca investir dans quelque années dans des immeubles à revenus, mais comme ca n'intéresse pas trop ma blonde, je voudrais éviter d'hypothéquer notre maison au max (étant donné qu'elle est propriétaire, comme moi).

Tous les conseils de gens qui investissent mieux que moi sont bienvenus.

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moi je dirais de vendre tes autos comme mise de fond lol

Si non, si tu as les moyens de mettre la mise de fond comptant c'est la meilleur façons, mais la moins réaliste pour la majorité des gens. Le taux le plus pas sera celui de la marge hypothécaire. Il prête 80% de la valeur de la maison

Personnellement j'ai fait marge de credit hypothecaire, marge de credit personnelle, marge de credit de couple, vendu les auto, jamais eu 100$ de lousse dans le compte de banque lol

ggti said:

moi je dirais de vendre tes autos comme mise de fond lol

Si non, si tu as les moyens de mettre la mise de fond comptant c'est la meilleur façons, mais la moins réaliste pour la majorité des gens. Le taux le plus pas sera celui de la marge hypothécaire. Il prête 80% de la valeur de la maison

Personnellement j'ai fait marge de credit hypothecaire, marge de credit personnelle, marge de credit de couple, vendu les auto, jamais eu 100$ de lousse dans le compte de banque lol

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c'est certains que je pourrais faire ca, on se le cachera pas... Mais metons que je veux continuer à vivre

Merci de tes conseils, j'en prends note. Je vais peut être faire un mix économies/marge de crédit. Mon but c'est pas de devenir un big shot comme toi, mais plus de penser à ma retraite.

Maintenant, immeubles à revenue ou maison en location?

@cUr@-TL said:

Fais-toi juste pas pogner! C’est locatif, t’a pas le droit de toucher à rien. ;-)

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Ce sera transféré en locatif seulement à la fin du projet, pour l'instant ce serait inscrit comme résidence secondaire

Rob_SeR said:

c'est certains que je pourrais faire ca, on se le cachera pas... Mais metons que je veux continuer à vivre

Merci de tes conseils, j'en prends note. Je vais peut être faire un mix économies/marge de crédit. Mon but c'est pas de devenir un big shot comme toi, mais plus de penser à ma retraite.

Maintenant, immeubles à revenue ou maison en location?

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un petit projet que j'avais fait était un Bungalow avec bachelor neuf, les chiffres approx était:

250000$ + 17000$ pour le bachelor + gazon. Total +- 270000$

Vendu 305000-310000$ environ apres 3 ans

le solde hypothecaire était +- 235000$

mise de fond de minimum de 5% 12500$+20000$ de bachelor= 32500$

donc 235000$ + 32500$ = 267500

305000-267500= 37500$

donc 37500$ de gain en 3 ans pour un investissement de initial de 32500$ quand meme pas pire

les revenue couvrait et dépassait même les depense de +- 200$/mois je pourrais donc ajouter +-7000$ dans les revenue

bref c'est approximatif mais environ ca

quand tu achète une 2e propriété comme ca, la mise de fond minimale c'est 5%? Je pensais que c'était plus que ca.

Et sur une demeure secondaire est-ce que le profit est considéré comme gain en capital ou revenu imposable? Revenu je crois.

imposable

Jeremi01 said:

Vous avez juste à le mettre dans la ignore list. Je l'ai fait quelques mois et ça m'a fait du bien.

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Je suis à veille de le faire moi aussi.

Tu fais revenu de location annuelle , exemple 18k le haut et le bas de la maison, - taxe municipale/scolaire - intérêt sur le prêt hypothécaire - assurance - maintenance = 8k de revenu net que tu ajoutes a ton revenu personnelle


et si jamais tu un .inc et que fais juste te sortir des dividendes ou peu de salaire il se peut qu'avec 2 maisons et + que tu doivent payer une cotisation au fond FSS

Rob_SeR said:

skiz, desolé, je hijack (mais je me sens semi mal, vu ce que vous avez fait à mon thread).

Quand tu veux acheter un petit immeuble locatif du genre triplex metons, c'est quoi la facon la meilleure facon/plus simple de financer la mise de fond?

Marge de crédit hypothécaire? Réhypothéquer ta maison? Marge de crédit personelle? Pret personnel? Attendre 10 ans avant d'investir et payer ta mise de fonds cash?

J'aimerais ca investir dans quelque années dans des immeubles à revenus, mais comme ca n'intéresse pas trop ma blonde, je voudrais éviter d'hypothéquer notre maison au max (étant donné qu'elle est propriétaire, comme moi).

Tous les conseils de gens qui investissent mieux que moi sont bienvenus.

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Commences par parler à un fiscaliste, à la base tu as accès à des twists intéressantes en étant avec une INC.

Par exemple, tu peux faire un emprunt à ta compagnie, que tu devras rembourser à ta compagnie dans les 24 mois.

La twist c’est que si tu as besoin de liquidité rapidement, tu travailles avec l’argent brute de ta compagnie, donc de l’argent non imposée encore, donc sa augmente crissement vite et tu es capable d’avoir une bonne somme de liquidité rapidement.

La deuxième twist, c’est que comme tu dois maintenant rembourser la liquidité à ta compagnie d’ici 24 mois, tu vas attendre 23 mois (question de sauver 23 mois d’intérêts) et le 23e mois tu vas aller faire un emprunt à la banque pour rembourser ton prêt que tu dois remettre à l’entreprise (moins l’argent que tu as pillé depuis 23 mois). Une fois que la banque t’a donné l’argent, tu rembourses ton entreprise one shot et tu rembourse la banque à ton rythme.

La troisième twist, c’est qu’étant donné que le prêt banquaire sert à rembourser ton prêt entreprise, les intérêts de ton prêt banquaire sont maintenant déductibles pour ta compagnie LOL.

Check ca

definitivement faut je m'informe comme il faut, mais si c'est possible, je vais l'acheter avec ma compagnie ou bien partir une autre compagnie. Mais je pense que dans ce contexte là la mise de fond sera plus haute.

Ceci dit, comme tu dis, tu as accès à plus de liquidité aussi. À valider en temps et lieu avec les bons professionnels

Pour l’histoire du 5% a l’epoque (6-7 ans messemble) j’ai fait l’emprunt a 1 semaine de la nouvelle reglementation lol

SkIz said:

Comme il existe beaucoup de moyens d'emprunter de l'argent et de stratégies d'investissements, je suis curieux de connaître vos opinions par rapport à une situation donnée.

Terrain vacant, valeur marchande 90 000$
Projet locatif, 2 mini chalets.
Valeur totale du projet incluant bâtiment et terrain, 275 000$

Faible équité sur 3 propriétés (2 résidences, 1 condo), environ 30 000$ disponible.

Qu'elle serait votre meilleur stratégie en auto-construction pour éviter au maximum de sortir de l'argent comptant du compte pour une mise de fond ?

La première étape est l'achat du terrain seul, vient ensuite la construction des 2 bâtiments (sur une période donnée d'un an maximum pour conclure le projet de A à Z).

On m'a parlé que la valeur monétaire de notre propre main-d'oeuvre investis sur le projet peu servir de mise de fond.

On m'a aussi conseillé de ne pas aller vers l'incorporation pour l'instant étant donné le volume d'immobilisation peu élevé (j'avais pensé à une marge de crédit corporative).

D'autres "stratégies" ou "conseils" vous viennent à l'esprit ?

En dernier recours je sort l'argent de mes poches, mais le but c'est d'éviter ça si c'est possible.

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En effet, comme la valeur du terrain si y'est payé.

Mettons jme batis une maion en auto-construction, Je fait toute de A-Z (sauf entré electrique pi le panneau). Si mon projet total vaut 350 000$ selon l'estimation de la banque, que mon terrain qui vaut 75 000$ est payé pi que mes couts de materiel sont de 190 000$(paske je fait toute moi-meme de A-Z fak j'ai yink du materiel a payer), bin mon cout de main-d'oeuvre de 85 000$ (350 000 estimé - 75 000 de terrain - 190 000 d'hypo) devient une "mise de fond".

Fak j'ai mis 85 000$ de "mise de fond" sans sortir une cenne de ma poche pi 160 000$ de mise de fond ak mon terrain payé.

Ta mise de fond c'est la difference entre l'évaluation du projet total pi le montant de l'hypotheque. That's it.

Si tu sauves un 10 000$ de main-d'oeuvre en fesant ton coffrage pi toute son systeme de ventilation toi-meme, c'est 10 000$ de "mise de fond" de plus.

Le best c'est d'avoir un estimé des couts detaillé par un contracteur comme n'importe quelle auto-construction.

SkIz said:

Ce sera transféré en locatif seulement à la fin du projet, pour l'instant ce serait inscrit comme résidence secondaire

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Dans l’eventualité où tu te ferais prendre, t’aurais probablement à débattre de ça avec les autorités, sont pas toujours aussi dupes qu’on peut le croire...

Evidemment, jte souhaite pas ca !

ggti said:

Pour l’histoire du 5% a l’epoque (6-7 ans messemble) j’ai fait l’emprunt a 1 semaine de la nouvelle reglementation lol

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dans le cas d'une maison à 300k, le 20% s'accumule plus vite quand même, moi je pensais à un triplex de 500k metons, accumuler 100k c'est pas mal plus long.

Mais bon, merci de tes conseils, tu viens de me donner une bonne idée avec la maison qui a un bachalor au sous-sol, j'avais pas pensé à ca!