Comment évaluer la rentabilité d'un investissement immobilié

Est ce que beaucoup d'entre vous font signer des contrats en marge des baux?? Genre pas de chiens, pas de cannabis, dépôt de garantie, pénalités etc.... Je présume que cela n'a aucune valeur puisque la régie a 100% le dernier mots selon leurs règles?
 
pas de chien, pas fumeur, pas de canabis, etc c'est inclus au bail d'habitude si je me trompe pas. Pour tout ce qui est pénalité et dépôt de sécurité, je sais pas si tu peux faire ça.
 
Est ce que beaucoup d'entre vous font signer des contrats en marge des baux?? Genre pas de chiens, pas de cannabis, dépôt de garantie, pénalités etc.... Je présume que cela n'a aucune valeur puisque la régie a 100% le dernier mots selon leurs règles?

Je fais signer un annexe qui est mentionné dans le bail en référence et qui contient des règlements généraux par rapport à diverses affaires comme les travaux que les locataires ne peuvent pas faire, pas d'antennes dehors, pas de tempo, pas de cigarette/cannabis, etc.

Tu veux pas signer l'annexe? Trouve-toi un autre logement!

Tant que les règlements ne vont pas contre la loi (genre dépot de garantie) c'est parfaitement valide.
 
Exact les clauses tu mets ca dans le bail

Genre

2 stationnement
Fournit 3 gallons de peinture
Pas de chien
Pas de cannabis


Aussi pour le cannabis tu pouvais faire l'ajout sur ton bail apres la nouvelle loi meme si c'est en cours de bail


C'est pas compliqué tu en mets le plus possible pour te proteger de meme tu as plus de raison pour le crisser dehors.

Meme les animaux si tu en acceptes écrit que tu en acceptes pas, comme si sa sent la pisse de chat ou qui ramasse pas la marde de son chien tu vas pouvoir faire valoir que tu en voulais pas sur le bail.
 
Ce qui fait l'immobilier interessant est surtout le refinancement rapide qui permet de recuperer ta mdf et donc creer un bon rendement(roi)

Donc prendre un terme de un an et refinancer après serait un bon move pour obtenir des liquidités, et soit rénover ou acheter un autre bloc?
 
Donc prendre un terme de un an et refinancer après serait un bon move pour obtenir des liquidités, et soit rénover ou acheter un autre bloc?

je crois pas que la duree du terme influence sur le refinancement, informe toi a ton preteur. En fait tu renove et ensuite tu refinance a ta nouvelle valeur qu'un evaluateur va te donner. ex: tu met 30k en reno et ton immeuble doit prendre plus de 30k en valeur. toute ces choses devraient etre deja planifier a l'achat de l'immeuble ou du moins avant de renover.

si tu refinance pour renover tu degage pas de liquidite et si tu ne fait que refinancer le capital payer dans l'annee precedente tu sort pas grand $$(dependament de la valeur de l'immeuble)
 
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En présumant que dans les deux situations, les revenus bruts sont presque les mêmes, et dans un même secteur, selon vous est ce mieux d'avoir deux duplex a 300K$ ou un quadruplex a 600K$?

Je me dis qu'avec un seul bâtiment, tu fais une sorte d'économie d'échelle quand il vient le temps de rénover, ou pour certaines dépenses comme les assurances. Votre avis?
 
si t'a la liquidité et que tu es certain d'aimer être locateur, go pour le quadruplex selon moi.
 
Chaque cas est différent.

Exemple: tu achète un quadruplex a 600k , tu le subdivise en 2 duplex de 350k , refinance et ramasse ton argent. Tu serait mieux avec le duplex.

Tu achète 2 duplex 20% en bas de la valeur marchande, tu est mieux avec les duplex.

Y a pas vraiment de prix d’échelle en immobilier, ton immeuble de 200k va avoir autant de revenu que de dépenses, ton immeuble de 50 millions va avoir autant de revenu que de dépenses. Il s’agit d’analyser les dossiers concrètement pour valider quel est le meilleur deal.
 
Chaque cas est différent.

Exemple: tu achète un quadruplex a 600k , tu le subdivise en 2 duplex de 350k , refinance et ramasse ton argent. Tu serait mieux avec le duplex.

Tu achète 2 duplex 20% en bas de la valeur marchande, tu est mieux avec les duplex.

Y a pas vraiment de prix d’échelle en immobilier, ton immeuble de 200k va avoir autant de revenu que de dépenses, ton immeuble de 50 millions va avoir autant de revenu que de dépenses. Il s’agit d’analyser les dossiers concrètement pour valider quel est le meilleur deal.


Je comprends qu'il y a beaucoup de cas par cas et d'exceptions car chaque immeuble/secteur a ses spécificités.

Mais en règle générale, si tu achète un quadruplex ou deux duplex qui ont tous une toiture a refaire bientôt par exemple, cela va surement coûter moins cher sur le 4plex?
Pour les assurances et les taxes c'est surement la même chose?

Donc par porte tu ne ferais pas une économie de dépenses?
 
Je comprends qu'il y a beaucoup de cas par cas et d'exceptions car chaque immeuble/secteur a ses spécificités.

Mais en règle générale, si tu achète un quadruplex ou deux duplex qui ont tous une toiture a refaire bientôt par exemple, cela va surement coûter moins cher sur le 4plex?
Pour les assurances et les taxes c'est surement la même chose?

Donc par porte tu ne ferais pas une économie de dépenses?

Ce n’est que du cas par cas.

Ton exemple n’existe pas.

On peut dire que un quadruplex est moins de gossage mais encore ça va dépendre de t’es locataires.

Encore la, dans un quadruplex tu doit faire déneiger tondre mais dans ton duplex tu peut le laisser au locataires .

Assurance j’ai eu une soumission de 2000 et 900 pour la même propriété donc dur a dire.

Ta toiture sera sûrement plus cher pour 2 duplex mais sur un horizon de 20 ans la différence est pas tant notable.
 
Je comprends qu'il y a beaucoup de cas par cas et d'exceptions car chaque immeuble/secteur a ses spécificités.

Mais en règle générale, si tu achète un quadruplex ou deux duplex qui ont tous une toiture a refaire bientôt par exemple, cela va surement coûter moins cher sur le 4plex?
Pour les assurances et les taxes c'est surement la même chose?

Donc par porte tu ne ferais pas une économie de dépenses?


Regle generale, a logement identique, plus tu en mets dans la ''coquille'', plus ca reviens rentable de la porte.

C'est sur qu'un moment donné tu as des breaking point qui entre en ligne de jeu.

Exemple systeme de gigleur
Alarme incendie
Corridor commun, etc, etc etc
Contrainte structurale, construction, entree electrique, etc.


Un duplex avec 1500pc de toiture va couper la meme chose qu'un quadruplex avec 1500pc de toiture... Par logement non mais overall c'est pareil.

L'autre point est qu'un duplex, si tu as un logement de pas loué, ca fait mal, un quadruplex ben tu fais tes frais pareil. C'est sur que la probabilité d'avoir des vacant augmente avec le nb de porte mais c'est une autre facon de le voir.


Mais la regle de base je dirais qu'elle est de récuperer ton investissement OPC. Perso je mettrais mes billes dans un projet qui va me permettre d'aller les rechercher le plus vite possible pour les remettre ailleurs
 
En présumant que dans les deux situations, les revenus bruts sont presque les mêmes, et dans un même secteur, selon vous est ce mieux d'avoir deux duplex a 300K$ ou un quadruplex a 600K$?

Je me dis qu'avec un seul bâtiment, tu fais une sorte d'économie d'échelle quand il vient le temps de rénover, ou pour certaines dépenses comme les assurances. Votre avis?

Règle générale, les cout fixes ne seront pas doubler en passant d’un 2plex a un 4 plex. Sauf p-e pour les taxes, mais encore la pas nécessairement!

Donc le plus gros sera le mieux.

Aussi, c’est plus facile d’aller chercher un levier financier intéressant sur une batisse de 600k que 2 de 300k, moins de paperasse, évaluation etc...
 
Tu peux vendre un duplex pour récolter de l'équité, tu peux pas vendre la moitié d'un quadruplex.

Tu peux refinancer ton 4plex aussi...

Pour aller chercher du cashflow tu es mieux de refinancer un 4plex que de vendre un 2plex et de payer l'impot sur ton bénéfice...
 
Je suis en train de faire mes calculs.

Beaucoup plus avantageux les premières années de prendre l'amortissement... ça permet un léger cashflow positif. Je comprends qu'il devra être remboursé a l’impôt a la revente, mais pour moi c'est un avantage de sauver des $$$ immédiatement.

Votre avis?
 
Je suis en train de faire mes calculs.

Beaucoup plus avantageux les premières années de prendre l'amortissement... ça permet un léger cashflow positif. Je comprends qu'il devra être remboursé a l’impôt a la revente, mais pour moi c'est un avantage de sauver des $$$ immédiatement.

Votre avis?

Prendre l'amortissement?
 
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