Comment évaluer la rentabilité d'un investissement immobilié

Rob_SeR

Well-known member
Bonjour MR,

Je suis en train de regarder tranquillement une opportunité d'investissement que j'aurais et je sais pas par où commencer pour évaluer si ca vaut la peine au non.

Premièrement, mon but c'est pas d'avoir le meilleur investissement sur le marché, c'est d'avoir quelque chose de rentable qui a un rendement correct et qui me permet d'économiser pour mes vieux jours.

Pour un peu de contexte, j'ai un ami qui a un condo 4 1/2 à Lachine et qui déménage d'ici 1an pour un condo au centre-ville. Le condo est bien situé, autour de la 40-45e avenue à 2min à pieds du canal Lachine. Ca serais pour le louer.

Ce que je sais même pas pour commencer, c'est comment déterminer un prix raisonnable de location pour le condo? Sur quelles plateformes ou sites je peux verifier pour trouver les appartement à vendre dans le secteur? Kijiji?

Ensuite, à partir de quel seuil on considère ca rentable et que ca vaut la peine?

Scénario: Condo de 260 000$, 20% de cashdown, hypothèque sur 25ans de 208 000$. Ce qui représente ~975$/mois. Ajouter 150$/mois de frais de condo + 200$/mois de taxes (hypothétique, je sais pas le chiffre exacte), j'arrive à un total de 1325$/mois. J'ai omis l'amortissement de la taxe de bienvenue, mais bon, pour garder ca simple.

Si, hypothétiquement, je loue à 1200$/mois, on considère tu ca rentable ou même un investissement qui a de l'allure, ou plutôt c'est de ma marde et faut absolument au minimum break even? J'imagine que ca dépends de l'appréciation projetée? Comment évaluer l'appréciation projetée de facon objective?

Bref, je cherche l'avis de ceux qui ont une peu d'experience ou bien qui sont meilleurs avec les chiffres que moi.

Thanks!

PS le condo est clé en main, mon ami l'a refait de A à Z quand il a amenagé il y a 3ans.
 
pas beaucoup de projet vont pouvoir te donner un loyer suffisant pour etre "cash-flow" breakeven.

ca ne veut pas dire que c'est un mauvais investissement.

Quel est le potentiel d'augmentation du loyer?

Quand tu calcules tes taxes, oublie pas que ton paiement d'interet est deductible. donc tu dois rouler ton projet avec un mix optimal dette / equite a travers le temps.
 
pas beaucoup de projet vont pouvoir te donner un loyer suffisant pour etre "cash-flow" breakeven.

ca ne veut pas dire que c'est un mauvais investissement.

Quel est le potentiel d'augmentation du loyer?

Quand tu calcules tes taxes, oublie pas que ton paiement d'interet est deductible. donc tu dois rouler ton projet avec un mix optimal dette / equite a travers le temps.

Le condo est pas en location en ce moment, c'est la raison pour laquelle je cherche un moyen de voir comment je peux aller chercher en loyer. Donc pour l'augmentation de loyer, j'imagine que ca va dépendre un peu de l'appréciation du condo avec le temps aussi?

Quand tu me parle d'un bon ratio dette/équité, veux-tu dire qu'après un certain temps je suis mieux de refinancer le condo pour leverage l'équité et investir dans un autre immeuble que de le laisser ce payer et rien faire avec l'équité et en plus pas profiter des décuctions d'impots sur l'interet? Comment on calcul la ratio "optimal"?

Si ca ce concrétise, je dois évaluer la situation avec mon comptable, je sais pas encore si ma compagnie ou moi personellement sera propriétaire...
 
Le condo est pas en location en ce moment, c'est la raison pour laquelle je cherche un moyen de voir comment je peux aller chercher en loyer. Donc pour l'augmentation de loyer, j'imagine que ca va dépendre un peu de l'appréciation du condo avec le temps aussi?

Quand tu me parle d'un bon ratio dette/équité, veux-tu dire qu'après un certain temps je suis mieux de refinancer le condo pour leverage l'équité et investir dans un autre immeuble que de le laisser ce payer et rien faire avec l'équité et en plus pas profiter des décuctions d'impots sur l'interet? Comment on calcul la ratio "optimal"?

Si ca ce concrétise, je dois évaluer la situation avec mon comptable, je sais pas encore si ma compagnie ou moi personellement sera propriétaire...

Grosso modo, pour etre cash flow break-even, c’est quoi tes couts et tes revenus?

Couts sont generalement fixes sur une periode court-termes (periode sur laquelle ton taux hypothecaire est fixe) et les revenus sont connus. Donc essentiellement, soit tu reduis ton cout hypothecaire ou tu augmentes le loyer. Soit tu l’augmentes à travers un changement de locataire ou tes augmentations annuelles de loyer (surement pas assez pour etre break even).

Si tu n’as pas de visibilite sur ces elements, difficile que ton projet soit cash flow break even.

Sur la question de la dette / equite. Seulement les paiement d’interets sont deductibles d’impots. Donc tu dois le plus possible rouler ton projet sur un sur une base cash flow break even apres-taxes mais avant repaiement de principal. Donc par exemple :
$1000 de revenues
-$250 couts deductibles d’impots
-$500 d’interet
=$250 taxable

Dans 5 ans, ta charge d’interet sera reduite parce que tu as repaye du principal. Donc pour etre optimal, tu devrais re-augmenter la balance de ton hypotheque et te payer un dividende. Ou soit tu changes le terme de ton hypotheque pour augmenter la charge d’interet.

Makes sense?

p.s.: etre trop focused sur les cash flow immediats peuvent te faire perdre vue du potentiel gain en capital venant de l'appreciation de l'immobilier dans le secteur. Par contre, tu peux seulement capitaliser sur cette appreciation la au prochain renouvellement d'hypotheque.
 
Ne pas oublié l'impôt et contingence pour condo vacant/bris dans le calcul de ton cashflow....
Aussi, pour du locatif tu peux y aller avec un financement SCHL. Plus d'intérêt qui sont déductible...


Moi je ferais des simulation avec divers scénario et en considérant l'appréciation du condo dans le temps pour déterminer si ça vaux la peine où non.
Mais en calculant vite dans ma tête, ça l'air pas si mal comme opportunité....
 
Grosso modo, pour etre cash flow break-even, c’est quoi tes couts et tes revenus?

Couts sont generalement fixes sur une periode court-termes (periode sur laquelle ton taux hypothecaire est fixe) et les revenus sont connus. Donc essentiellement, soit tu reduis ton cout hypothecaire ou tu augmentes le loyer. Soit tu l’augmentes à travers un changement de locataire ou tes augmentations annuelles de loyer (surement pas assez pour etre break even).

Si tu n’as pas de visibilite sur ces elements, difficile que ton projet soit cash flow break even.

Sur la question de la dette / equite. Seulement les paiement d’interets sont deductibles d’impots. Donc tu dois le plus possible rouler ton projet sur un sur une base cash flow break even apres-taxes mais avant repaiement de principal. Donc par exemple :
$1000 de revenues
-$250 couts deductibles d’impots
-$500 d’interet
=$250 taxable

Dans 5 ans, ta charge d’interet sera reduite parce que tu as repaye du principal. Donc pour etre optimal, tu devrais re-augmenter la balance de ton hypotheque et te payer un dividende. Ou soit tu changes le terme de ton hypotheque pour augmenter la charge d’interet.

Makes sense?

p.s.: etre trop focused sur les cash flow immediats peuvent te faire perdre vue du potentiel gain en capital venant de l'appreciation de l'immobilier dans le secteur. Par contre, tu peux seulement capitaliser sur cette appreciation la au prochain renouvellement d'hypotheque.

all makes sens. Le but c'est pas de focuser sur le cashflow, c'est vraiment juste de me faire une tête sur ce qui est intelligent comme investissement et ce qui l'est pas.

J'en reviens donc à une autre de mes questions, c'est quoi les plateformes utilisées quand tu veux louer? Si je cherche à me faire une idée dans les prochaines semaines / mois sur ce que les loyers sont dans le secteur pour des appartement comparables, je regarde où?
 
Ne pas oublié l'impôt et contingence pour condo vacant/bris dans le calcul de ton cashflow....
Aussi, pour du locatif tu peux y aller avec un financement SCHL. Plus d'intérêt qui sont déductible...


Moi je ferais des simulation avec divers scénario et en considérant l'appréciation du condo dans le temps pour déterminer si ça vaux la peine où non.
Mais en calculant vite dans ma tête, ça l'air pas si mal comme opportunité....

quels outils peuvent être utiles pour faire une simulation?

La SCHL j'étais ambivalent parce que ca augmente tes interets, mais ca ampute ton capital pas mal en te rajoutant une prime de 7-8000$ En fait dans me tête ca tuais pas mal de deal avec de la SCHL, mais j'ai peut être pas la bonne mentalité parce que je suis habitué d'acheter pour du personnel.

Donc on peut ouvrir la question, je serais mieux de mettre le minimum 5-10% au lieu de 20% peut être?
 
Ne pas oublié l'impôt et contingence pour condo vacant/bris dans le calcul de ton cashflow....
Aussi, pour du locatif tu peux y aller avec un financement SCHL. Plus d'intérêt qui sont déductible...


Moi je ferais des simulation avec divers scénario et en considérant l'appréciation du condo dans le temps pour déterminer si ça vaux la peine où non.
Mais en calculant vite dans ma tête, ça l'air pas si mal comme opportunité....

Je mètrerais le moins de cash down possible aussi. Garde ton 50 000$ dans tes poches, place le dans ton celi, dans 30 ans, sur la moyenne historique de 6-7% annuel ça va valoir 400 00$ environ, plus ton condo va être payer depuis un bout et ça te rapporte de l’argent. Bref, je crois que ton cashdown serait mieux placer à la bourse que sur le condo.
 
Quand tu dis opportunité c'est que ton chum va te vendre le condo en dessous de la valeur du marche ?

je sais pas si je devrais répondre à un troll account, mais ya rien de concret, on a eu ses discussions là sur un bord de feu la semaine passée et je me suis dit que je devrais commencer à m'informer avant toute chose. Mais certainement que si je lui achete sans trouble, sans comission d'agent, sans gossage de duproprio et que je suis hyper flexible sur son déménagement, il y aura certainement moyen de negocier un deal équitable pour les deux.
 
Je mètrerais le moins de cash down possible aussi. Garde ton 50 000$ dans tes poches, place le dans ton celi, dans 30 ans, sur la moyenne historique de 6-7% annuel ça va valoir 400 00$ environ, plus ton condo va être payer depuis un bout et ça te rapporte de l’argent. Bref, je crois que ton cashdown serait mieux placer à la bourse que sur le condo.

Je suis pas vraiment placements conventionels dans la vie. Ca me parle pas dutout de domper mon cash à un endroit et d'attendre et espérer que les résultats soit là dans 20-30ans. Je préfère quelque chose de plus tangible, comme l'immobilié.
 
all makes sens. Le but c'est pas de focuser sur le cashflow, c'est vraiment juste de me faire une tête sur ce qui est intelligent comme investissement et ce qui l'est pas.

J'en reviens donc à une autre de mes questions, c'est quoi les plateformes utilisées quand tu veux louer? Si je cherche à me faire une idée dans les prochaines semaines / mois sur ce que les loyers sont dans le secteur pour des appartement comparables, je regarde où?

kijiji, agent, duproprio, etc.

Oublie pas que tu peux pas mettre un locataire a la porte facilement.
 
Je suis pas vraiment placements conventionels dans la vie. Ca me parle pas dutout de domper mon cash à un endroit et d'attendre et espérer que les résultats soit là dans 20-30ans. Je préfère quelque chose de plus tangible, comme l'immobilié.

y'a rien de plus concret que la bourse.

t'achetes un ti morceau de papier pour $10, a la fin de la journee, il vaut $10.05 ou $9.95.
 
Je suis pas vraiment placements conventionels dans la vie. Ca me parle pas dutout de domper mon cash à un endroit et d'attendre et espérer que les résultats soit là dans 20-30ans. Je préfère quelque chose de plus tangible, comme l'immobilié.

Je te dis juste de pas mettre 50k de cashdown sur ton condo. Hypothèque au Max, prend le cash down que tu voulais mettre maximise ton vélo et ça va être beaucoup plus payant. Tu semble avoir une vision court terme.
 
c'est tout à fait correct que tu me dise ca, c'est une des questions que je me posais.

Mais moi je te dis que j'acheterais surement un 2e immeuble avec l'argent plutôt que de le domper dans un CELI/REER :p
 
kijiji, agent, duproprio, etc.

Oublie pas que tu peux pas mettre un locataire a la porte facilement.

oui je sais...! Je magasine quand même des propriétés qui ont un loyer plus élevé que la moyenne, j'espere que ca va attirer une bonne clientele, mais on sait jamais...
 
c'est tout à fait correct que tu me dise ca, c'est une des questions que je me posais.

Mais moi je te dis que j'acheterais surement un 2e immeuble avec l'argent plutôt que de le domper dans un CELI/REER :p

Bien si tu passe au financement ok...t’a déjà une hypothèque sur ta maison, là le condo tu aurais 250k-300k d’hypothèque peu tu absorber un autre 300k? Si tu fais 400-500k par ans oui mais j’en doute.

Pour ça que je te dis que tu es mieux de mettre le moin de cash, placer ton 50k dans ton celi. Au pire dans 5 ans tu en rachète un autre.

L’autre affaire si tu peux déjà acheter 2 condo, achete donc un duplex ou triplex ou tu vas pouvoir maximiser tes revenu.

Le meilleur conseil, créer toi un facebook et abonne toi au mordu de l’immobilier. Ça va t’aider en maudit.
 
Donc pour résumé, si ta capacité d’emprunt te permet d’acheter tout de suite un duplex ou un triplex, laisse faire le condo de ton ami. Trouve en un avec des loyers bas et sort les locataires de là (il y a diverse technique) remonte les prix et ton immeuble va déjà avoir un équité supplémentaire.

Si tu peux pas t’hypothequer plus que le condo de ton ami met le moins de cash down et investi ton cash ailleurs.

Une des premières règles en investissement immobilier c’est de mettre le moins d’argent de ta poche et ça part mal car tu semble pas la comprendre.
 
Bien si tu passe au financement ok...t’a déjà une hypothèque sur ta maison, là le condo tu aurais 250k-300k d’hypothèque peu tu absorber un autre 300k? Si tu fais 400-500k par ans oui mais j’en doute.

Pour ça que je te dis que tu es mieux de mettre le moin de cash, placer ton 50k dans ton celi. Au pire dans 5 ans tu en rachète un autre.

L’autre affaire si tu peux déjà acheter 2 condo, achete donc un duplex ou triplex ou tu vas pouvoir maximiser tes revenu.

Le meilleur conseil, créer toi un facebook et abonne toi au mordu de l’immobilier. Ça va t’aider en maudit.

Merci des conseils. C'est effectivement un point à évaluer, si les banques vont me preter ou non pour autant, à voir en temps et lieu, mais ca pourrais jouer...! Pas juste une question de salaire non plus là dedans, ya le reste de tes asset aussi qui compte.

Pour le duplex, le problème c'est que quand tu es pas occupant c'est 20% minimum de down... À 400-500k le duplex, ca irais dans une coupe d'année avant que je puisse mettre un 20% là dessus. Si ca ne fonctionne pas pour cette opportunité là, ca serais probablement un plan B pour dans 3-4 ans.
 
Donc pour résumé, si ta capacité d’emprunt te permet d’acheter tout de suite un duplex ou un triplex, laisse faire le condo de ton ami. Trouve en un avec des loyers bas et sort les locataires de là (il y a diverse technique) remonte les prix et ton immeuble va déjà avoir un équité supplémentaire.

Si tu peux pas t’hypothequer plus que le condo de ton ami met le moins de cash down et investi ton cash ailleurs.

Une des premières règles en investissement immobilier c’est de mettre le moins d’argent de ta poche et ça part mal car tu semble pas la comprendre.

capote pas, je comprends très bien, c'est pour ca que j'ai fait le thread, c'est pour m'informer... Je prends les opinions et les commentaires des gens pour me faire une idée. Le tiens autant que les autre ont été pertinents jusqu'à maintenant. Si c'est une bonne stratégie de mettre le moins d'argent, ca me derange pas dutout de le faire.
 
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