Comment évaluer la rentabilité d'un investissement immobilié
- Thread starter Rob_SeR
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espritv8
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Ok donc pas d'autres règles que l'offre et la demande.
Rob_SeR
Well-known member
Pour ceux qui ont de l'expérience, si j'achète une propriété avec un loyer sous évalué, c'est de la marde essayer de le ramener au niveau du marché?
De ce que j'ai lu, si tu pogne un locataire qui connais ces droits, ça peux être assez difficile...!
J'ai suivi les conseils et j'ai lu et je me suis renseigné pas mal dans les derniers mois, je suis sur le point de faire une offre d'achat pour un condo qui est déjà loué, mais le loyer est un peu sous évalué. J'ai épluché la documentation de la régie du logement et je me rends compte qu'autant avec un nouveau locataire que si celui en place reste, la régie les protège pas mal des augmentations rapide s'ils veulent te faire chier...!
J'ai rempli le calculateur d'augmentation de la régie avec les paramètres que j'ai et il arrive à une augmentation de 1.7% cette année. Je me demande par contre si le montant du loyer a pas été modifié depuis 3ans si je pourrais le justifier rétroactivement
De ce que j'ai lu, si tu pogne un locataire qui connais ces droits, ça peux être assez difficile...!
J'ai suivi les conseils et j'ai lu et je me suis renseigné pas mal dans les derniers mois, je suis sur le point de faire une offre d'achat pour un condo qui est déjà loué, mais le loyer est un peu sous évalué. J'ai épluché la documentation de la régie du logement et je me rends compte qu'autant avec un nouveau locataire que si celui en place reste, la régie les protège pas mal des augmentations rapide s'ils veulent te faire chier...!
J'ai rempli le calculateur d'augmentation de la régie avec les paramètres que j'ai et il arrive à une augmentation de 1.7% cette année. Je me demande par contre si le montant du loyer a pas été modifié depuis 3ans si je pourrais le justifier rétroactivement
MrSpace
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A part faire des rénos tu auras pas ben ben moyen de le redresser si le locataire colle.
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*VR6*
Well-known member
Boff, probablement le genre d’affaire qu’un BS d’expérience va sortir de son chapeau mais si ton loyer est assez élevé pour éviter les BS je ne crois pas que c’est le genre de move que monsieur/madame tout le monde va sortir out of no where en tant que nouveau locataire, je m’inquièterais pas trop avec ca perso à moins qu’on parle de loyer à 500-700$ là je serais moins surpris
MrSpace
Legacy Member
Ça ya plein de trucs
Mais il faut qu'il décolle pour ça
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MrSpace
Legacy Member
Non pas de faux bail.
Si tu magasine un louer a 1200$ et tu signes c'est que tu es prêt a payer ce montant donc pas supposé revenir. Souvent ce genre de monde a déjà eu des causes a la région et tu touches pas a ça avec une pôle de 10 pieds.
Tu peux rénover sommairement entre les deux et de même indiquer l'ancien loyer. À moins d'être rat il ira pas demander les factures de reno calculer l'augmentation (mais il peut)
Tu peux lui faire un loyer plus faible mais indiquer plus élevé sur le bail (type ristourne, mois gratuit, etc) de même celui après a un ancien loyer au prix marché (idéal si tu sais que le locataire sera pas là pour longtemps)
A 1200$ faudrait un vrai bougon...
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Lowexr
Legacy Member
Est ce qu'il y a une optimisation possible a faire sur ton condo(est ce que tu paye en dessous de la valeur du marché?) sinon un condo est un investissement avec une rentabilité moyenne surtout a cause des frais de condo.
Pour faire un bon deal avec un condo est dacheter en bas du prix du marché et-ou de donner de la valeur avec de la reno(avec un refinancement 1 an plus tard). Sinon tu achete un projet sur plan avec un prix payer moins cher que sa valeur une fois fini et / ou avec un financement en bas de 20%(souvent ceux qui levent les condo ont des deal sur le financement).
Mais un condo est tres passif comme investissement et interessant pour cette raison.
Ce qui fait l'immobilier interessant est surtout le refinancement rapide qui permet de recuperer ta mdf et donc creer un bon rendement(roi)
Pour faire un bon deal avec un condo est dacheter en bas du prix du marché et-ou de donner de la valeur avec de la reno(avec un refinancement 1 an plus tard). Sinon tu achete un projet sur plan avec un prix payer moins cher que sa valeur une fois fini et / ou avec un financement en bas de 20%(souvent ceux qui levent les condo ont des deal sur le financement).
Mais un condo est tres passif comme investissement et interessant pour cette raison.
Ce qui fait l'immobilier interessant est surtout le refinancement rapide qui permet de recuperer ta mdf et donc creer un bon rendement(roi)
*VR6*
Well-known member
Exacte à 1200$ je serais vraiment surpris qu’il pogne un peddler qui se rend là...
Quoi que avec l'émission huissier et le gars qui produisait l’electricité dans sa maison louée à 3000$/mois avec son char qui roulait dans le garage et un setup de batteries, on ne cesse d’être surpris :bigup:
MrSpace
Legacy Member
Peux pas croire que son dossier corpiq était clean.
Et même à ça pense pas je lui aurais loué...
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MrSpace
Legacy Member
Je ne sais pas combien de portes tu gères mais c'est pas du tout de même.
Et il parle de mettre a la valeur du marché pas de louer 200$ de trop.
La régie ne calcule aucunement la hausse du coût de la vie le pourquoi de la si grande disparité entre la valeur et les loyers payés par ceux qui sont là depuis longtemps.
Demande toi pas pourquoi y'a tant de proprio qui reprennent les logements pour les remettre un prix marché apres.
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Broody
Well-known member
Je sais que la Régie ne fixe pas selon les comparables, mais selon le loyer précédent. Reste que même si le loyer à 1200$ est fair, s'il était à 900 avant, la loi dit tu peux demander qu'il soit fixé à 900 + 2,4% des rénovations etc. Pourquoi ne pas faire la demande? Je ne trouve pas ça bougon d'exercer ses droits et de sauver 1000$+/an.
Pour le locataire moyen qui veut la paix d'esprit et ne pas stresser avec des auditions, ça ne vaut pas la peine. Mais pour un "riche" qui sait compter son argent (ou un bougon avec trop de temps), c'est le bon move à faire.
-Mike-
Premium
Une batisse neuve tu fixes ton prix avec les comparables autours de toi toute en s'ajustant a tes options, finitions, grandeur, etc, etc etc.
Quand tu construis un bloc neuf tu peux augmenter ton cout sans égard au taux légal pendant 5 ans. Tu peux donc t'ajuster rapidement apres 1 an selon tes frais, ton évaluation fonciere, tes taxes, couts divers (électricité, entretiens, etc)
La hausse LÉGAL est en fonction de criteres fixe comme le cout de l'énergie, la hausse des taxes, etc et représente une valeur estimé. Exemple cette année le taux est de 1.8%^
Parcontre on parle d'une hausse légal et non de la fixation du cout du logement.
Donc disons que tu achetes un bloc avec une locataire de 90 ans qui paye 400$ depuis 45 ans alors que les voisins payent 800$. Tu peux l'augmenter et elle va contester mais son ton dossier est bon, tu peux justifier ta hausse en présentant une méthode réel de fixation du cout, par exemple en considérant ton emprunt, la valeur, les taxes, le cout d'entretiens, etc etc,
La régie établit une hausse légal mais c'est surtout une ligne directrice pour fermer la gueule au braillard qui conteste tout le temps et pour bloquer les crosseurs qui veulent profiter d'un locataire. Parcontre y'a rien qui t'empeche d'y aller en dehors de ca avec les bonnes justifications.
Donc tu peux augmenter plus que la hausse légal si les dépenses le justifie
Tu t'expose a un refus de la régie si tu augmente plus que la hausse légal si tu augmente de 200$ pcq un arret dautobus a été installé devant le bloc et que ca te permet de le louer se prix la. Mais rendu la augmente les nouveaux locataires, prend l'argent, fait des rénos et augmentent les ''anciens'''
Quand tu construis un bloc neuf tu peux augmenter ton cout sans égard au taux légal pendant 5 ans. Tu peux donc t'ajuster rapidement apres 1 an selon tes frais, ton évaluation fonciere, tes taxes, couts divers (électricité, entretiens, etc)
La hausse LÉGAL est en fonction de criteres fixe comme le cout de l'énergie, la hausse des taxes, etc et représente une valeur estimé. Exemple cette année le taux est de 1.8%^
Parcontre on parle d'une hausse légal et non de la fixation du cout du logement.
Donc disons que tu achetes un bloc avec une locataire de 90 ans qui paye 400$ depuis 45 ans alors que les voisins payent 800$. Tu peux l'augmenter et elle va contester mais son ton dossier est bon, tu peux justifier ta hausse en présentant une méthode réel de fixation du cout, par exemple en considérant ton emprunt, la valeur, les taxes, le cout d'entretiens, etc etc,
La régie établit une hausse légal mais c'est surtout une ligne directrice pour fermer la gueule au braillard qui conteste tout le temps et pour bloquer les crosseurs qui veulent profiter d'un locataire. Parcontre y'a rien qui t'empeche d'y aller en dehors de ca avec les bonnes justifications.
Donc tu peux augmenter plus que la hausse légal si les dépenses le justifie
Tu t'expose a un refus de la régie si tu augmente plus que la hausse légal si tu augmente de 200$ pcq un arret dautobus a été installé devant le bloc et que ca te permet de le louer se prix la. Mais rendu la augmente les nouveaux locataires, prend l'argent, fait des rénos et augmentent les ''anciens'''
Broody
Well-known member
Si le loyer est tellement bas que ça couvre pas les dépenses, ça n'aurait effectivement pas de sens de ne pas fixer le loyer plus haut, mais vite de même l'outil de fixation ne considère que les dépenses et le loyer payé avant la demande, pas le coût d'emprunt.
Donc si t'as acheté un 2 et demi à 500k à Griffintown et que tu demandes une fixation d'un loyer qui est à genre 1000$/mois, too bad pour toi, t'as juste fait un mauvais investissement dans une bulle immobilière.
-Mike-
Premium
Ce scénario hypothétique est un peu exagéré....
Disons que c'est une construction ou changement de vocation de moins de 5 ans (because griffintown) = tu peux augmenter comme tu veux
Quand tu achetes l'immeuble, devine ce que tu demandes au vendeur.... Les bails... Devine qui les regardes? La banque... Pourquoi? Pcq elle doit s'assurer que l'argent qu'elle te prete soit investie dans un projet VIABLE. Dans un tel cas la banque aurait bloqué le financement, lire qu'avec des baux ridicules, le proprio s'exposent a une baisse de valeur de son immeuble.
Quand tu achetes un blocs, l'évaluation municipales ou marchandes du batiment est une chose mais tu n'achetes pas juste de la brique, tu achetes une business et tu dois regarder les états financiers du projet. Donc si le bloc est remplit de creton avec des bails pas assez chere, la valeur de l'immeuble va etre revue a la baisse.
Anyway dans le calculateur de la régie tu peux toute mettre les données sur ton bloc donc si le logement est bas, tu peux au MINIMUM le mettre rentable. Donc si c'est louer 500$ et que ca t'en coute 800$ par mois le posseder, le calculateur va te mettre une hausse d'au moins 300$ (la différence pour arrivé break heaven) et y ajouter la hausse du cout de la vie.
Bref si tu perds de l'argent tu es mauvais en jesus christ
Rob_SeR
Well-known member
Je sais tout ça, mais ça veux aussi dire que tu es pas garanti d'obtenir l'augmentation et que tu aura temps, argent et énergie a mettre la dedans pour faire augmenter le loyer. Je sais que c'est possible, juste du trouble en maudit...
-Mike-
Premium
J'ai jamais vue mes parents aller a régie pour une augmentation depuis qu'Ils ont des blocs...