Buying a negative cashflow property but...

D_Accord

D_Accord

Legacy Member
My question to real-estate folks here.
I have some property that is cash flow positive but it's way outside of Montreal. Now I'm looking into getting a condo in Montreal as an investment that's next to a highway/metro and shopping mall so the location is awesome. The only thing is even with 20% down when I check comparable rents I may be about $200-400 in the hole every month (this amount is very coverable from my part). The only thing is that because it's such a hot area I do expect the price to go up, so basically would it be worth buying it counting on appreciation (and then depending on who it goes perhaps sell it within the next 5 years?)
 
with the tax rates on gains for rental properties (both rental gains and capital gains when selling), not sure I'd do it honestly. You'll loose half of your gains when selling.
 
D_Accord said:
My question to real-estate folks here.
I have some property that is cash flow positive but it's way outside of Montreal. Now I'm looking into getting a condo in Montreal as an investment that's next to a highway/metro and shopping mall so the location is awesome. The only thing is even with 20% down when I check comparable rents I may be about $200-400 in the hole every month (this amount is very coverable from my part). The only thing is that because it's such a hot area I do expect the price to go up, so basically would it be worth buying it counting on appreciation (and then depending on who it goes perhaps sell it within the next 5 years?)
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What is your price appreciation expectation and where do you think the depreciated cost of the asset will be then?

You're basically in a situation that has a neutral to negative ongoing yield on equity (depends on how much principal gets repaid) offset by potential cap gains. What does this translate into in terms of overall expected return on equity? Would you trade less cap gains for more yield and invest in a different instrument? There's plenty opportunities out there.

Also, what is your income situation and how can the income loss help on overall returns? I assume it's minimal at $5k / year @ marginal rates.

IMO, in this type of situation, i'd very much focus on the downside. What if you need the liquidity at some point in the future and your investment is underwater because your haven't realized price appreciation?
 
^^This

Et sa reste de la spéculation pour un gain au potentiel plutot faibl (tu fera pas 3x ton investissement


Ton scénario: Acheter une propriété que tu vas perdre du cash dessus en esperant faire éventuellement un gain assez élevé pour équilibrer ta perte + avoir un profit

OU

Acheter simplement une propriété déja rentable et continuer a faire de l'argent avec...


Dans ton cas ca peut etre intéressant SI tu es sur de faire une gross grosse marge a moyen terme (5 ans max). Autrement ton argent peut facilement etre mieux investie.
 
Exactement .

Sinon le calcul peut être fait en vérifiant les comparable vendu dans le même secteur en tranche de mois ou d’annees (sur 5 ans exemple) et voir si il y a un courbe de croissance assez intéressante. Mais encore là il y a un impôt à payer sur la moitié du gain en capital. (La totalité si les gens a l’impôts regardent ici lol)
 
Le but d’investir n’est pas d’être cash flow positif à la fin du mois.
Le marché a Mtl est difficile depuis des années. Les immeubles ne sont pas rentable à court terme. La seul façon de débloquer des fonds serait en optimisant et louant avec les prix plus élevée ou rénover la bâtisse pour la revendre.



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Thanks for the answers fellows. I see that most of you are cautious/against it

So to answer a few questions here.
So let's look at this real quick

Q4 2018 - https://docs.rlpnetwork.com/rlp.ca/hps/Royal_LePage_Q4_2018_Price_Composite.pdf
Q3 2019 - https://docs.rlpnetwork.com/rlp.ca/hps/Royal_LePage_HPS_Composite_Q3_2019.pdf

I do realize every year there's changes but from year to year the appreciation on average on condos was 6-7%. from 2018-2019... I won't be surprised it if slows down this year but a health 4-5% is not too exaggerated.
As for my income it's very stable and comfortable and the losses will help me a bit offset my gains from the other income property . While we don't know what will happen with the real estate when I went to see the sales office I literally had to wait in line and people were snatching these units up like it was an item at Walmart. There's still a craze I can see it but my question is how sustainable is it?
 
Mart_IT said:
Le but d’investir n’est pas d’être cash flow positif à la fin du mois.
Le marché a Mtl est difficile depuis des années. Les immeubles ne sont pas rentable à court terme. La seul façon de débloquer des fonds serait en optimisant et louant avec les prix plus élevée ou rénover la bâtisse pour la revendre. Sent from my iPhone using Tapatalk
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Disons que chu assez tanne de renover mon duplexe. Sur l'ile c'est Presque impossible de trouver un qui est positif a moins que tu achetes a Montreal-Nord ou des trous avec des BS pleins de probleme.. no merci.
Si Je regards sur la rive-sud c'est neutre. Le loyer 'peut' couvrir l'hypotheque mais il y a pas d'appreciation de prix
 
D_Accord said:
Disons que chu assez tanne de renover mon duplexe. Sur l'ile c'est Presque impossible de trouver un qui est positif a moins que tu achetes a Montreal-Nord ou des trous avec des BS pleins de probleme.. no merci.
Si Je regards sur la rive-sud c'est neutre. Le loyer 'peut' couvrir l'hypotheque mais il y a pas d'appreciation de prix
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deux investissements différents.

1) loyer couvre l'hypotheque, pas d'appreciation de prix. Retour sur équité largement basé sur le repaiement de facon assez stable de la dette. downside relativement protégé.

2) loyer couvre pas l'hypothèque + potentiel d'appreciation de prix. Retour sur equité largement basé sur l'appréciation. Downside plus important, surtout si tu catch une bulle du marché de l'immo montrealais.

Tu veux quoi? risk/return.
 
Dibbs said:
deux investissements différents.

1) loyer couvre l'hypotheque, pas d'appreciation de prix. Retour sur équité largement basé sur le repaiement de facon assez stable de la dette. downside relativement protégé.

2) loyer couvre pas l'hypothèque + potentiel d'appreciation de prix. Retour sur equité largement basé sur l'appréciation. Downside plus important, surtout si tu catch une bulle du marché de l'immo montrealais.

Tu veux quoi? risk/return.
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voilà, risque vs retour rapide.

Et de dire qu'en banlieu ca apprécie pas, j'en suis pas convaincu. En ce moment ils apprécie peut être moins vite, mais ils apprécie quand même et en plus il reste une bonne marge pour que les prix peuvent monter tout en restant relativement abordable pour la mojorité des acheteurs. Prends des villes comme Brossard, Candiac, La Prairie, St-Lambert, il y a beaucoup de propriétés qui ont pris 50-60% de valeur en 6-7ans.

En ville plusieurs condo neufs de 850pi2 frole le 500k dans des places comme griffintown et st-heri, j'ai des doutes que le monde vont être assez fou pour vouloir continuer à payer encore plus cher dans le futur et sortie 600-650k... Encore là j'ai pas une boule de crystal, mais je peux pas croire que ca ralentira pas dans les prochaines années...
 
My first duplex is stable and rent covers my mortgage but almost no appreciation, just continuation of the house being paid off. So I probably would lean towards taking chances.
That's my dilemma I'm very flexible but also I'm not too scared of taking (somewhat calculated) risks. decisions... decisions...
 
Rob_SeR said:
voilà, risque vs retour rapide.
Et de dire qu'en banlieu ca apprécie pas, j'en suis pas convaincu. En ce moment ils apprécie peut être moins vite, mais ils apprécie quand même et en plus il reste une bonne marge pour que les prix peuvent monter tout en restant relativement abordable pour la mojorité des acheteurs. Prends des villes comme Brossard, Candiac, La Prairie, St-Lambert, il y a beaucoup de propriétés qui ont pris 50-60% de valeur en 6-7ans.
En ville plusieurs condo neufs de 850pi2 frole le 500k dans des places comme griffintown et st-heri, j'ai des doutes que le monde vont être assez fou pour vouloir continuer à payer encore plus cher dans le futur et sortie 600-650k... Encore là j'ai pas une boule de crystal, mais je peux pas croire que ca ralentira pas dans les prochaines années...
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Disons que Je me suis fait 'shafter' un peu quand J'ai achete ma maison sur la rive-sud en 2012... en 7 ans..ca a prit 12%... c'est pathetique! mon ami qui a achete a st-constant , sa maison a presque double en valeur.
 
D_Accord said:
Disons que Je me suis fait 'shafter' un peu quand J'ai achete ma maison sur la rive-sud en 2012... en 7 ans..ca a prit 12%... c'est pathetique! mon ami qui a achete a st-constant , sa maison a presque double en valeur.
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tu as acheté où sur la rive-sud?

Perso je cherche un condo sur la rive-sud avec cashflow neutre (pour le moment) et ca me conviens très bien.

Pour une mise de fond de 40 000$, je vais avoir un remboursement en capital de +/- 4500$ payé par le locataire la première année (si tu enlève les impots, c'est un rendement de ~7% claire quand même). Ensuite ca augmentera juste toutes les années comme les loyers augmenteront progressivement et que la portion remboursement en capital sera de plus en plus grande à mesure que les années avance. L'appréciation de l'immeuble est juste un bonus qui pourra augmenter le rendement. Disons que ca viens compenser un peu le manque d'interets composés.

Ceci dit, c'est certain que des mauvais payeurs ou des mois non loués vont venir jouer dans les chiffres, mais ca reste quand même un investissement intéressant si tu gère bien tes choses.
 
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Rob_SeR said:
tu as acheté où sur la rive-sud?
Perso je cherche un condo sur la rive-sud avec cashflow neutre (pour le moment) et ca me conviens très bien.
Pour une mise de fond de 40 000$, je vais avoir un remboursement en capital de +/- 4500$ payé par le locataire la première année (si tu enlève les impots, c'est un rendement de ~7% claire quand même). Ensuite ca augmentera juste toutes les années comme les loyers augmenteront progressivement et que la portion remboursement en capital sera de plus en plus grande à mesure que les années avance. L'appréciation de l'immeuble est juste un bonus qui pourra augmenter le rendement. Disons que ca viens compenser un peu le manque d'interets composés.
Ceci dit, c'est certain que des mauvais payeurs ou des mois non loués vont venir jouer dans les chiffres, mais ca reste quand même un investissement intéressant si tu gère bien tes choses.
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Tu regardes ou?
 
D_Accord said:
Tu regardes ou?
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Mercier ou Ste-Catherine/Delson/St-Constant

Je choisi beaucoup l'emplacement (à un endroit strategique dans la ville), je pense que c'est vraiment ca qui va faire prendre de la valeur à l'immeuble. Proche du transport en commun, des services, des artères principales, etc.
 
-Mike- said:
^^This

Et sa reste de la spéculation pour un gain au potentiel plutot faibl (tu fera pas 3x ton investissement


Ton scénario: Acheter une propriété que tu vas perdre du cash dessus en esperant faire éventuellement un gain assez élevé pour équilibrer ta perte + avoir un profit

OU

Acheter simplement une propriété déja rentable et continuer a faire de l'argent avec...


Dans ton cas ca peut etre intéressant SI tu es sur de faire une gross grosse marge a moyen terme (5 ans max). Autrement ton argent peut facilement etre mieux investie.
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Attend minute là, tout le monde semble mettre l'accent sur le gain de valeur de l'immeuble, mais à la base quand bien même l'immeuble prendrait absolument aucune valeur, il a quand même quelqu'un qui a payé l'immeuble à ta place?

Metton que son condo coute 350k$ et qu'il doit sortir de sa poche 200$/mois sur un amortissement de 25 ans, fair enough ca va lui avoir couté 60k$ mais au final quand bien même l'immeuble aurait prit aucune valeur il a un condo de 350k$ payé pareil...
 
^^

"The only thing is even with 20% down when I check comparable rents I may be about $200-400 in the hole every month (this amount is very coverable from my part)."

ton calcul de gain en capital fonctionne pas non plus.
 
Dibbs said:
^^

"The only thing is even with 20% down when I check comparable rents I may be about $200-400 in the hole every month (this amount is very coverable from my part)."

ton calcul de gain en capital fonctionne pas non plus.
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Ah j'avais pas lu cette portion, ouin si c'est avec 20% de down qu'il est à -200$ c'est différent, sa fait disons 70k$ de cashdown d'investi sur un condo à 350k$ + 60k$ de cash flow négatif tu es déjà à 130k$ d'investi sans compter l'impots sur les revenus de location...

L'impot de locatif sa fonctionne comment, 1500$/mois donc 18k$/année donc 450k$ de revenu sur 25 ans imposable à disons 50% donc 225k$ d'impôts payés sur 25 ans?

225k$ + 130k$ tu es à 355k$ au final faq -5k$ au final lol?
 
les interets de ton hypotheque sont déductibles ainsi que les autre dépenses (taxes, frais de condo, entretiens, etc).

Bref, tu prends ton loyer - interets - depenses et tu doit ajouter ca à ton revenu annuel (donc dépendament de ton revenu annuel, tu peux être imposé moins que 50%). Donc disons 1500$/mois - 200$ de taxes - 150$ de frais de condo - 700$ d'interets = 450$/mois imposable à ajouter à ton revenu en fin d'année.

pour le gain en capital, c'est pas mal imposé au max.

Corrigez moi si je me trompe, mais je pense que je suis pas mal on point.
 
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