OPBX, mon projet.

OPBX

powaaaa
Bon, inspiré par MrSpace; voici notre projet.

On avait un duplex à Ville Emard avec 2 jeunes enfants, on voulait habiter dans le quartier où nous enfants irait à l’école. On cherchait pas mal Lachine, Ville Émard, Verdun, Lasalle. On tournait un peu en rond sur les quartiers, et les visites nous décevait la plupart du temps car les maison était en mauvaise condition et assez petite. Puis, on a eu l’invitation d’un couple d’amis à Longueuil dans un quartier bien… et là on a été encore plus mélangés. On aimait le format des maison, les terrains, les parcs , etc.. mais on craignait les écoles et… Longueuil ça sonne généralement assez BS. Idéalement on cherchait une maison clef en main, mais il n’y avait tout simplement rien de disponible. Les rares maison rénovées ne l’étaient pas à notre goût et/ou excessivement cher. On avait un budget initial d’environ 600k et on gardait le duplex en location.

Alors finalement, notre choix c’est arrêter sur celle-ci. Split level, plafond cathédrale dans l’entrée, 1 chambre au-dessus du garage, une chambre au « 2e » étage plus mezzanine.
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kwQkZRm.jpg


https://imgur.com/BSxVj0g
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https://imgur.com/RRET0JX
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https://imgur.com/8QVBjoI
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La dinette adjacente à la cuisine qui mène vers le 2e salon au RDC
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Salon au RDC
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Salle de bain au 2e, la toilette est cachée et la douche coulait au RDC.
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Chambre des maîtres
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on continue avec la salle d'eau au sous-sol qui a 2 sections, une porte pour accéder à la laveuse-sécheuse et une deuxième pour accéder à la toilette
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https://imgur.com/6Y87JZA
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salon avant "bas"
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salon "haut" au RDC, adjacent à la salle d'eau et la verrière
https://imgur.com/4t8rf7C
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mezzanine au 2e
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sous-sol, il est parti avec sa table de pool. Par contre, le plafond laid est resté LOL
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chambre SS
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cours
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https://imgur.com/0w36ZfT
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certaines photos étaient assez trompeuses. La cours à l'air vraiment géniale, le proprio était déménagé de la depuis 3-4ans et c'est ca fille qui y restait seule. Alors tout était archi négligé.
 
côté timming, ce fut TOUT un sprint. On a eu les clef la première semaine de la vacance de la construction et notre offre à été acceptée fin Juin. Alors on avait grosso modo 2 mois pour tout planifier/choisir... et trouver un contracteur.

je suis capable de faire des trucs moi même, mais avec 2 enfants de 1-3 ans et une job à temps plein on a tout contracté (ou presque). La maison était vivable tel quel, mais vraiment pas à notre goût


Donc.. on commence à arracher
https://imgur.com/vDRKI5N
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https://imgur.com/SmYvX8T
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vue quand on est dans la cuisine, un coup strippé.
https://imgur.com/pXtdPvE
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Ta pas juste stripper a moitié!

J'adore les splits. C'est ce que j'ai acheté moi aussi. J'aime que sa donne beaucoup de lumière et d'ouverture a une maison même si sa enlève du pied carré de planché.



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J'adore l'impression de grandeur quand tu rentres. Il y avait combien de salon dans cette maison coudonc ?
ça dépend comment tu comptes 2, 3 ou 4. Au début j'étais pas fan, mais c'est quand même cool d'avoir 2 salons au RDC. Le salon bas sert de pièce TV, le salon haut (avec le foyer) pour chiller. ajoute la verrière? et un espace dans le SS. Mais pour le moment, on en utilises 2.

entrée, salon bas (plafond cathédrale) + garage
3 marches
salle à manger, salle d'eau, sallon haut, verrière
7 marches
pièce au dessus du garage
5 marches
Mezzanine, chambre des maitre, salle de bain

et le sous-sol
"salon", pièce ouverte, chambre + pièce avant bas (5pi) de rangement, salle Mécanique (panneau électrique, fournaise).


Ta pas juste stripper a moitié!

J'adore les splits. C'est ce que j'ai acheté moi aussi. J'aime que sa donne beaucoup de lumière et d'ouverture a une maison même si sa enlève du pied carré de planché.
Le cathédrale donne vraiment beaucoup d'espace, mais coute effectivement cher en pied carré. Pas d'espace au 2e, et sous-sol bas à cet endroit. Mais ca respire tellement!
 
nice nice, je savais que tu avais mis beaucoup de temps là dedans, content de pouvoir le voir!
 
Un pas en arrière avant de tout démolir

Donc notre offre d’achat à été acceptée le vendredi 23 Juin, on avait 7 jours pour faire l’inspection; mais ça inclue aussi le férié du lundi de la St-Jean et le vendredi/lundi de la confédération PLUS 2 fin de semaine, alors il restait réellement 4 jours pour faire inspecter.

On fait l’inspection, trouve quelques bobos; on s’essaie de faire baisser le prix encore plus. Toutes les fenêtres sont originales (en bois) pourries/peinturés collés dans les cadres, un mur couvert de vigne dans une condition inconnue/suspecte. La douche qui coule; et quelques cossins. Comme on a le plan de refaire pas mal de la maison, on s’en fait pas trop avec ça. Le vendeur veut pas bouger de son prix, on envoie une annulation. Le gars trip, et accepte le prix offert au final. On hésite, ça nous fait capoter… mais on ce lance. GO!

Je ne travaille vraiment pas dans la construction, j’ai un peu d’expérience.. mais quand même limité. On avait pas eu une bonne expérience avec le contracteur qu’on avait pris pour agrandir la cuisine. Alors on va sur les sites internet boboche, du genre obtenez 5 soumissions en 72h, …

On commence à planifier des visites de la maison alors qu’on a pas les clefs, alors c’est assez compliquer de coordonner les visites avec les contracteurs. J’avais écris un genre de devis par pièce. Il est aussi arrivé que plusieurs contracteurs soit présent en même temps, la majorité du temps ils ce désistaient dans ce temps-là. Au final, je fourni tout ce qui touche la finition (prise électrique, céramique, lumières), mais pas les matériaux de constructions (plywood, vis, bois, …)
Au final, on reçoit 3 soumissions
- Réno roulante, 100k$ plus tx
- M. Finition, environ 80k$
- Pure Rénovation, env 55k.

La 3e soumission, est arrivée quand même plus tard, alors on capotais pas mal. On savait qu’on en avait pour +-25k$ pour les portes et fenêtre, plus les matériaux alors on bustait le +-125k$ total. On l’a reçu quand on était en vacances dans le bas du fleuve, on a dit go. Le prix marchait, le timing était bon; on pouvait commencer dès qu’on prenait possession. Yay!!!
 
Cette maison là avait pas été posté ici ya comme 6 mois avec une demande de changer la couleur des fenêtre ou kkchose de même?
 
Cette maison là avait pas été posté ici ya comme 6 mois avec une demande de changer la couleur des fenêtre ou kkchose de même?

3 ans oui. pas 6 mois. On ce demandais si on mettais les fenêtres noir ou grises.
time flies!
 
Donc on a fait un devis/liste par pièces de ce qu’on veut faire dans la maison, on a un budget de +-115k avec un peu de marge; on se doute bien que le monde des réno est souvent remplis de surprise. Par une référence, on va chez cuisine action pour ce faire une soumission de cuisine et armoire de salle d’eau (vanité + meuble au-dessus de la laveuse sécheuse). On est chanceux on a quand même pas mal d’espace.
Voici les plans originaux.
https://imgur.com/h4PjPgV
h4PjPgV.png


On avait aussi une soumission pour changer les portes et fenêtres avec quelques compagnies. Toutes les fenêtres de la maison en hybrides (alu extérieur, plastic intérieur), porte de garage avec moteur Liftmaster 9500 (mural) pour 24 500$.
 
Alors on continue à stripper

ça permet de mieux comprendre le layout de la maison.
https://imgur.com/Osp70JR
Osp70JR.jpg


aussi, on arrache le plafond en stucco de la cuisine, moins de job de tout arracher et refaire du gypse que de "réparer" celui là. Vue d'ensemble
https://imgur.com/neU0o49
neU0o49.jpg


On enlèves les murs intérieurs qui séparent le salon haut et la salle à manger. Initialement je pensais mettre des LVL, mais au final on a choisit des beams en acier encastrés dans le plafond. Le beam est en T avec 3 poteaux. On a souffler le plancher du salon haut pour être tout sur le même niveau.

https://imgur.com/AsE3m68
AsE3m68.jpg


https://imgur.com/9yvSTTf
9yvSTTf.jpg


https://imgur.com/HQ3rwu7
HQ3rwu7.jpg


https://imgur.com/9yvSTTf
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les photos vendent un gros changement dans la cuisine: après avoir montré les plans à un collègue, il me dit qu'on devrait modifier la forme des fenêtres. bein oui!
Alors on garde la hauteur de la fenêtre de droite et on ouvre jusqu'à l'autre fenêtre. Donc on modifie les fenêtres (étonament la grosse fenêtre coute moins que 2 plus petite!), posée par mon contracteur pour 900$. On a aussi une économie sur les armoire/comptoir car les cabinets demeurent standard
 
cuisine finale
https://imgur.com/aGalqDJ
aGalqDJ.png


au final, la fenêtre de la cuisine revient 500$ plus cher que les 2 fenêtres.. alors c'est vraiment un gros WIN vu la différence que ça fait dans la cuisine. On aime tellement l'idée qu'on fait la même chose dans la salle de bain. Break even côté coût, VRAIMENT cool comme vue

mockup layout avec le nouveau bain; on enlève aussi le mur porteur qu'il y avait entre les 2
https://imgur.com/64DWUCr
64DWUCr.jpg



https://imgur.com/I068X8L
I068X8L.jpg


https://imgur.com/q8x04PB
q8x04PB.jpg


on fait aussi la douche dans le coin (36*60). Avec une base en acrylique parce qu'on veut pas payer une fortune pour une douche italienne (bien que plus beau) et des risques de fiabilité...
https://imgur.com/QX28F20
QX28F20.jpg
 
C'est vraiment le fun des méga fenêtres de cuisine, @Mrdave a ça aussi.

Tellement moins poigné comme cuisine.
 
Good job! J’vien juste de faire ma sdb au sous sol en Schluter avec fil chauffants aussi. Calcule bien ta longueur de fil requis...
 
Good job! J’vien juste de faire ma sdb au sous sol en Schluter avec fil chauffants aussi. Calcule bien ta longueur de fil requis...

oui. Mais je crois que je n'ai pas été clair: les réno principales sont finies. Une maison étant un perpétuel projet, ça avance encore toujours un peu mais l'intérieur est pas mal fini.
Vendredi-samedi dernier on a fait sceller le stucco et refait la marche de l'entrée en béton. J'y viendrai...

on a +-700 pc de céramique chauffante: 2 salles de bain, salle d'eau, cuisine/salon haut/salle à manger. Mais le chauffage principal de la maison est la fournaise centrale...
 
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