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Discussion: Dibbs' House Renovation Thread

  1. #1
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    Dibbs' House Renovation Thread

    Apres avoir pollué ou highjacké la moitié des threads de la section, je me lance avec mon thread dédié à mon build.

    Je commence par un peu de contexte pour le projet.

    Depuis que je suis avec ma femme, nous avons toujours voulu batir notre propre maison à partir de zéro et travailler avec un architecte pour faire une maison "sur mesure" et pas simplement des plans generiques retravaillés.

    A partir de cette idée, on a commencé à évaluer notre "cahier des charges".

    1) Rester sur l'ile de Montréal pour la proximité de nos emplois au centre-ville

    Cette contrainte a evidemment beaucoup d'implications... Batir de zéro est pratiquement impossible, il n'y a pas beaucoup de terrains disponibles autour du centre-ville, sauf dans le coin de l'ile des soeurs et les prix ne sont pas abordables. Ensuite, démolir un batiment existant est aussi vraiment difficile a moins que tu prouves que le batiment est un danger, sinon, generalement parlant, obtenir un permis est vraiment difficile. Donc reste la solution d'acheter un batiment existant et de faire des rénovations majeures pour tout mettre à notre gout.

    Ma femme et mois habitons St-Henri depuis des années et nous aurions aimé rester dans le quartier. On habite sur le canal, à 7 minutes de marche du Marché Atwater et 5 minutes de marche du parc Sir-Georges Étienne Cartier. C'est un coin fantastique qui s'est vraiment développé et qui offre tout les services (métro St-Henri, épiceries, SAQ, restaurants, etc.).

    Le hic, c'est que la plupart des batiments sont des duplex, triplex ou multi-plex. Un triplex sur le parc Sir-Georges Étienne Cartier se transigeait au moment ou on voulait acheter une propriété au dessus de $1.1 million. Ca nous aurait laissé presqu'aucune manoeuvre dans le budget pour faire les rénovations. Les duplex sont en general moins cher, mais il y a beaucoup de competitions de flippeux qui veulent agrandir et transformer en multi-plex.

    On a étendu nos recherches a Verdun, LaSalle, NDG et puis finalement on a acheté à NDG a coté du village Monkland en mars 2019.

    2) Besoins

    En termes de besoins, on voulait une aire habitable entre 2,500 et 3,000 pi2. Les pièces qu'on voulait sont:
    2 chambres enfants + sdb
    1 chambre maitre + walk-in + sdb annexée
    1 cuisine avec un coin diner /dejeuner / devoirs relax et une salle a manger plus formelle
    1 salon familial pour passer du temps en famille
    1 salon divertissement avec television
    1 bureau qui peut se transformer en chambre d'invité
    1 bon espace de rangement
    1 mudroom
    1 garage

    3) Budget
    Budget maximal de $1.5-$1.8 million incluant tout (ameublement, electros, luminaires, audio visuel, etc.). On emmène rien de notre logement actuel, sauf notre linge.

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  3. #2
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    On a commencé à interviewer des architectes vers la fin 2018. La plupart des bureaux qu'on a rencontré sont des bureaux qui font des projets haut de gamme et avec une historique de projets reconnus a Montreal. On a rencontré YH2, La Shed, Boom Town, Alain Carle, Nature Humaine et autres. On a fait notre choix en début 2019 et la liste d'attente pour débuter le projet était au minimum 1 ans. Il fallait qu'on trouve une maison projet avant le printemps 2020.

    On a commencé la recherche de la maison projet vers le début 2019, pas longtemps apres la naissance de mon garcon. Il y avait franchement pas grand chose sur le marché, notre but était d'acheter une propriété qui était pas trop rénovée parce qu'on voulait pas payer pour les rénos des propriétaires avant, mais en meme temps, on voulait pas non plus acheter une propriété complètement délabrée ou avec une strucutre initiale déficiente.

    On a visité beaucoup de duplex à Verdun qui étaient hors de prix et avec des fondations pourries qui necessitaient de lever la maison et tout refaire.

    On a finalement trouvé quelque chose proche du village Monkland, c'était une vieille dame de 90+ans en perte d'autonomie qui était vendeuse. La propriété fait ~500 pi2 par étage, sur deux étage + sous-sol/garage. Il n'y avait rien de renové, tout etait d'origine. Pour vous donner une idée, toute la plomberie etait en galvanisé qui etait completement rouillée de l'intérieur, aucune pression. La boite a fusible etait a boutons et faisait 60 amperes. 6 fusibles 15/20a et un fusible 240v / 40a.

    C'etait tellement tout croche, le chauffe eau 240v était jerry rigged pour tirer le jus de 2 circuits 120v /20a.

    La fondation était OK avec une craque sur le mur en arriere, c'etait pas la fin du monde et de toute facon, on se doutait que ce mur la allait partir pour extensionner la maison.

    Nos architectes nous ont donné le "go" et on a fait une offre. Il y avait genre 15 offres et on a du écrire une lettre de séduction à la famille de la vendeuse pour leur expliquer pourquoi on voulait la maison. Un vrai crique quand tu sais que dans 95% des cas, la maison va aller au plus offrant...

    Apres une bonne ronde de surenchere, on a payé la maison 535k vs. un listing à 485. Deux semaines plus tard, l'acheteur en arriere de nous m'a appelé pour m'offrir 20-25k de plus... folie.

    Avec du recul et le marché qui continue d'être vraiment chaud, on voit des maisons identiques dans notre quartier pour se vendent pour 800k. Absurde, mais bon, ca nous aide dans notre financement de projet!

    By the way, c'est theoutsider qui a fait notre inspection. Un bon gars dans la vraie vie, c'est certain. L'entrée de la bonne femme était pas déneigée, ya pris un bon élan pis y'a calisser son suzuki dans le driveway, no fucks given. comique.
    Dernière modification par Dibbs ; 19/07/2020 à 10h14.

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  5. #3
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    La maison projet.




  6. #4
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    Une ventilation des couts initaux

    Property 535,000
    Welcome Taxes 6,630
    Notary 1,250
    Inspection & Other Fees 615
    Asbestos and Radon Testing 754
    Pro Rated Taxes 2019 2,231
    Insurance 2019-2020 3,346

    Les assurances ont ete vraiment compliquées.

    Premierement, aucune compagnie traditionelle ne voulait nous assurer a cause de la plomberie en galvanisé et du panneau 60A.

    Ensuite, la maison est considéré comme vacante.

    C'est Dany chez PAMG qui a travaillé vraiment fort pour me trouver un assureur qui avait pas besoin que je change immediatement la plomberie ou l'electricité et qui voulait aussi assurer une maison vacante. Evidemment, on paie pour... en guise de comparaison, notre assurance locataire du condo est de $350 par année.

  7. #5
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    Dans nos plans, nous voulions faire la démolition nous meme pour sauver quelques dollars mais aussi par interet.

    Etant donné l'age de la maison (1950), j'ai fais testé les murs pour de l'amiante. Les résultats sont revenus positifs pour du contenu d'amiante dans la couche de platre.

    Les implications:
    -Faire la job de démo par un pro -> j'ai recu des quotes de 50k
    -Faire la job avec des chums -> avec la campagne de propagande anti amiante, pas sur que ca me tentait de demander
    -Faire la job avec des chums -> tu t'exposes avec la CNESST parce que tu peux etre considéré comme employeur

    J'ai passé des semaines a faire des recherches sur les methodes de travail, en discuter avec un consultant et aussi avec un membre de la famille qui est dans cette business la mais a l'exterieur de la province et j'ai décidé de m'équiper pour faire la job moi meme.

    A partir du moment ou je commence a faire tomber les murs, ca implique que chaque fois que j'entre dans la maison, c'est avec un masque p100 et une combinaison tyvek, bottes en caoutchouc, etc. Heureusement j'ai acheté tout mon PPE avant COVID

  8. #6
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    Donc entre juin 2019 et novembre 2019, j'ai commencé à demolir tranquillement. Pas de rush alors je passais 2-3 heures a la maison par weekend pendant que mon petite gars faisait la sieste.

    J'ai commencé par enlever le bois franc, que j'ai vendu sur Kijiji pour environ $500 en deux batch.

    La premiere batch que j'ai vendue c'etait un jeune couple qui voulait se constuire un "love shack". Deux bozos qui sont arrivées avec un Sprinter discount pour loader 500pi2 se bois franc. Ils sont arrivés avec RIEN. La fille s'est fait une grosse écharde apres avoir ramassé sa premiere planche pis son chum y'était en chemise serrée et bon à rien, alors j'ai du loader le bois dans leur criss de van.

    J'ai aussi enlever la cuisine, vanité de salle de bain, les portes et cadres de porte, la plupart des trims.

    Avoir a refaire la job, je suis pas sur que j'enleverai le bois franc de facon aussi methodique pour un benefice de $500...
















    Bonus picture: Des cartes de hockey que j'ai trouvé dans le calorifère d'une chambre.


  9. #7
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    Apres avoir fini le bois franc et les trims, j'ai enlevé tout le "métal" et un membre MR m'a recommandé un "métalleu".

    On enleve toute l'acier galvanisé... les pipes de chauffage...ensuite on enleve le bain en fonte... c'etait vraiment de la marde, j'ai du le briser a coup de masse.



    Quand j'ai appelé le metalleu, j'avais pas mal plus de métal que ca. Y'a rempli le bed de son F350 au complet.

    Le métalleu a aussi pris mon boiler antique, un Viking Junior, toute en fonte.


  10. #8
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    Ensuite, j'ai demandé au metalleu s'il voulait prendre ma tank a huile... il m'a dit que c'etait vraiment de la marde, que ca y tentait pas vraiment, mais que si elle etait vide, il allait m'aider. Il voulait pas la prendre si elle etait pleine parce qu'il avait pas de pompe ni de drum pour transporter le mazout.

    haaaahahaha... fucking grosse erreur.

    On a regardé le gauge de la tank de 910L et la lecture disait que c'etait vide. J'ai suivi le bon jugement du metalleu et on a fermé la valve du bas de la tank et puis on a deconnecté la ligne de mazout.

    La valve était brisée et ca s'est mis a pisser du mazout dans le sous-sol...

    Heureusement que j'avais des 2-3 chaudieres 5 gallons pis une poubelle 100L avec un liner en polythene 6mil pour éviter la catastrophe ecologique. Mais le gros probleme c'est qu'on remplissait un 5 gallons en 5 minutes...

    J'ai sauté dans ma voiture et je suis allé au Reno Depot sur St-Jacques, normalement c'est 10 minutes de voiture, je pense que je l'ai fais en 5 minutes.

    Je pensais juste aux dollars que ca allait me couter pour nettoyer un degat de mazout si jamais le metalleu manquait de contenants et que l'huile penetrait la dalle et ensuite le sol. J'ai un collegue qui a du payer $25,000 pour faire enlever une petite portion de sol contaminée ou il y avait eu une fuite de mazout importante. Apres ca je pensais a toute la marde que ma femme allait me donner. Et finalement, j'ai pensé au late brunch qu'on avait planifié avec le cousin de ma femme et sa nouvelle conjointe en milieu d'apres-midi. Calis...

    Donc j'arrive au reno depot en panique et je me suis mis a crier au commis de me trouver 10 chaudieres de 5 gallons avec des couvercles et me rejoindre a la caisse, moi je suis aller chercher 3 poches d'absorbant a essence. J'ai tassé les 2-3 personnes qui etaient a la caisse et je suis reparti, tout ca en 5 minutes top chrono.

    Je suis revenu a maison projet et quand je suis arrivé, le metalleu avait rempli tout les 5 gallons et la poubelle de 100L... je suis vraiment arrivé au bon moment.

    On a continué a vider la tank a huile comme ca jusqu'a temps qu'on soit capable de la mettre sur un angle et d'arreter la fuite.




    On a ete chanceux dans notre malchance, presque pas d'huile sur la dalle et les spots ou il y a en a eu, on a mis de l'absorbant immediatement. J'ai pas pris de chance, j'en ai garoché a la grandeur sur le dalle du garage.

    Ca sentait le calis dans le garage et dans la maison, meme jusqu'a l'exterieur dans l'entree de garage.

    L'autre probleme avec la tank a huile, c'est que le metalleu etait clairement pas equipé pour mettre 10 bucket de 5 gallons dans son truck qui etait deja loadé au max. En plus, y'avait encore 200L dans la tank. Alors, il m'a suggéré qu'il allait revenir 3-4 jours plus tard parce qu'il devait aller chercher la pompe a son chum... lol

    Donc pendant 3-4 jours, j'ai angoissé comme un débile pendant qui avait 400L de mazout dans des chaudieres et une tank a huile canté sur le coté.

    Mon voisin me textait pour me demander ce que je pouvais bien calisser pour que ca pue autant...

    wow de l'estie de marde.

    Finalement le metalleu est revenu et puis on a toute pompé dans des drums 55gal et on a mis la tank dans le bed de son truck.

    Le lendemain, j'ai pris congé et j'ai tout nettoyé le sous-sol et louer un ventilateur industriel pour faire aérer. J'en ai profité pour détruire le mur en blocs qui separait le garage du reste du sous-sol.


  11. #9
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    wow toute une job!

    Effectivement pour les PPE tu as été chanceux car aujourd'hui c'est juste introuvable!

    Donc c'était un duplex ou semi-détaché?
    Current : Golf R 2019 / Wrangler Ultd 2019

  12. #10
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    En novembre, j'ai commencé à isoler la maison suite aux recommendations de mes architectes. En gros, ils me suggeraient de chauffer seulement le sous-sol pour protéger la fondation du gel.

    Donc j'ai mis de la laine rose partout entre les solives du sous-sol et j'ai mis le restant par dessus le sub floor au premier etage. Donc en gros, deux couches de R-20.

    J'ai aussi mis une couche de laine sur la porte de garage avec de la super77 et j'ai tapé les joints avec du tuck tape.

    J'ai fais un couvercle pour mettre par dessus les escaliers pour "sceller" le sous-sol.

    Pour le chauffage, j'ai installée une chaufferette 5000W 240V/30A. J'ai du refaire un peu d'electricité pour patenter ca parce que mon circuit 240V sur mon panneau 60A etait protéger par une fuse 40A.

    Fak j'ai gossé pas mal et j'ai trouvé un adapteur pour faire fitter une fuse 30A dans le porteur de la fuse 40A qui etait d'un format différent. Les adapteur ressemblent a ca: https://www.graybar.com/store/en/gb/class-r-fuse-reducer-88052822#{Voltage%20Rating:600V}&{Fuseblock%20Amp% 20Size:60A}&{Amps:30A}

    Chauffer entre novembre et mars m'a couté moins que $300 avec une chaufferette 5000W. La temperature mesurée au centre la piece est jamais allé sous les 6 degrés.




  13. #11
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    Citation Envoyé par eratik Voir le message
    wow toute une job!

    Effectivement pour les PPE tu as été chanceux car aujourd'hui c'est juste introuvable!

    Donc c'était un duplex ou semi-détaché?
    C'est un semi detaché

    Y m'en reste encore pas mal de PPE, j'ai 4-5 recharges 3097 et une dizaine de tyvek série 400 avec les bottines et capuchons integrés!
    Dernière modification par Dibbs ; 18/07/2020 à 14h08.

  14. #12
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    Next Step: Demolition des murs

    Vers la fin mai j'ai commencé à enlevé le revetement extérieur. Vu qu'on est nouveau dans le quartier et qu'on fait deja pas mal de chamboulements, en plus de l'histoire de la tank a huile, j'essaie maintenant de vraiment tout faire selon les regles comme ca personne peut me faire chier.

    Donc pour commencer à demolir la maison, ca nous prend un permis dans l'arrondissement de NDG. Je suis allé chercher un permis en Septembre et j'ai commencer a parler du projet avec la bonne femme au service. Finalement, il m'ont laissé obtenir un permis pour "enlever et remettre le revetement interieur", c'etait la seule facon qu'ils voulaient me laisser demolir sans avoir les plans du projet.

    Mon plan c'est d'enlever tout le revetement avec l'amiante, et puis quand le permis va expirer, nous devrions deja etre en processus pour obtenir le nouveau permis de construction pour la renovation. Donc tout devrait bien fonctionner et j'aurai pas besoin de "remettre le revetement interieur".

    Je detaille la démolition un peu plus tard... mon garcon vient de se reveiller et on va aller profiter du beau temps!

  15. #13
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    Un autre bonus que j'ai totalement oublié...

    Quand j'ai enlevé le bois franc, il y avait un tapis de carcasses de mites a vetements mortes a travers toute la maison, mais surtout a l'etage.

    C'etait absolument degeulasse, j'imagine que la bonne femme de 90 ans qui habitait la devait avoir des trous dans tout son linge lol

    Meme si c'etait pas necessaire a ce stade la, j'etais bien content de travailler en combinaison tyvek et avec mon masque.

  16. #14
    Avatar de MrSpace
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    Ahaha moi aussi j'ai vidé une tank d'huile "vide"

    Vide mon cul ouais! A coup de 5 gallons d'essence yen avait partout.

    Pis des cartes de hockey dans un calorifère c'est quand même risqué!!!

  17. #15
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    Méchant projet! Tu veux agrandir de combien par l'arrière?

  18. #16
    Avatar de Dibbs
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    Citation Envoyé par sebroy Voir le message
    Méchant projet! Tu veux agrandir de combien par l'arrière?
    Les plans qu'on a vu hier vont nous amener a 3000pi2 mais on aura pas de garage (plus de détails la dessus dans un post futur).

    Ce sera pas un agrandissement juste en arrière dans la cour, on va bâtir une autre maison et il y aura un espèce de couloir / jonction entre l'ancien bâtiment rénové et le nouveau.

  19. #17
    Avatar de wrxt
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    Citation Envoyé par Dibbs Voir le message
    Ce sera pas un agrandissement juste en arrière dans la cour, on va bâtir une autre maison et il y aura un espèce de couloir / jonction entre l'ancien bâtiment rénové et le nouveau.
    why?

  20. #18
    Avatar de Dibbs
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    Citation Envoyé par wrxt Voir le message
    why?
    Je l'explique mal, c'est pas tout a fait ça le plan.

  21. #19
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    Citation Envoyé par wrxt Voir le message
    why?
    Parce que MR baller why not? Aussi d'un coté archiectural il y a une limite à essayer d'intégrer une extension à une battise existante plein de contraite pour les étages et couloir donc forcément pour les layouts

  22. #20
    Avatar de Dibbs
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    Citation Envoyé par Spiter_01 Voir le message
    Parce que MR baller why not? Aussi d'un coté archiectural il y a une limite à essayer d'intégrer une extension à une battise existante plein de contraite pour les étages et couloir donc forcément pour les layouts
    y'a absolument rien du layout interieur existant qui va rester dans la maison aujourd'hui.

    Vu que c'est un jumelé et que mon voisin jumelé à une extension, le plan c'est d'agrandir en arriere, mais pas collé sur l'extension du voisin.

    On va faire un genre de "jardin interieur" vitré au sous-sol entre la fondation du mur de la nouvelle batisse et la fondation l'extension du voisin. Vu que le sous-sol est a la moitié du niveau du sol (regarde mon post #3), il va y avoir suffisament de lumière pour ensoleiller le sous-sol.

    c'est ben dur a expliquer, je vais voir si je peux uploader un mock-up du concept qu'on a vu hier.

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