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Discussion: Immeuble à revenue - Investissement Besoin d'aide

  1. #1
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    Immeuble à revenue - Investissement Besoin d'aide

    Pour mes 40ans je veux faire un investissement dans l'immobilier pour ma retraite.

    Je connais absolument fuckall dans le sujet, j'ai une bonne marge hypothécaire de disponible (+/- 200k$)

    Est-ce que il y a de la documentation (livre) avec-vous tout les infos à savoir?

    Est-ce le bon moment pour l'achat d'un immeuble a revenu en sachant que la PCU se termine bientôt. Futur problème de paiment?

    Quelle est un bon ratio revenu potentiel/prix d'achat

    etc.

    Merci pour votre aide
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  2. #2
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    tu regarde pour combien de portes? Tu veux gérer les locataires/locations toi même ou sous-traité/concierge? Dans quel coin & quel genre de clientelle tu veux?

  3. #3
    Avatar de oVeRdOsE
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    il te faut un calculateur en premier lieu.

    j'en ai un très précis que j'ai paufiné avec des collègues.

    je rentre 20 variables, et en gros si j'obtien un ratio revenue/dépense (investissement) de 1 ou plus c'est good to go à montreal.

    envoi moi ton mail, c'Est un tableau excel avec pas mal tout le nécessaire, il est assez complexe, mais facile à utiliser.

    un scoop, si tu n'a pas un deal sur un immeuble, le calculateur ne donne pas de bons résultats en bas d'un 4 portes à montreal. Je regardais aunthsic et verdun.


    Ensuite ton étape 2 est d'évaluer le marché avec un spécialiste. Tu as beau avoir une grille budgétaire, mais il y a des impodérables : courbe de prise de valeur selon le quartier, prédiction des taux d'intérêts, type de population, etc.

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  5. #4
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    Good luck!

    Les prix sont ridicules pour les plex!


    Since its ur first time and u wanna live off of it (eventually) i would go for a 4 plex and prolly looking at anywhere between 35-45 000$ of revenue a year. Expect min 7 to 800k, for something half decent depending on the area!

    Ta marge tu va l`utiliser pour cash down..??
    Citation Envoyé par Alain95i4 Voir le message
    je sors un morceau de steak de flanc celui qui bande c'est nickPD et celui qui regarde la graine bandee c'est RaptorJesuce d'apres moi c'est une methode infaillible
    Citation Envoyé par djharmonix Voir le message
    bon bon, si je change le mot slut pour ''fille dénué d'éducation et de valeurs qui se dénude et qui bouge son corps de manière suggestive afin d'attirer l'attention dans une boite de nuit au gout discutable''
    Citation Envoyé par BigMike_Quebec Voir le message
    I'd still hit it like a caveman.
    Citation Envoyé par 22REpower Voir le message
    Aller dans un dealer pour changer/rebuilder un moteur sur un auto plus garantie ?!? Ils ont du te sodomiser avec de la garnotte.

  6. #5
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    Citation Envoyé par Lt_Crazy Voir le message
    Good luck!

    Les prix sont ridicules pour les plex!


    Since its ur first time and u wanna live off of it (eventually) i would go for a 4 plex and prolly looking at anywhere between 35-45 000$ of revenue a year. Expect min 7 to 800k, for something half decent depending on the area!

    Ta marge tu va l`utiliser pour cash down..??
    Oui ma Marge comme cashdown. A ce que l'on ma dit dans l'investissement immobilier tu met le minimum comme cashdown, Right?
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  7. #6
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    Tu es mieux d'acheter un 24 a Sherbrooke, Drummond, etc, et de paye un concierge que d'acheter un 2-3-4 plex a Mtl et t'occuper de toute toi même....


    Actuellement le 3/4 des 12 qu'on travaille dedans sont a des gens de Mtl. On a meme un investisseurs qui a acheter 3-400 portes ici, engager un gestionnaire d'ici et il met jamais les pieds en ville.


    Les prix a Mtl sont ridicules pour des batiments souvent en mauvaise conditions.
    La plus grande gloire n'est pas de ne jamais tomber, mais de se relever à chaque chute

  8. #7
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    Citation Envoyé par Lt_Crazy Voir le message
    Good luck!

    Les prix sont ridicules pour les plex!


    Since its ur first time and u wanna live off of it (eventually) i would go for a 4 plex and prolly looking at anywhere between 35-45 000$ of revenue a year. Expect min 7 to 800k, for something half decent depending on the area!

    Ta marge tu va l`utiliser pour cash down..??
    oui c'est ridicule. On en a 1 duplex, rénové esthétique. Ca fait 1 an qu'on ne le loue pu puisque c'Est de l'osti de marde des locataires. Alors on le met à vendre.

    Proche métro sauvé.

    Ca se vend dans les 700-800k$.

    Le notre, est beau, mais prend l'eau, la toiture est a refaire, incluant les solives, la structure est croche, ca sen l'humidité, l'électricité est a refaire au complet (nid à feu). Bref, on le met @ 549k$, avec une liste de déficience MAJEURE. En 1 avant midi, of course, l'agent d,immeuble à eu 14 appels/courreils. ON le retire immédiatement du marché.

    Guess what , des osti de kicckeux de tire ! Un gars (hors pays pour j'imagine du RBNB sans rénovation...) fait faire une inspection. Nous dit ya pour 60k$ de travaux , je veux baisser le prix de 70k$.

    On lui dit fck u, je ne baisse pas de 2$, c'est écrit dans la description qu'il est scrap, et il est déjà 200k$ OFF du marché. Il a rappelé littérallement 1 h plus tard, et on a eu notre 549k$ pile poil.

    Marché de mongol. Et je parie n'importe quoi que cet immeuble va continué a se détérioré.

  9. #8
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    étant propriétaire, j'ai acheté un 4 plex en novembre passer 447k avec 35k de revenue. il y a toujours un deal quelque part, vos mieux acheter et attendre, que d'attendre et acheter.
    il faut simplement ce renseigner, je vous conseille de suivre la corpiq, club d'investisseur immobilier du Québec. Aussi vous procuré les livres tel que L'indépendance financière grâce à l'immobilier.
    parler a des bons courtiers ( ça ne coute rien ) et vous renseigner au maximum!

    bonne chance

  10. #9
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    Citation Envoyé par -Mike- Voir le message
    Tu es mieux d'acheter un 24 a Sherbrooke, Drummond, etc, et de paye un concierge que d'acheter un 2-3-4 plex a Mtl et t'occuper de toute toi même....


    Actuellement le 3/4 des 12 qu'on travaille dedans sont a des gens de Mtl. On a meme un investisseurs qui a acheter 3-400 portes ici, engager un gestionnaire d'ici et il met jamais les pieds en ville.


    Les prix a Mtl sont ridicules pour des batiments souvent en mauvaise conditions.
    D’accord avec Mike, plus tu as de porte plus ton risque de ne pas couvrir tes frais est diminué. Un 4plex a Montreal avec des appartements a 1500$ ca parrait quand il y en a un qui ne paye pas.

    Bref bigger is better en immobilier

    Le problème a MTL, si tu veux un 4plex clef en mains, les revenus vont couvrir une bonne partie des dépenses mais pas entièrement avec l’hypo

  11. #10
    Avatar de AsunaMAXXX
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    j'éviterais MTL , comme Mike dit je regarderais Sherbrooke , les prix sont encore raisonnable et avec la grosse quantité d'étudiant , ça risque d'être facile a louer

    dans le vraiment pas cher y'a Trois-Rivière , l'an passé un 4plex avec quelques réno direct dans le hotspot BS pour 144k ... avec des loyer de 300-350$ lol

  12. #11
    Avatar de Setak
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    Citation Envoyé par AsunaMAXXX Voir le message
    j'éviterais MTL , comme Mike dit je regarderais Sherbrooke , les prix sont encore raisonnable et avec la grosse quantité d'étudiant , ça risque d'être facile a louer

    dans le vraiment pas cher y'a Trois-Rivière , l'an passé un 4plex avec quelques réno direct dans le hotspot BS pour 144k ... avec des loyer de 300-350$ lol
    avoir a investir ce serai probablement dans le coin de TR aussi a cause des prix.
    Citation Envoyé par DannyITR Voir le message
    Il est difficile de construire une Honda Civic unique en 2015, mais Alex a bien accompli ce fait. Avec un drôle de nom (ghetto_EK) Alex nous a fait sourire chaque fois

    Citation Envoyé par ggti Voir le message
    Moi faut dire que j'ai un Cockapoo comme chien et que si tu traduit sa en français sa donne: graine a caca
    Citation Envoyé par ladyboys Voir le message
    genre sur une échelle de 0 à Alain je ressens 8

  13. #12
    Avatar de oppale
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    Investir en région éloigner peut-être une bonne chose par contre la prise de valeur sera plus lente et il faudra calculer les frais de gestions dans vos couts.
    tout dépend du type d'investissement rechercher. Pouvoir récupérer rapidement l'argent et acheter un autre block ou avoir un petit passif sur le long terme avec cashflow.

  14. #13
    Avatar de AsunaMAXXX
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    IMO je trouve le plan risqué , utiliser une marge pour le 20% de cashdown sur ton premier immeuble


    mettons avec un 4plex a 800k

    le 20% , 160k direct sur ta marge , sur 10 ans a 2% c'est 1500$/mois
    reste 640k en hypothèque , 2.10% fixe 5 ans , donne 2740$/mois
    taxe municipale/scolaire c'est 1k/mois sur un immeuble a revenu valeur 800k
    assurance 2k/an

    grosso modo 51k de dépense par an

    + notaire +taxe de bienvenue que tu ne peux déduire ( seulement à la revente )


    mais !! tu ne peux déduire que les intérêts , assurance , taxes municipales scolaire et tu te fais imposer sur le reste

    donc 12k taxe municipale/scolaire
    2 k assurance
    + intérêt

    c'est genre 81k d'intérêt sur le terme de 5 ans , donc on va dire 20k d'intérêt la 1ere année , donc 20K + 12k + 2K = 34K et metton que tu loues 2 x 1200 + 2 x 1400 = 62 400$

    62 400$ - 34 000 = 28 400$ ajouté sur ton revenu de 100k ... donc magie ! + 13.3k d'impôt supplémentaire



    donc 51k de paiement qui passe + 13.3k d'impot - 62 400$ de revenu = donc - 1900$ + le notaire + taxe de bienvenue la première année et SI tu n'as aucun mauvais locataire

  15. #14
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    ^^ il y beaucoup à considérer , voici les variables de mon tableau

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  16. #15
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    C'est quoi le rendement en moyenne?

    Parce que si tu mets ton 200 000 dans un indice boursier qui te rapporte 10% par annee, tu te retrouves avec un gain de 122000 apres 5 ans...

    Et ca c'est sans avoir a te casser la tete a trouver les locataires, a faire des reparations, etc..


    Oui il y a de l'argent a faire dans l'immobilier mais vu que OP n'y connait fuck all, les chances qu'il fasse un deal qui va surpasser les gains ci haut sont minces...

  17. #16
    Avatar de AsunaMAXXX
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    le rendement c'est l'augmentation de la valeur de la bâtisse

    tu as acheté en 2005 pour 150k , en 2019 tu revends pour 260k 260k-150k - notaire -taxe de bienvenue = 85k imposé a 50% gain en capital , donc de l'impôt sur 42.5k


    tu gagnes 100k avec ta job , te reste 64k après impôt grosso modo 32.5k d'impôt
    ta vendu en plus ton immeuble , ajoute 20 500$ en impôt et garde la balance

  18. #17
    Lives at the track

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    C'est quoi le rendement annualisé effectif moyen en pourcentage pour qu'on puisse comparer des pommes avec des pommes? Je lis souvent que c'est 20% mais ca prend jamais en compte le taux d'inoccupation, les renovations, le temps que tu passes a deboucher la toilette d'un de tes locataires.

    Le gros avantage dans l'immobilier c'est que c'est concret et c'est plus facile a visualiser l'effet levier. Mais tu peux appliquer les memes principes pour n'importe quel type d'investissement (ou presque).

  19. #18
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    Citation Envoyé par oVeRdOsE Voir le message
    il te faut un calculateur en premier lieu.

    j'en ai un très précis que j'ai paufiné avec des collègues.

    je rentre 20 variables, et en gros si j'obtien un ratio revenue/dépense (investissement) de 1 ou plus c'est good to go à montreal.

    envoi moi ton mail, c'Est un tableau excel avec pas mal tout le nécessaire, il est assez complexe, mais facile à utiliser.

    un scoop, si tu n'a pas un deal sur un immeuble, le calculateur ne donne pas de bons résultats en bas d'un 4 portes à montreal. Je regardais aunthsic et verdun.


    Ensuite ton étape 2 est d'évaluer le marché avec un spécialiste. Tu as beau avoir une grille budgétaire, mais il y a des impodérables : courbe de prise de valeur selon le quartier, prédiction des taux d'intérêts, type de population, etc.
    I want it

    On regarde aussi a ajouter des portes

  20. #19
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    Citation Envoyé par bigcortex Voir le message
    C'est quoi le rendement annualisé effectif moyen en pourcentage pour qu'on puisse comparer des pommes avec des pommes? Je lis souvent que c'est 20% mais ca prend jamais en compte le taux d'inoccupation, les renovations, le temps que tu passes a deboucher la toilette d'un de tes locataires.

    Le gros avantage dans l'immobilier c'est que c'est concret et c'est plus facile a visualiser l'effet levier. Mais tu peux appliquer les memes principes pour n'importe quel type d'investissement (ou presque).
    Vrai mais si tu peux faire du 10, tu peux faire du -10. Tant que tu es en accumulation c'est pas la fin du monde car ton pouvoir d'achat augmente et ça fini par se rétablir sauf que si tu es en décaissement, ton actif fond à vue d'oeil. Ton immeuble lui, il va toujours prendre de la valeur, surtout à Montréal et peu importe l'économie, tout le monde doit se loger. C'est un placement garanti.

  21. #20
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    Citation Envoyé par Assurance auto Voir le message
    Vrai mais si tu peux faire du 10, tu peux faire du -10. Tant que tu es en accumulation c'est pas la fin du monde car ton pouvoir d'achat augmente et ça fini par se rétablir sauf que si tu es en décaissement, ton actif fond à vue d'oeil. Ton immeuble lui, il va toujours prendre de la valeur, surtout à Montréal et peu importe l'économie, tout le monde doit se loger. C'est un placement garanti.
    Placement garanti a très long terme, mais ya déjà eu des méchantes drop dans les années 90.

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