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Discussion: Immeuble à revenue - Investissement Besoin d'aide

  1. #41
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    Citation Envoyé par AsunaMAXXX Voir le message
    comment faire dire n'importe quoi aux chiffres ...

    dans l'exemple que je vais donner .. la personne entre début 2000 ... en été sp500 de 1478... oups a l'automne le crash .. attend 7 ans pour retrouver le break even

    7 putins d'années ... puis quelques semaine après le break even . oups un autre krash ... ah ben gadon ...

    pour retrouver le break even la personne doit encore attendre 5 putins d'années , début janvier 2013 .. break even ... ça va bien !

    mais mais ..
    Sans stop loss, sans plan, sans formation.

    La même personne dans l'immobilier aurait aussi perdu ses shorts.
    Objects in mirror no longer matter. Got IT???


    .




  2. #42
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    Citation Envoyé par bigcortex Voir le message
    Et tu penses que tous les investissements immobiliers sont rentables? le nombre d’histoires d’horreurs que tu vois avec les locataires... La toiture qui demande 30k...


    Avec ton exemple, tu aurais continué à investir dans le creux et ton upside aurait été plus grand et ton retour plus rapide.

    Anyway je sais pas c’est quoi le rendement moyen du locatif et c’est pour ça je demande ici. Moi je loue un seul condo et c’est du stress en esti. Je m’imagine mal avoir 5-6 locataires.
    Je ne prétend pas connaitre tous les scénarios et mon post a simplement pour but de dire que tu peux gagner ou perdre peu importe ton investissement. Une toiture qui demande 30 000 $ on parle des ligues majeures et les revenus qui vont avec. Les dépenses sont déductibles aussi tu sais?

  3. #43
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    Listen I should stfu tbh, but I feel that we're at the point where the consumer sponge is now completed debt saturated and can't sustain any more, we're at an end point in terms of rising buying powers, sooner or later and I think sooner we're going to be facing a solvency crisis here in Canada. How do you play that? Well if it's a pump til you die policy then funny enough real estate will continue to work until it doesn't... but my gut tells me the next 10 years are going to look a lot more like the 80's and early 90's than the 00's and 10's ... TL;DR be careful bro.
    Every morning, a gazelle wakes up. It knows it must run faster than the fastest lion or it will be killed. Every morning a lion wakes up. It knows it must outrun the slowest gazelle or it will starve to death. It doesn’t matter whether you are a lion or a gazelle. When the sun comes up, you better start running.

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  5. #44
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    Citation Envoyé par rollingsound Voir le message
    Listen I should stfu tbh, but I feel that we're at the point where the consumer sponge is now completed debt saturated and can't sustain any more, we're at an end point in terms of rising buying powers, sooner or later and I think sooner we're going to be facing a solvency crisis here in Canada. How do you play that? Well if it's a pump til you die policy then funny enough real estate will continue to work until it doesn't... but my gut tells me the next 10 years are going to look a lot more like the 80's and early 90's than the 00's and 10's ... TL;DR be careful bro.
    X2, quand c'est rendu que ta coiffeuse te parle d'investir en immobilier, c'est signe que tu arrive trop tard au party.

    La mode des flips c'étaient la même affaires, c'était rendu que chaque famille avait son beau frère retraité de la construction à 35 ans qui faisait un flip par année pour vivre. La cage à homard s'est refermée. Quand c'est trop facile et que tout le monde le fait, c'est un gros signal!!

    Le Nasdaq en 1999 la même affaires, on entrait dans notre cour au HEC, on pesait s'ul piton à acheter 750 $ d'actions d'une compagnie de TI dans son sous-sol, avant la fin du cour de 3 heures ont avait fait 50% de rendement. La cage à homard a fini par se refermer et j'ai encore des ostie de grament d'actions qui valent 1 cennes aujourd'hui.

    Il y a des exceptions, des deal, des secteurs géographiques c'est certain. Quelqu'un qui a un parc immobilier important, des contacts, une expertise et une masse critique c'est une autre histoire. Si votre expertise et vos contacts se limitent à regarder le site de Realtor.ca pour dénicher vos deals et bien désolé c'est pas catégorisé comme deal. Les vrais deal c'est du bouche à oreille et le réseau de contacts qui passe sous le radar.

    Quelqu'un qui a sa licence RBQ, achète des cambuse, les démolie et fait un triplex dessus avec sa licence d'entrepreneur c'est possible que ça soit rentable. Quelqu'un qui a un fond de terre correctement zoné et qu'il dort dessus depuis 15 ans, oui c'est peut-être payant de développer le fonds de terres. Il y a un EFFORT à mettre et c'est pas facile comme c'était.

    IMO dans la région de Montréal et pour du 6 portes et moins il n,y a aucune logique commerciale derrière ça.

    Le crédit bancaire est pas mal plus frileux en ce moment aussi.

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  7. #45
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    Citation Envoyé par AsunaMAXXX Voir le message
    toute est un gamble dans la vie

    - tu achètes des immeubles a revenus , il se peut que tes locataires ne payent pas etc etc
    - tu park du cash à la bourse , il se peut que le marché crash , qu'une compagnie fasse faillite
    - tu décides de te lancer en affaire , il se peut que tu te plante


    la vie est un gamble

    Sauf que pour l'immeuble même si un locataire paie pas ou que t'as d'autre problemes ça reste que l'immeuble est toujours a toi et a une valeur de revente si tu est écoueré ....
    Ignore liste = seulement Heavy Metag

    2 ''bazoux'' DD
    -- Ford Escape 2013 Se (52 500km) , condition overall 9,5/10
    -- Nissan Rogue 2018 Sv (12 600km) , condition overall 10/10
    +
    -- Mustang GT 1996 V8 4,6L décapotable , condition overall 9,5/10, summer toy avec quelques upgrade mécanique . In gros BRUTAL et VIOLENT 255whp/305wtq , oui oui bel et bien au roues et non au crank !!!
    J'tiens a dire au roues juste pour mon ami Assurance Auto aka Twon qui était TRES confus. (Comme toujours !!!!)
    -- https://zupimages.net/viewer.php?id=20/34/xox4.jpg
    -- J'addore se cul !!! https://zupimages.net/viewer.php?id=20/02/xwxq.jpg

  8. #46
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    Citation Envoyé par lion1 Voir le message
    X2, quand c'est rendu que ta coiffeuse te parle d'investir en immobilier, c'est signe que tu arrive trop tard au party.

    La mode des flips c'étaient la même affaires, c'était rendu que chaque famille avait son beau frère retraité de la construction à 35 ans qui faisait un flip par année pour vivre. La cage à homard s'est refermée. Quand c'est trop facile et que tout le monde le fait, c'est un gros signal!!

    Le Nasdaq en 1999 la même affaires, on entrait dans notre cour au HEC, on pesait s'ul piton à acheter 750 $ d'actions d'une compagnie de TI dans son sous-sol, avant la fin du cour de 3 heures ont avait fait 50% de rendement. La cage à homard a fini par se refermer et j'ai encore des ostie de grament d'actions qui valent 1 cennes aujourd'hui.

    Il y a des exceptions, des deal, des secteurs géographiques c'est certain. Quelqu'un qui a un parc immobilier important, des contacts, une expertise et une masse critique c'est une autre histoire. Si votre expertise et vos contacts se limitent à regarder le site de Realtor.ca pour dénicher vos deals et bien désolé c'est pas catégorisé comme deal. Les vrais deal c'est du bouche à oreille et le réseau de contacts qui passe sous le radar.

    Quelqu'un qui a sa licence RBQ, achète des cambuse, les démolie et fait un triplex dessus avec sa licence d'entrepreneur c'est possible que ça soit rentable. Quelqu'un qui a un fond de terre correctement zoné et qu'il dort dessus depuis 15 ans, oui c'est peut-être payant de développer le fonds de terres. Il y a un EFFORT à mettre et c'est pas facile comme c'était.

    IMO dans la région de Montréal et pour du 6 portes et moins il n,y a aucune logique commerciale derrière ça.

    Le crédit bancaire est pas mal plus frileux en ce moment aussi.

    People walk in to bank, combine income maybe 120k a year, maybe and no savings other than a minimal DP, bank offers them an insured mortgage at 2% for $600K because the branch rep who is just there to push product (these people aren't planners btw, not even close!, Christ even the IQPF planners in the big office aren't planners at heart, ask yourself how they're compensated!), mortgage is insured so the FI don't give a fuuuucck, the risk is off their books, that's why the insured mortgages get lower rates than one with a 20% down even though the 20% down guy is less of a credit risk! The banks are fucking mortgage mills at this point, CHMC insured? Then IDGAF write the fucking thing, 2% who gives a fuck it's not on me if it blows. This bubble pop won't be paid by the banks it will be paid by society as a whole. It won't pop like the USA because the fraud rates are not even close to what they were down there but still it's going to hurt eventually. Trudeau's reaching out to Carney this week (officially) because he knows he's stuck. I don't have a good solution and I've called the top before, but this time, EVEN IF they ignore moral hazard which they have been for the past decade to a greater and greater extent, it won't be enough, they're out of bullets. Gonna just suck for a while.
    Every morning, a gazelle wakes up. It knows it must run faster than the fastest lion or it will be killed. Every morning a lion wakes up. It knows it must outrun the slowest gazelle or it will starve to death. It doesn’t matter whether you are a lion or a gazelle. When the sun comes up, you better start running.

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  10. #47
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    Citation Envoyé par rollingsound Voir le message
    People walk in to bank, combine income maybe 120k a year, maybe and no savings other than a minimal DP, bank offers them an insured mortgage at 2% for $600K because the branch rep who is just there to push product (these people aren't planners btw, not even close!, Christ even the IQPF planners in the big office aren't planners at heart, ask yourself how they're compensated!), mortgage is insured so the FI don't give a fuuuucck, the risk is off their books, that's why the insured mortgages get lower rates than one with a 20% down even though the 20% down guy is less of a credit risk! The banks are fucking mortgage mills at this point, CHMC insured? Then IDGAF write the fucking thing, 2% who gives a fuck it's not on me if it blows. This bubble pop won't be paid by the banks it will be paid by society as a whole. It won't pop like the USA because the fraud rates are not even close to what they were down there but still it's going to hurt eventually. Trudeau's reaching out to Carney this week (officially) because he knows he's stuck. I don't have a good solution and I've called the top before, but this time, EVEN IF they ignore moral hazard which they have been for the past decade to a greater and greater extent, it won't be enough, they're out of bullets. Gonna just suck for a while.
    I entirely agree with you but the solution is there and it's right in front of your face, first-time homebuyer program is just a pilot program for a bailout. Shit starts getting really ugly, they'll start extending capital for equity in the home to refinance at lower mortgage payments. Not saying there won't be price stagnation or correction but disaster apocalypse isn't in the cards.

    Leverage the federal balance sheet, people stay in their homes on lower mortgage payments to rideout wtv financial/market shock. It goes without saying that this almost certainly comes with a writeoff somewhere down the line for the government.

  11. #48
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    Citation Envoyé par BoxsterBoy Voir le message
    Sans stop loss, sans plan, sans formation.

    La même personne dans l'immobilier aurait aussi perdu ses shorts.


    Tu sais comme moi qu'un stop loss ne fonctionne pas lorsqu'un krash survient , a moins bien sur d'être stop loss market

  12. #49
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    Ouain ben si je comprend bien tout vos Post 75% du monde me disent que c'est de la marde???

    Que j'ai manqué le bateau, sauf que ca fait 30 ans que tout le monde sort la même salade, ta manqué le bateau....... j'Ai comme un feeling que le bateau sera encore la tant et aussi longtemps que les taux d'intérêt hypothécaire vont rester en bas de 6%.

    Le prix des maisons/immeuble arrête jamais de monter c'est complètement ridicule. Ma maisons a pris presque 100k$ de valeur en l'espace de 3-4 ans. C'est complètement ridicule. Les entrepreneurs sur ma rue achète des dompes pour 250k$ la calisse à terre afin de pouvoir construire des jumelé a 500k$+ à fucking st-hubert (longueuil).

    Ben calisse le monde achète les jumelé à ce prix la......un jumelé a 500$k+tx cimonac a St-Hubert wtf!!!!

    A brossard dans mon coin un jumelé c'est environ 700k$ 700,000$ fucking mille c'est rendu complètement ridicule. C'est même jumelé se vendant 450,000$+tx neuf il y a de ca 5 ans.

    Ca peux pas continuer comme ca.

    Le marché Immobilier est complètement fou c'est temps ci, les vendeurs font la grosse palette en cash. Il y a de la surenchère à côté a cause que l'offre est faible et la demande est forte. Y va ce passé quoi dans le futur?? LA PCU termine bientot, le monde sont accôté dans leur finance avec des taux hypothécaire a 3%. Y va falloir que le marché se stabilise bientot sinon sérieux il y aura plus rien d'achetable sur la rive-Sud.

    LE REM ca fait une criss de différence dans le marché immobilier de la rive-sud. QUand c'est rendu que dans les annonces des maison à vendre on y fait mention en minute combien de temps ca prend pour te rendre à la station Panama ou Dix30 du REM on voit l'impact sur le prix
    Mitsubishi Mirage 94 (Sold)
    Acura Integra 94 ( Sold)
    Honda Prelude 97 (Sold)
    Acura Rsx Type-S 2004 (Stolen)
    Genesis Coupe 3.8 (Sold)
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  13. #50
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    Citation Envoyé par AsunaMAXXX Voir le message

    personne entre début 2000 . ..
    Pis pendant tout se temps là tu as entre 1.5 et 2% de dividendes qui t'es versé en cash moitié imposable comparé à de l'intéret et plus du double des placement CPG
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    ....please race on the highway !

  14. #51
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    Don't watch the video read the letter from CMHC: https://www.bnnbloomberg.ca/cmhc-hea...ages-1.1478723
    Every morning, a gazelle wakes up. It knows it must run faster than the fastest lion or it will be killed. Every morning a lion wakes up. It knows it must outrun the slowest gazelle or it will starve to death. It doesn’t matter whether you are a lion or a gazelle. When the sun comes up, you better start running.

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  16. #52
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    Citation Envoyé par AcuraBoy Voir le message
    Ouain ben si je comprend bien tout vos Post 75% du monde me disent que c'est de la marde???

    Que j'ai manqué le bateau, sauf que ca fait 30 ans que tout le monde sort la même salade, ta manqué le bateau....... j'Ai comme un feeling que le bateau sera encore la tant et aussi longtemps que les taux d'intérêt hypothécaire vont rester en bas de 6%.

    Le prix des maisons/immeuble arrête jamais de monter c'est complètement ridicule. Ma maisons a pris presque 100k$ de valeur en l'espace de 3-4 ans. C'est complètement ridicule. Les entrepreneurs sur ma rue achète des dompes pour 250k$ la calisse à terre afin de pouvoir construire des jumelé a 500k$+ à fucking st-hubert (longueuil).

    Ben calisse le monde achète les jumelé à ce prix la......un jumelé a 500$k+tx cimonac a St-Hubert wtf!!!!

    A brossard dans mon coin un jumelé c'est environ 700k$ 700,000$ fucking mille c'est rendu complètement ridicule. C'est même jumelé se vendant 450,000$+tx neuf il y a de ca 5 ans.

    Ca peux pas continuer comme ca.

    Le marché Immobilier est complètement fou c'est temps ci, les vendeurs font la grosse palette en cash. Il y a de la surenchère à côté a cause que l'offre est faible et la demande est forte. Y va ce passé quoi dans le futur?? LA PCU termine bientot, le monde sont accôté dans leur finance avec des taux hypothécaire a 3%. Y va falloir que le marché se stabilise bientot sinon sérieux il y aura plus rien d'achetable sur la rive-Sud.

    LE REM ca fait une criss de différence dans le marché immobilier de la rive-sud. QUand c'est rendu que dans les annonces des maison à vendre on y fait mention en minute combien de temps ca prend pour te rendre à la station Panama ou Dix30 du REM on voit l'impact sur le prix
    ce que MR dit , c'Est que c'est un marché cyclique. Là tu ne sera pas riche, voir endetté avec un bloc a revenu.

    Ca te prend plus d'un bloc à 4 portes et + (resté en deca du commercial), des couilles pour gérer le BS, connaitres les droits des proprio et locataire, du talent en DIY pour réparer la toilette que la grosse KAren a dérenché et de la patience.

    Mon grand pere a acheté pas mal dans un marché comme le notre, cher et peu d'intéret. Il avait dans la 30aine. Quand il a eu 55-60 ans, il vivait que de ca, puisque le marché avait explosé.

    Notre cycle va être pareil, sauf que le problème c'est que dans le temps de mon GP, son capital il avait rien d'Autre à faire que le l'investir. en 2020 cest pas mal différent.


    Ca été une dure décisions de vendre les blocs à mon GP, mais on a évalué ca 1000x, et on réinvestie en flip. Afin de laisser de quoi à nos enfants aussi, on garde l'oeuil sur des blocs a flipper et quand on sera bien partie, on les gardera. Mais là , nous avons personellement évalué que flipper et revendre est mieux, et on garde un oeuil sur le marché locatif.


    Pour ton fichier excel je ne suis pas au bureau, mais tu peux ajuster tes % avec la case SCHL
    Dernière modification par oVeRdOsE ; 12/08/2020 à 10h07.

  17. #53
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    Vraiment une bonne nouvelle

    Dépôt de garantie*: légal, disent des propriétaires: https://lp.ca/tXjLdl

  18. #54
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    Citation Envoyé par MrSpace Voir le message
    Vraiment une bonne nouvelle

    Dépôt de garantie*: légal, disent des propriétaires: https://lp.ca/tXjLdl
    Le régisseur qui a dit ça va se faire ramasser s'il n'est pas mal cité, ne te réjouis pas trop vite.

    Mais dans les faits, tu peux déjà demander un dépôt de garantie vu que t'as souvent le gros bout du bâton. Le locataire qui a été refusé car il ne voulait pas donner de dépôt aura pas de preuve que c'est pour ça à moins que tu sois con et celui qui en a donné un peu dans le pire des cas aller à la régie demander son dépôt en retour mais personne fait ça.

    Pour moi ce qui serait une bonne nouvelle serait de continuer d'interdire les dépôts de garantie et si un est exigé, 500$ d'amende la première récidive + 500$ de dommages punitifs versés à celui qui en a injustement payé un.
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  19. #55
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    Citation Envoyé par Broody Voir le message
    Le régisseur qui a dit ça va se faire ramasser s'il n'est pas mal cité, ne te réjouis pas trop vite.

    Mais dans les faits, tu peux déjà demander un dépôt de garantie vu que t'as souvent le gros bout du bâton. Le locataire qui a été refusé car il ne voulait pas donner de dépôt aura pas de preuve que c'est pour ça à moins que tu sois con et celui qui en a donné un peu dans le pire des cas aller à la régie demander son dépôt en retour mais personne fait ça.

    Pour moi ce qui serait une bonne nouvelle serait de continuer d'interdire les dépôts de garantie et si un est exigé, 500$ d'amende la première récidive + 500$ de dommages punitifs versés à celui qui en a injustement payé un.
    Tu as clairement pas de logements pour dire ça.

    Les locataires qui repeinturent c'est le pire.

    Mais venant de toi je ne suis pas surpris

  20. #56
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    Le régisseur qui a dit ça va se faire ramasser s'il n'est pas mal cité, ne te réjouis pas trop vite.

    Mais dans les faits, tu peux déjà demander un dépôt de garantie vu que t'as souvent le gros bout du bâton. Le locataire qui a été refusé car il ne voulait pas donner de dépôt aura pas de preuve que c'est pour ça à moins que tu sois con et celui qui en a donné un peu dans le pire des cas aller à la régie demander son dépôt en retour mais personne fait ça.

    Pour moi ce qui serait une bonne nouvelle serait de continuer d'interdire les dépôts de garantie et si un est exigé, 500$ d'amende la première récidive + 500$ de dommages punitifs versés à celui qui en a injustement payé un.

    Québec devrait obliger tout locataire au Québec à posséder une caution

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  22. #57
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    Citation Envoyé par MrSpace Voir le message
    Vraiment une bonne nouvelle

    Dépôt de garantie*: légal, disent des propriétaires: https://lp.ca/tXjLdl
    Mon interprétation: c’est légal de donner un dépôt mais c’est pas légal d’en demander un


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    The only time I got a exhaust ticket, it was raining pretty bad and the cop was ''a quattre pattes'' in the water to put is broche in my muffler. I found it pretty funny. He told me to rev it to 4k, I revved it to 8k, he was mad lolllll
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    Chie la porte ouverte. Mets une fan dans la salle de bain qui pousse vers le salon.
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    Je me rase la craque penché devant le mirroir les 2 pains ben écartés. C'est mon ptit moment à moi.

  23. #58
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    Tu as clairement pas de logements pour dire ça.

    Les locataires qui repeinturent c'est le pire.

    Mais venant de toi je ne suis pas surpris
    L’an dernier j’ai aidé mon ex à déménager dans son nouvel appart:

    Crotté au bout, murs peinturés orange, rose etc. Manque les couvre prise/switch à lumière, moitié des ampoules disparues hah.

    Proprio voulait rien faire à part payer pour les items et la peinture mais arrangez vous

    C’est poche ça

    Je suis pour un dépôt, mettons half rent only. Comme au BC. C’est le fun quand tu déménages c’est le proprio qui te payes hehehe


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  24. #59
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    Citation Envoyé par AcuraBoy Voir le message
    Ouain ben si je comprend bien tout vos Post 75% du monde me disent que c'est de la marde???
    Dans la vie, 75% du monde vont être négatif envers tes idées et projets aussi, ils ont aucune idée de quoi ils parlent aussi.
    Alors croit en toi-meme, fonce sur tes projets, fait tes calculs, fait des erreurs, apprends et continue!
    Winners never quit and quitters never win.

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  26. #60
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    Citation Envoyé par AcuraBoy Voir le message
    Ouain ben si je comprend bien tout vos Post 75% du monde me disent que c'est de la marde???


    Quand tu mets les chiffres sur la tables oui , écoute ta même pas le 20% cash , c'est une marge , donc tu dois l'immeuble a 100% , aucune équité , aucun profit , un ou des locataires ne payent pas , y'arrive quoi ? encore sur la marge ?

    as tu une hypothèque ou ta maison principale est libre de dette ?

    as tu un immeuble en vue ou un similaire en vue , post le url ,

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