Immeuble à revenue - Investissement Besoin d'aide

Don't bother with anything in or around MTL it's all way too expensive to get in the game. Look at smaller towns 2-3hours away where rents will be lower but Tennant's are lifers. Think Victoriaville, Trois Rivières , Mont Laurier etc.

It's getting to the point where a 2 hour drive is becoming a commute
 
https://www.centris.ca/fr/triplex~a-vendre~mont-laurier/23403877?view=Summary


une belle chiotte comme ça ? hehe




https://www.centris.ca/fr/triplex~a-vendre~mont-laurier/16651388?view=Summary

plus propre celui là , mais moins de revenu , pense pas augmenter le loyer , les locataires sont là depuis (29 ans + 7 ans + 13 ans)



https://www.centris.ca/fr/duplex~a-vendre~mont-laurier/27537865?view=Summary


pour des peanuts !



https://www.centris.ca/fr/quadruplex~a-vendre~mont-laurier/12749691?view=Summary

voilà ta chance ! un 4plex 3 fois moins cher qu'à Mtl , bricolé avec goût au fil des ans ( je suis un poête )



https://www.centris.ca/fr/triplex~a-vendre~saint-jerome/20990206?view=Summary

St-Heurôme ! un triangle , un carré , une boite , colle toute ça ensemble ! potentiel !! pas cher



https://www.centris.ca/fr/multifamilial~a-vendre~saint-jerome/9124173?view=Summary

un 6plex , tous des 5½ , quand même potable , c'est le prix d'un Triplex neuf a St-Heurôme
 
Last edited:
-OG- said:
Mon interprétation: c’est légal de donner un dépôt mais c’est pas légal d’en demander un


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J'en demande un anyways. Pas content? Pas de logement. Bye.

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en tk , je viens de voir que Gestion Bon Apparte , a mis en vente une vingtaine d'immeuble à revenu dans St-Heurôme
 
Seb résume pas mal la game.

Si tu t'achète un petit plex au prix du marché, tu te ramasse plutôt avec un placement, et pas nécessairement un bon placement. Ya tellement de monde qui ont de l’intérêt pour le locatif que si tu veux sortir ton épingle du jeu, ta intérêt à faire des effort de mongole. Honnêtement j'abonde dans le même sens au niveau des formations. C'est un mal nécessaire qui risque de te faire sauver du cash et du trouble. Soit que ça va te motiver à grinder en fou pour trouver ton opportunité, ou bien ça va te faire comprendre que c'est pas nécessairement fait pour toi.
 
SebGHST said:
C'est pas de la marde mais faut comprendre qu'il y a beaucoup de facteurs qui rentre en compte quand tu commences a acheté des immeubles. Je regarde l'immobilié depuis 1 ans et demi, jai en masse de cashflow pour investir mais j'ai préféré attendre de m'informer/former, me trouver un mentor et m'associer avec un bon partner parce que je suis pas un plombier, electricien, etc. alors que lui oui (il fait ses autoconstructions).

Cette année j'ai commencé, on est en train de nego pour acheté 32 portes dans la même rue. Si tu aimes pas sa la gestion et vivre avec le risque de devoir sortir de ta poche ou d'avoir un locataire qui paye pas durant des mois, arrange toi pour te préqualifié pour des 24 logements. Ta pas besoin d'avoir 20%, le but est de mettre le moins de cashflow a l'achat, renover et refinancer, prendre le cash, acheter un autre et recommencé. Quand j'ai rien en vue, mes liquidités sont en prêt privé.

Si tu veux te former, tu peux toujours prendre ton 200k, le mettre en prêt privé avec des gars du PMML et sortir du 10-15%. Au moins tu vas apprendre en meme temps et sa va te laisser le temps de te former. Plusieurs m'ont poussé vers les formations genre MREX, si tu es moindrement débrouillard et autodidacte (comme moi), tu vas te former tout seul.

C'est une game de contact, trouve toi un bon mentor, va faire du PR dans des soirées meme si c'est plate en criss, trouve toi un bon courtier hypothécaire qui travail pour te faire passé, tu t'en sacre de sa commission, l'important c'est qu'il te fasse passer a la banque avec le moins de cashdown possible. Si tu as un gars habile dans ton team, achete des terrains et monte des plexs, chalet locatif, etc. C'est sa que tu as le plus de marge.

Ya toujours des deals et ya toujours moyens d'acheter, faut sortir un peu, aller faire des offres meme si le monde veulent pas vendre, etc. Mon partner a acheté un terrain, il a harcelé le monsieur tous les mois pendant 3 ans. Il a fini par l'avoir, batit une maison pour finir avec un flip de 200k de profit.

C'est a toi de créer ta chance.
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J'ai pas le temps, j'ai une famille avec deux jeunes enfants. Y a des blondes qui s'en calisse que leur chum soit jamais a la maison pour s'occuper d'elle et des enfants le soir et fds. Moi j'ai pas se genre de blonde la. Donc j'ai pas de temps libre. j'imagine M'asscoier avec quelqu'un serait le best.

J'ai un ami qui doit avoir +/- 30 portes, je vais lui en parler.

Mais sérieux je pensais faire fructifier mes actif. Présentement mis a part mon REER et environ 10k$ dans mon compte j'ai pas grand chose mis a part une marge hypothécaire. Mon Hypotheque est de 115,000$ et ma maison a une valeur marchande de +/- 425,000$

Mis à part mon hypoth`que j'Ai 0 dettes (0$ sur mes cartes et char payé)
 
Si ta pas grand chose d'autre que ta maison tu va être beaucoup exposé au marché si tu met tout tes oeufs dans le même panier. Oui l'immo c'est safe mais c'est pas pour autant ta meilleur solution présentement. Je te dirais de diversifier et peut-être embarqué quand t'aura pas à toucher à ta marge..
 
AcuraBoy said:
J'ai pas le temps, j'ai une famille avec deux jeunes enfants. Y a des blondes qui s'en calisse que leur chum soit jamais a la maison pour s'occuper d'elle et des enfants le soir et fds. Moi j'ai pas se genre de blonde la. Donc j'ai pas de temps libre. j'imagine M'asscoier avec quelqu'un serait le best.

J'ai un ami qui doit avoir +/- 30 portes, je vais lui en parler.

Mais sérieux je pensais faire fructifier mes actif. Présentement mis a part mon REER et environ 10k$ dans mon compte j'ai pas grand chose mis a part une marge hypothécaire. Mon Hypotheque est de 115,000$ et ma maison a une valeur marchande de +/- 425,000$

Mis à part mon hypoth`que j'Ai 0 dettes (0$ sur mes cartes et char payé)
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Maximise tes REER, paye tes dettes. Ta maison c'est déjà de l'immobilier, inutile de te concentrer d'avantage. Pile de l'argent et trouve toi un bon courtier. Au pire investi dans des REIT immobilier résidentiel, tu va avoir le même rendement et au moins ton patrimoine reposera pas sur un seul immeuble. Les tableaux de rendement que j'ai vu avec les prix ridiculement haut, ça donne autour de 5% de rendement. Rendu là je vais m’asseoir sur mon steak et piler, n'importe quel courtier compétent va te fournir 4% sans grosse prise de risque. Je laisse 1% sur la table mais pour le trouble et la concentration de risque que ça amène dans mon patrimoine je m'en fou, j'aime mieux être diversifier et c'est pas en plaçant 40% de mon patrimoine dans 1-2-3 immeubles de la même région géographique que j’appelle ça être diversifié.

J'ai potentiellement un deal que je regarde en ce moment, du bouche à oreille pour un immeuble commercial en lambeau mais dans un secteur en forte revitalisation, si je l'ai au prix que je veux je vais laisser aller l'immeuble en ruine 4-5 ans, loué ça pour de l'entreposage de moto/auto pour couvrir les taxes, tout crisser à terre et faire un quadriplex avec ensuite. En bas de 8% de rendement je passe mon tour, bref le prix sera déterminent et je veux pas dépasser 60$ du pieds carré pour l'achat si je veux 8% de rendement. Si c'est plus que ça je passe mon tour et j'aurai un autre deal qui me passera dans la face un jour.
 
Par expérience, achète de quoi le plus proche possible d'où tu restes parce que des problèmes de poignées de porte brisées, évier qui coule, toilette qui déborde, moisissures, etc etc etc etc ça coute chère quand faut tu fasses 2 heures de routes juste pour aller voir le problème et PEUT-ÊTRE le régler par toi-même à la première visite. C'est pas long que tu passes une demi journée sur une affaire de 15 minutes à 25$ et parfois il va quand même falloir que t'appelles un plombier ou un électricien, ce qui s'ajoute à ton temps, ton gaz, TON MENTAL.

Maintenant, si tu reste à MTL, t'es un peu fourré parce que c'est la pire place pour acheter. En région c'est encore bon mais plus tu te rapproche des grands centres ça deviens complètement mongol et t'a besoin d'être réveillé et connaitre les bonne personnes pour avoir accès aux bonnes "passes".
 
Juslav said:
Par expérience, achète de quoi le plus proche possible d'où tu restes parce que des problèmes de poignées de porte brisées, évier qui coule, toilette qui déborde, moisissures, etc etc etc etc ça coute chère quand faut tu fasses 2 heures de routes juste pour aller voir le problème et PEUT-ÊTRE le régler par toi-même à la première visite. C'est pas long que tu passes une demi journée sur une affaire de 15 minutes à 25$ et parfois il va quand même falloir que t'appelles un plombier ou un électricien, ce qui s'ajoute à ton temps, ton gaz, TON MENTAL.

Maintenant, si tu reste à MTL, t'es un peu fourré parce que c'est la pire place pour acheter. En région c'est encore bon mais plus tu te rapproche des grands centres ça deviens complètement mongol et t'a besoin d'être réveillé et connaitre les bonne personnes pour avoir accès aux bonnes "passes".
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tellement vrai. Tout ce qu'on voit c'est des chiffres, des rendements mais il y a tellement de facteurs qualitatifs. Tu l'as dit le mental, le TEMPS, ça peut même jouer sur l'harmonie d'un couple. Il y a du financier, du légal et de l'opérationnel, c'est rare que quelqu'un soit fort en chiffre, fort en lettre et fort manuellement!! Même si tu as les 3 qualités, ensuite tu dois quand même avoir le TEMPS. Pour cette raison qu'une solution de compromis c'est peut-être de détenir passivement des REIT dans son REER.

J'ai des REIT depuis 10 ans et j'ai fait du rendement, chaque mois j'encaisse 5 à 8% de dividende. J'ai pas mis une criss d'heures à gérer des immeubles, indirectement j'ai des immeubles résidentiels partout au Canada et j'en ai dans le résidentiel, industriel et commercial. Dure à battre comme diversification! En plus cest libre d'impôts (dans mes Reer).
 
lion1 said:
tellement vrai. Tout ce qu'on voit c'est des chiffres, des rendements mais il y a tellement de facteurs qualitatifs. Tu l'as dit le mental, le TEMPS, ça peut même jouer sur l'harmonie d'un couple. Il y a du financier, du légal et de l'opérationnel, c'est rare que quelqu'un soit fort en chiffre, fort en lettre et fort manuellement!! Même si tu as les 3 qualités, ensuite tu dois quand même avoir le TEMPS. Pour cette raison qu'une solution de compromis c'est peut-être de détenir passivement des REIT dans son REER.

J'ai des REIT depuis 10 ans et j'ai fait du rendement, chaque mois j'encaisse 5 à 8% de dividende. J'ai pas mis une criss d'heures à gérer des immeubles, indirectement j'ai des immeubles résidentiels partout au Canada et j'en ai dans le résidentiel, industriel et commercial. Dure à battre comme diversification! En plus cest libre d'impôts (dans mes Reer).
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J'ai justement 30% de REIT dans mes CELI. Ça donne une certaine stabilité quand la bourse se met à jouer aux montagnes russes.
 
Ton premier immeuble...

Je contacterais une firme de gestion d'immeuble en qui tu as confiance. Ils pourraient te mettre en contact avec des investisseurs long terme. Tu divises ton risque avec les autres investisseurs et souvent, tu sais déjà si c'est rentable ou non depuis belle lurette. Ils peuvent diluer leur ratio d'endettement et s'en servir pour en acheter un autre donc tout le monde trouverait leur compte.

Perso, c'est ce que je ferais...

J'ai travaillé en gestion immobilière est les actionnaires mettaient les pieds dans le bureau 1 fois par mois pour voir les chiffres, et encore. J'imagine que aujourd’hui avec la technologie c'est toute à distance.
 
Spaceman Spiff said:
J'ai justement 30% de REIT dans mes CELI. Ça donne une certaine stabilité quand la bourse se met à jouer aux montagnes russes.
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Nomme moi ton/tes REIT qui sont magiquement retourné a la valeur janvier 2020 ?


parce que quand je regarde mes :

ZRE down de 30%
VRE down de 30%

celui qui est revenu le plus proche est NVU mais encore la , down de 5%


une chance que c'est dans mes REER
 
Je suis assez d’accord, les REIT ne mettent aucunement à l’abri d’une éventuelle baisse. Seule la diversification permet de s’en prémunir. Ce qu’il fallait faire, ces derniers mois, c’est d’investir dans les mines d’or.
 
Rejjy said:
Sauf que pour l'immeuble même si un locataire paie pas ou que t'as d'autre problemes ça reste que l'immeuble est toujours a toi et a une valeur de revente si tu est écoueré ....
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Tant que c’est financé par le prêt, ce n’est aucunement à toi mais à la banque...
 
laelle said:
Tant que c’est financé par le prêt, ce n’est aucunement à toi mais à la banque...
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Tu as une équité créer par le paiement de loyer des locataires, ca va maintenant?

C’est d’ailleur une variable que les gens négligent de prendre en considération

Je préfère avoir un multiplex qui coute de ma poche 10000$/année mais creer une équité de 50k$/année qu’un plex qui me donne 10000$/année en positif avec 20000$ d’equité

C’est un exemple bien évidemment mais ca resume bien
 
L’équité se crée par le remboursement du prêt hypothécaire, donc au début de ton achat, elle est quasi inexistante.

Dans tous les cas, l’immobilier n’étant pas liquide, si tu es pris par des difficultés et que tu as des difficultés pour payer l’hypothèque, c’est bien la banque qui sera propriétaire de ton bien en cas de non paiement.

Et sinon, mon avis sur le sujet, c’est que ce n’est pas rentable d’investir dans l’immobilier. Bien souvent, on voit du 5 % brut de rapport entre le prix d’achat et les loyers. Tant qu’il y aura des pigeons pour acheter ces “affaires” à ce prix...
 
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