Comment se ruiner avec un Plex

chris35

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Marie vend sa maison pour acheter un quadruplex sur le plateau.

Elle paie 1 000 050$ pour un Quadruplex. Elle va habiter le 5 1/2 et les trois 3 1/5 se louent 470$, 480$ & 515$ par mois. Très inférieur au prix du marché. Déjà en partant: ouch! Surtout que Marie travaille dans le développement humanitaire et semble vouloir respecter toutes les règles de la Régie du logement.

Mais il y a pire... l'immeuble date de 1907...et n'a jamais été rénové! Re-ouch!

Marie, qui n'a sans doute pas fait d'inspection, découvre peu à peu l'état de son immeuble:

« C’est pire que ce que je pensais, confie-t-elle lors d’un entretien en vidéoconférence. Je dois refaire l’électricité, les fils datent d’une centaine d’années et c’est dangereux. Je dois refaire la plomberie, les tuyaux d’évacuation, et il y a de la moisissure dans les murs. »

Coûts des travaux seulement pour le 5 1/2 au rez-de-chaussée : 200 000 $.

Je suis parfois stupéfait par la stupidité humaine...

https://www.lapresse.ca/affaires/ec...ier/petits-proprietaires-grosses-depenses.php
 
Ca coute cher être propriétaire, ca serait le fun que les locataires vivent l’envers de la médaille de temps en temps.
 
Elle va avoir une bonne excuse pour mettre tout le monde dehors. Rénover. Et charger la totale aux nouveaux locataires par la suite.
 
1 million pour le plex de 1907 jamais rénové?

Personne dans son entourage a allumé avant? LA femme travaille à l'étranger et n'a aucune notion de ce qu'est un bon investissement immobilier on dirait bien.

$500 par mois pour un logement pas rénové depuis 100 ans, c'est pas mal dans les prix du marché selon moi.

Pis l'autre de longueuil...
Bien que les logements de ce secteur prisé se louent 1200 $ par mois, elle préfère avoir un bon locataire et lui louer le 5 1/2 à 785 $.

Non, t'as pas un bon locataire, t'as un BS qui veut pas payer cher de loyer, avec tous les troubles que ça donne.
 
Nous autres avec le temps on c'est dompté avec les loyers pas cher. Quand t'es nouveau proprio tu veux être le robin des bois des proprios, tu penses que les locataires sont en majorité de bons payeurs et font attention à tes logements. FAUX.

Maintenant ont loue le plus chère possible et on a une liste exaustive d'exclusion. Malgré tout ça, y'a encore des problèmes mais juste moins. Un moment donné tu te tannes. Le monde on pas de respect et font pas attention. Des dégâts d'eau et des incendies parce que le monde font pas atention j'en ai encore trop, les assurances et les primes augmentent, quelqu'un doit payer.

Tout coûte cher, les locataires voient pas combien ça coute entretenir un édifice à logement, ils regardent juste leur chèque passer à la fin du mois et ce disent "criss qui font de l'argent ces crosseurs là."


Avant même de faire une cenne de profit tu doit payer
-L'hypothèque
-Le déneigement
-Les assurances
-Le gazon + traitement
-Les taxes municipales
-Les réparation nécessitant des spécialistes (électricien,plombier etc..)
-Les sinistres (eau,feu,vandalisme,etc )
-Les franchises d'assurance pour les sinistres de plus en plus élevées pour les sinistres que tu peux pas régler et payer de ta poche (5'000$-10'000$ +++)
-Temps personnel pour aller réparer des poignées de portes, toilettes, hottes de poêle, fixtures, prises, armoires, gypse etc +matériaux
-Rénovation/nettoyage des loyers mal entretenus par les derniers locataires, incluant les mois qu'il sera pas loué.
-Gestion des plaintes entre locataires
-Etc, etc, etc...

Ce qui veux dire qu'a la fin de l'année, être déficitaire c'est vraiment pas rare si tu sais pas gérer et régler la majorité des problèmes toi-même. Aussi des fois ça prend juste un seul trou de cul dans un immeuble pour faire tout déraper.

Mais tout ça, les locataires s'en rendent pas compte et préfèrent sortir dans les rues pour nous dire de louer moins cher parce que c'est pas correct ce qu'on fait.

Au prix que les immeubles ce vendent présentement, j'espère qu'ils s'attendent pas à des baisse de prix des loyers, ça va être tout a fait le contraire! Le monde achètent des immeuble à des prix de fou qui sont loin d'être rentable, ils sont majoritairement déficitaire au premier jour de possession. Bonne chance les locataires dans vos demandes!
 
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Nous autres avec le temps on c'est dompté avec les loyers pas cher. Quand t'es nouveau proprio tu veux être le robin des bois des proprios, tu penses que les locataires sont en majorité de bons payeurs et font attention à tes logements. FAUX.

Maintenant ont loue le plus chère possible et on a une liste exaustive d'exclusion. Malgré tout ça, y'a encore des problèmes mais juste moins. Un moment donné tu te tannes. Le monde on pas de respect et font pas attention. Des dégâts d'eau et des incendies parce que le monde font pas atention j'en ai encore trop, les assurances et les primes augmentent, quelqu'un doit payer.

Tout coûte cher, les locataires voient pas combien ça coute entretenir un édifice à logement, ils regardent juste leur chèque passer à la fin du mois et ce disent "criss qui font de l'argent ces crosseurs là."


Avant même de faire une cenne de profit tu doit payer
-L'hypothèque
-Le déneigement
-Les assurances
-Le gazon + traitement
-Les taxes municipales
-Les réparation nécessitant des spécialistes (électricien,plombier etc..)
-Les sinistres (eau,feu,vandalisme,etc )
-Les franchises d'assurance pour les sinistres de plus en plus élevées pour les sinistres que tu peux pas régler et payer de ta poche (5'000$-10'000$ +++)
-Temps personnel pour aller réparer des poignées de portes, toilettes, hottes de poêle, fixtures, prises, armoires, gypse etc +matériaux
-Rénovation/nettoyage des loyers mal entretenus par les derniers locataires, incluant les mois qu'il sera pas loué.
-Gestion des plaintes entre locataires
-Etc, etc, etc...

Ce qui veux dire qu'a la fin de l'année, être déficitaire c'est vraiment pas rare si tu sais pas gérer et régler la majorité des problèmes toi-même. Aussi des fois ça prend juste un seul trou de cul dans un immeuble pour faire tout déraper.

Mais tout ça, les locataires s'en rendent pas compte et préfèrent sortir dans les rues pour nous dire de louer moins cher parce que c'est pas correct ce qu'on fait.

Au prix que les immeubles ce vendent présentement, j'espère qu'ils s'attendent pas à des baisse de prix des loyers, ça va être tout a fait le contraire! Le monde achètent des immeuble à des prix de fou qui sont loin d'être rentable, ils sont majoritairement déficitaire au premier jour de possession. Bonne chance les locataires dans vos demandes!

Wow bien dit!

Moi je suis d'avis que sa devrait être comme pour l'impôt... Si ta toute péter ton loyer comme un cave, tu va devoir rembourser la totalité des réparations et si tu veut pas ben on te saisie sur ta paye direct!!

Je pense que le monde réfléchirais a 2x avant de toute casser!

Les logements sont élever oui mais je comprend votre réalité aussi!!
 
Wow bien dit!

Moi je suis d'avis que sa devrait être comme pour l'impôt... Si ta toute péter ton loyer comme un cave, tu va devoir rembourser la totalité des réparations et si tu veut pas ben on te saisie sur ta paye direct!!

Je pense que le monde réfléchirais a 2x avant de toute casser!

Les logements sont élever oui mais je comprend votre réalité aussi!!

Une partie de la solution qui serait trop simple et "tellement pas gentille et injuste envers les pauvre locataires", serait de pouvoir obliger les locataires à donner un montant en garantie lorsqu'ils louent un logement. Ce montant est remboursable lorsqu'ils quittent le logement comme par exemple 500$. C'est loin d'être assez mais ça serait un début (1 mois de loyer serait encore mieux). Donc, si je doit réparer des murs, des armoires, planchers, peu importe, tu perds ton 500$ automatique, À MA DISCRÉTION (factures à l'appuie), pas de négociation ou de poursuite à la régie du logement. Y'en a un pourcentage qui réfléchieraient un peu plus avant de mettre des ancrages à bateau dans les murs pour tenir leurs câdres ou avant de laisser un évier couler dans la vanité pendant des mois avant de nous appeler.

Aussi, un registre des locataires trotte-culs qui savent pas vivre, et qui serait accessible à tous, serait aussi un minimum.

En conclusion, pour ceux qui peuvent plus se payer un loyer à Montréal, bin savez vous quoi ? C'est pas un droit de rester à Montréal, t'as le droit de sacrer ton camp si t'es pas content, les proprios sont pas obligés de baisser la valeur de leurs propriété juste pour vous faire plaisir. L'offre et la demande c'est la base en économie et bien souvent, les immeubles sont des fonds de pensions pour plusieurs, et non un cadeau de la vie qui s'ajoute à plein d'autres revenus. C'est un investissement à long terme, alors no way que je vais refuser les augmentations de valeurs juste pour faire plaisir à certains.
 
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Ca coute cher être propriétaire, ca serait le fun que les locataires vivent l’envers de la médaille de temps en temps.

La bonne femme s'est fourré elle même, une business c'est pas une charité et si le business case est pas bon vient pas pleurer quand tu fais faillite en disant que tu pouvais pas augmenter les loyers, que la batisse était trop cher et que tu n'as plus de marge de manœuvre.

Si les ratios sont pas bons et que tu veux absolument l'acheter deal with it, les règlements entourant les augmentations de loyers vont pas changer par magie une fois que ça sera le temps des rénos.
 
Pour cracher 1m$ sur un plex pas rentable qui a besoin de reno, en etant veuve et en devant s’occuper de sa fille handicapée (meme si elle travaille a l’étranger), avoir engager un architecte (on s’entend qu’elle va pas juste changer des fils dans les murs).... je suis zero inquiet plur cette dame qui selon mon flair doit avoir les poches bien profonde
 
Wow bien dit!

Moi je suis d'avis que sa devrait être comme pour l'impôt... Si ta toute péter ton loyer comme un cave, tu va devoir rembourser la totalité des réparations et si tu veut pas ben on te saisie sur ta paye direct!!

Je pense que le monde réfléchirais a 2x avant de toute casser!

Les logements sont élever oui mais je comprend votre réalité aussi!!
C'est possible de faire exécuter un jugement en saisissant une partie de la paye du débiteur...

https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/decision/execution-d-une-decision
 
C'est possible de faire exécuter un jugement en saisissant une partie de la paye du débiteur...

La difficulté, c'est d'avoir un jugement. Si c'était si simple que ça, les propriétaires s'en serviraient plus souvent contre les mauvais payeurs et les saccageurs.
 
Une partie de la solution qui serait trop simple et "tellement pas gentille et injuste envers les pauvre locataires", serait de pouvoir obliger les locataires à donner un montant en garantie lorsqu'ils louent un logement. Ce montant est remboursable lorsqu'ils quittent le logement comme par exemple 500$. C'est loin d'être assez mais ça serait un début (1 mois de loyer serait encore mieux). Donc, si je doit réparer des murs, des armoires, planchers, peu importe, tu perds ton 500$ automatique, À MA DISCRÉTION (factures à l'appuie), pas de négociation ou de poursuite à la régie du logement. Y'en a un pourcentage qui réfléchieraient un peu plus avant de mettre des ancrages à bateau dans les murs pour tenir leurs câdres ou avant de laisser un évier couler dans la vanité pendant des mois avant de nous appeler.

Aussi, un registre des locataires trotte-culs qui savent pas vivre, et qui serait accessible à tous, serait aussi un minimum.

En conclusion, pour ceux qui peuvent plus se payer un loyer à Montréal, bin savez vous quoi ? C'est pas un droit de rester à Montréal, t'as le droit de sacrer ton camp si t'es pas content, les proprios sont pas obligés de baisser la valeur de leurs propriété juste pour vous faire plaisir. L'offre et la demande c'est la base en économie et bien souvent, les immeubles sont des fonds de pensions pour plusieurs, et non un cadeau de la vie qui s'ajoute à plein d'autres revenus. C'est un investissement à long terme, alors no way que je vais refuser les augmentations de valeurs juste pour faire plaisir à certains.
Je pense que s'en viens le dépôt de garantie ou même que c'est déjà possible.

Je lisais dans l'édition du mois passé du magasine corpiq qu'ils ont gagné un jugement sur le dépôt de garantie dernièrement et qu'en respectant certaines conditions, on peut avoir un dépôt de garantie.

En bref, tu dois offrir des options au locataires, mais juste à t'assurer que dans les options le dépôt de garantie est le plus intéressant.

C'est pas exactement comme tu dis (un peu plus restreint), mais c'est déjà ça!

https://www.corpiq.com/fr/nouvelles/1692-questions-reponses-sur-le-depot-de-garantie.html
 
Ça va dans les deux sens, un propriétaire en tort qui a du cash peut utiliser le système à son avantage.

Si un locataire part sans payer plusieurs mois de loyer et cause des milliers de dollars en dommages et l'appartement, est-ce qu'il peut être poursuivi au civil ou aux petites créances ou bien ça doit absolument passer devant la Régie du Logement?
 
Si un locataire part sans payer plusieurs mois de loyer et cause des milliers de dollars en dommages et l'appartement, est-ce qu'il peut être poursuivi au civil ou aux petites créances ou bien ça doit absolument passer devant la Régie du Logement?

Ça doit absolument être devant le Tribunal administratif du logement.
 
Once the TAL rules in your favor you can do the needful to freeze the tenant's accounts to get your money back. It only depends on how far you want to go.
 
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