Vendre ou garder condo locatif

4wd_turbo

4wd_turbo

Well-known member
J'ai un condo 4 1/2 que je loue depuis 3 ans aux mêmes locataires, aucun problème de ce coté. J'ai habité dedans pendant 5 ans avant ca.
Je me questionne si je devrais profiter de la hausse de la valeur et vendre (et maxed out mon CELI + la balance en REER) ou si je devrais le garder. J'ai de la misère à voir ce qui est plus avantageux à court/moyen/long terme.
Le montant que je charge par mois couvre toutes les dépenses (hypotheque, interets, frais de condo, maintenance, etc.) mais bien sur, presque tout ce qui va pour payer le capital m'est imposé...
 
Ça va dépendre d'où est situé le condo. S'il est dans un endroit très en demande il va continuer à prendre de la valeur. Si tu habites dans une maison qui t'appartient tu vas être imposé à 50% sur le gain de capital en vendant le condo.
 
Spaceman Spiff said:
Ça va dépendre d'où est situé le condo. S'il est dans un endroit très en demande il va continuer à prendre de la valeur. Si tu habites dans une maison qui t'appartient tu vas être imposé à 50% sur le gain de capital en vendant le condo.
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Oui je sais pour l'imposition au moment de la vente.
Il est à St-Basile-le-Grand le condo.
 
Spaceman Spiff said:
Ça va dépendre d'où est situé le condo. S'il est dans un endroit très en demande il va continuer à prendre de la valeur. Si tu habites dans une maison qui t'appartient tu vas être imposé à 50% sur le gain de capital en vendant le condo.
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Tu es pas imposé à 50% sur le gain en capital...Tu es imposé à ton taux respectif (selon ta braquette de salaire) SUR 50% du gain en capital...

Donc si tu fais 50k$ de gain, tu vas payer de l’impôt à XX% sur 25k$...

Doit faire 4 threads que cette remarque sort et je m’inclus lol
 
Refinance au max pour libérer la liquidité et garde le. C'est le meilleur des deux mondes, tu vas avoir de l'argent pour d'autre investissements et tu vas continuer à profiter de cet investissement là.

En prime tu payera pas d'impôts sur gain en capital
 
C’est quoi les implications de taxes quand tu refinances pour réinvestir dans une nouvelle propriété? Tu réduis ton cost base de la propriété initiale (ie, plus de gains en capital plus tard dans le temps)?

Lion1 connaît sûrement la réponse.

Mon instinct me dit que fiscalement parlant, t’es mieux d’utiliser ta marge de crédit d’hypothèque de ta maison principale pour investir. Intérêt déductible et tu réduis pas ton cost base sur tes investissements.
 
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*VR6* said:
Tu es pas imposé à 50% sur le gain en capital...Tu es imposé à ton taux respectif (selon ta braquette de salaire) SUR 50% du gain en capital...

Donc si tu fais 50k$ de gain, tu vas payer de l’impôt à XX% sur 25k$...

Doit faire 4 threads que cette remarque sort et je m’inclus lol
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Oui c'est le petit mot que les gens bug quand il explique ça.

à et sur

Petite différance qui fait une grosse différance :)
 
Comme tu as habité le condo, le gain en capital sera au prorata des années où tu l'as habité.

Donc, plus tu attends, plus tu payes d'impôt.
 
Dibbs said:
C’est quoi les implications de taxes quand tu refinances pour réinvestir dans une nouvelle propriété? Tu réduis ton cost base de la propriété initiale (ie, plus de gains en capital plus tard dans le temps)?

Lion1 connaît sûrement la réponse.

Mon instinct me dit que fiscalement parlant, t’es mieux d’utiliser ta marge de crédit d’hypothèque de ta maison principale pour investir. Intérêt déductible et tu réduis pas ton cost base sur tes investissements.
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Ça change rien, tu paye de l'impôt sur le remboursement en capital à chaque année et tu vas payer de l'impôt sur le gain en capital à la vente par rapport au prix d'achat initial et prix de vente, peu importe le montant de l'hypothèque.

Après, si à la vente tu as plus d'impôts à payer que le montant qui te reste dans tes poches après avoir remboursé ton hypothèque c'est ton problème.
 
Pas mal d'insight intéressant, il va falloir que je relise ca un autre moment donné car j'ai pas tout compris :D

L'option du refinancement semble intéressant car j'ai justement des gros travaux de rénovations de ma maison qu'on veut faire prochainement...
 
Rob_SeR said:
Ça change rien, tu paye de l'impôt sur le remboursement en capital à chaque année et tu vas payer de l'impôt sur le gain en capital à la vente par rapport au prix d'achat initial et prix de vente, peu importe le montant de l'hypothèque.

Après, si à la vente tu as plus d'impôts à payer que le montant qui te reste dans tes poches après avoir remboursé ton hypothèque c'est ton problème.
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Oui ça change qqch.

Tu paies un actif $500,000, tu paies ton hypothèque pour repayer le prêt. Ton cost basis est $500,000. Tu refinances pour libérer du cash, ton cost base va baisser de ce montant (tu sors du cash de l’actif). Ton gain en capital est calculé sur la différence entre ton prix de vente et ton cost base. Plus grande est la différence plus tu paies.

Si tu fais l’opération avec une marge de crédit hypothèque sur ta résidence principale, tu te fous du cost basis parce que t’es exempt de gains en capital sur résidence principale.

A valider avec qqn de plus connaissant que moi…
 
Dibbs said:
Oui ça change qqch.

Tu paies un actif $500,000, tu paies ton hypothèque pour repayer le prêt. Ton cost basis est $500,000. Tu refinances pour libérer du cash, ton cost base va baisser de ce montant (tu sors du cash de l’actif). Ton gain en capital est calculé sur la différence entre ton prix de vente et ton cost base. Plus grande est la différence plus tu paies.

Si tu fais l’opération avec une marge de crédit hypothèque sur ta résidence principale, tu te fous du cost basis parce que t’es exempt de gains en capital sur résidence principale.

A valider avec qqn de plus connaissant que moi…
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Je comprends rien de ce que tu racontes.

Quand tu vends un immeuble locatif, c'est ton prix de vente - coût d'achat qui détermine ton gain en capital, peu importe combien de fois ça a été financé ou si ça a pas été financé. Là ya des règles supplémentaires si tu as été occupant toi même, mais on garde ça simple.

Comme je disais quand tu refinance, c'est de récupérer de la liquidité sur laquelle tu as déjà payé de l'impôt (revenus locatifs - dépenses) ou que tu vas payer de l'impôt dans le futur (gain en capital)
 
Exact ... ton cost basis sera pas influencé par ta méthode de financement ... Que tu le paye cash ou que tu prennes une hypothèque refinancé 3 fois, ton gain en capital est censé être le même.
 
Dibbs said:
Bon bin alors j’ai tort
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Cost basis = Valeur original d'un asset / prix d'achat, ca ferait aucun sens si le fait de refinancer un actif baissait la valeur originale de l'actif...

Ca voudrait dire que s'il me reste 10k$ à payer sur un immeuble de 500k$, et que je refinance à 80% de l'équité disponible (490k$ d'équité disponible metton que la valeur marchande n'a pas changé) , je sors 392k$ de mon actif donc mon cost basis deviendrait magiquement 108k$? Donc si je revends 500k$ (pas une cenne de plus que le prix acheté) le gain en capital serait de 392k$ (prix de vente 500k$ - "cost basis" 108k$) :laugh:
 
Dibbs said:
Oui puisque tu as déjà sorti 392 «*tax free*»
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En quoi j'ai sorti 392k$ tax free?

#1 J'ai pas 392k$ comme par magie dans mon compte chèque, j'ai ré-emprunté 392k$ à la banque à X% d'intérêts pendant X ans c'est même pas mon argent

#2 Si c'est ma résidence principale j'ai payé le 490k$ d'hypothèque/équité avec mon argent net déjà imposé

#3 Si c'est un immeuble secondaire que je loue j'ai payé le 490k$ d'hypothèque/équité avec mes revenus de location sur lesquels je me suis fait imposé

Je vois pas trop le tax free la dedans :dunno:

Si tu oublie le refinancement et que tu rentre dans une banque demain matin faire un emprunt de 392k$, est-ce que le gouvernement va considérer que tu viens de faire un gain de capital de 392k$ tax free?!?!!
 
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4wd_turbo said:
Pas mal d'insight intéressant, il va falloir que je relise ca un autre moment donné car j'ai pas tout compris :D

L'option du refinancement semble intéressant car j'ai justement des gros travaux de rénovations de ma maison qu'on veut faire prochainement...
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Dans ce cas la garde le condo et met tes factures de réno sur le revenue du condo

Tes renos vont devenir déductible...
 
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