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Discussion: Buying a negative cashflow property but...

  1. #41
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    Tu devrais devenir formateur en investissement immobilier. Zéro down, 200$ par sucker qui s'inscrit. Tu remplis le palais des congrès, ciao bye.
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    ....please race on the highway !


  2. #42
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    Citation Envoyé par SRT-What? Voir le message
    Tu devrais devenir formateur en investissement immobilier. Zéro down, 200$ par sucker qui s'inscrit. Tu remplis le palais des congrès, ciao bye.
    Too late y'a déjà des dizaines de charlatans sur Mordus d'Immobilier sur FB

    Je me suis désabonné c'était juste des formateurs louches

  3. #43
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    Je viens justement de signer un duplex que je prévois habiter 3-4 ans, transformer en triplex et ensuite m'en servir comme levier financier pour mettre l'argent sur une future maison. Va falloir que je me mette à jour sur toutes les façons d'optimiser mon argent!
    The BLACK Alliance

  4. #44
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    Tu devrais devenir formateur en investissement immobilier. Zéro down, 200$ par sucker qui s'inscrit. Tu remplis le palais des congrès, ciao bye.
    Lol

  5. #45
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    Citation Envoyé par Lowexr Voir le message
    Dans l'exemple que tu donne tu oublie la capitalisation. Ensuite tu oublie l'augmentation des loyers annuel et aussi ta capitalisation augmente annee apres annee. Mais ca reste un estie de mauvais deal.

    On prend ton exemple differement: tu achete un duplex 150k en avis de 60 jours. Tu met 30k dedans. Tu met tes 2 locataires a 15k par an. Tu refait evaluer, boom 300k. La banque de finance a 240k tu ramasse presque tout ton cash 1 ans plus tard. Apres ton duplex va etre cash flow neutre mais va capitaliser 3500$ a l'annee 1, 3800$ a l'annee 2 4000$ a l'annee 2..... Mais tu a ton cash alors tu fait la meme passe. Apres 2 ans tu ramasse encore ton cash mais la tu a 2 duplex qui capitalisent 7k a l'annee 1, 7600 a l'annee 2 etc.

    Jte donne un autre exemple. Un gars achete une residence personne agee de 20 chambres proche d'un cegep. Paye ca 120k, la banque avance 50k pis lui 70k(aux yeux de la banque ca vauy rien) le gars vire ca en maison de chambre etudiant, boom 80k de revenu annuel. Aux yeux de la banque ca vaut maintenant 400k. Et elle le refinance a 75%, il ramasse 300k.

    Le refinancement sert a grossir sont parc. A moment donne tu est rendu a 200k de capitalisation annuel genre 10 ans plus tard et 8 plex plus tard(sans parler de cash flow)

    Tu refinance 50k de ton premier plex, et ensuite tu a 2 plex a refinancer, ensuite 3, ensuite 4, etc..
    20 chambres à 120k? T'as oublié un zéro, ou bien c'est dans un village de 20 habitants et tu dois installer pour 120k de sprinklers.
    Eat, Sleep, Civic

  6. #46
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    Citation Envoyé par Lowexr Voir le message
    Dans l'exemple que tu donne tu oublie la capitalisation. Ensuite tu oublie l'augmentation des loyers annuel et aussi ta capitalisation augmente annee apres annee. Mais ca reste un estie de mauvais deal.

    On prend ton exemple differement: tu achete un duplex 150k en avis de 60 jours. Tu met 30k dedans. Tu met tes 2 locataires a 15k par an. Tu refait evaluer, boom 300k. La banque de finance a 240k tu ramasse presque tout ton cash 1 ans plus tard. Apres ton duplex va etre cash flow neutre mais va capitaliser 3500$ a l'annee 1, 3800$ a l'annee 2 4000$ a l'annee 2..... Mais tu a ton cash alors tu fait la meme passe. Apres 2 ans tu ramasse encore ton cash mais la tu a 2 duplex qui capitalisent 7k a l'annee 1, 7600 a l'annee 2 etc.

    Jte donne un autre exemple. Un gars achete une residence personne agee de 20 chambres proche d'un cegep. Paye ca 120k, la banque avance 50k pis lui 70k(aux yeux de la banque ca vauy rien) le gars vire ca en maison de chambre etudiant, boom 80k de revenu annuel. Aux yeux de la banque ca vaut maintenant 400k. Et elle le refinance a 75%, il ramasse 300k.

    Le refinancement sert a grossir sont parc. A moment donne tu est rendu a 200k de capitalisation annuel genre 10 ans plus tard et 8 plex plus tard(sans parler de cash flow)

    Tu refinance 50k de ton premier plex, et ensuite tu a 2 plex a refinancer, ensuite 3, ensuite 4, etc..
    Oui un mauvais deal a 300k , imagine maintenant que les maisons bachelor dans le coin de Mirabel sont 380-400k avec des revenus annuels de 23k et plus tu te rapproche de Mtl , plus c'est cher

    Je sais pas ou tu peux trouver un Duplex a 150k , peut-être en Mauricie ou en Beauce , tu refais évaluer a 300k après tes travaux , la banque te remonte ton hypothèque a 240k



    240k d'hypothèque
    13.6k de paiement d'hypothèque annuel
    15k de revenus de baux
    5k de taxe municipale/scolaire sur une évaluation de 300k de duplex
    1k d'assurance
    7k d'intéret par an
    2k de revenu ajouté sur ton revenu brut



    ça te coûte 5.4k la première année que tu re-financé ( 13.6k de paiement d'hypothèque annuel , 5k de taxe scolaire/municipale, 1k d'assurance , 800$ d'impôt - 15k de revenus de baux )

    Tu pars de 150k , investi 30k en réno, refait évaluer a 300k (ce que je doute dans un shit hole) la banque remonte a 240k d'hypothèque , ( oui tu récupères ton 30k de réno + tu a maintenant 60k pour investir ailleurs )

  7. #47
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    Citation Envoyé par Broody Voir le message
    20 chambres à 120k? T'as oublié un zéro, ou bien c'est dans un village de 20 habitants et tu dois installer pour 120k de sprinklers.
    Les résidences pour personnes agés ont envahie le marché dans les dernieres années a cause des nouvelles normes suite a l'ile Verte....

    Résistence au feu, sortie de secours, sprinkler, etc.

    En changeant de vocation, exemple des logements tu évites plusieurs de ses nouvelles normes.

    C'était des achats qu'aucune banque ne voulait s'embarquer meme avec un gun sur la tempe donc ceux qui avait de l'investissement privé ou du cash avait acces a des criss de deal.
    La plus grande gloire n'est pas de ne jamais tomber, mais de se relever à chaque chute

  8. #48
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    Citation Envoyé par -Mike- Voir le message
    Les résidences pour personnes agés ont envahie le marché dans les dernieres années a cause des nouvelles normes suite a l'ile Verte....

    Résistence au feu, sortie de secours, sprinkler, etc.

    En changeant de vocation, exemple des logements tu évites plusieurs de ses nouvelles normes.

    C'était des achats qu'aucune banque ne voulait s'embarquer meme avec un gun sur la tempe donc ceux qui avait de l'investissement privé ou du cash avait acces a des criss de deal.
    Possible, mais j'imagine que c'est de la gestion quand même et que ça doit pas être si simple que ça de mettre tous les vieux dehors.
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  9. #49
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  10. #50
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    Citation Envoyé par AsunaMAXXX Voir le message
    Oui un mauvais deal a 300k , imagine maintenant que les maisons bachelor dans le coin de Mirabel sont 380-400k avec des revenus annuels de 23k et plus tu te rapproche de Mtl , plus c'est cher

    Je sais pas ou tu peux trouver un Duplex a 150k , peut-être en Mauricie ou en Beauce , tu refais évaluer a 300k après tes travaux , la banque te remonte ton hypothèque a 240k



    240k d'hypothèque
    13.6k de paiement d'hypothèque annuel
    15k de revenus de baux
    5k de taxe municipale/scolaire sur une évaluation de 300k de duplex
    1k d'assurance
    7k d'intéret par an
    2k de revenu ajouté sur ton revenu brut



    ça te coûte 5.4k la première année que tu re-financé ( 13.6k de paiement d'hypothèque annuel , 5k de taxe scolaire/municipale, 1k d'assurance , 800$ d'impôt - 15k de revenus de baux )

    Tu pars de 150k , investi 30k en réno, refait évaluer a 300k (ce que je doute dans un shit hole) la banque remonte a 240k d'hypothèque , ( oui tu récupères ton 30k de réno + tu a maintenant 60k pour investir ailleurs )
    Il a pas juste 60k$ pour investir ailleurs il a 300k$ qui se fait capitaliser tout seul, c’est un peu ce que j’essaie de dire depuis trois pages mais tout le monde semble juste regarder le petit 300$ par mois de revenu sinon c’est de la marde lol.

    Le principe c’est qu’à long terme tu te retrouve avec un parc qui a été entièrement capitalisé par tout le monde sauf toi, le cashflow c’est juste un bonus tant qu’â moi tant mieux s’il est bon mais c’est pas la seule affaire à regarder...
    Citation Envoyé par VwAlex Voir le message
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  11. #51
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    Citation Envoyé par Broody Voir le message
    Possible, mais j'imagine que c'est de la gestion quand même et que ça doit pas être si simple que ça de mettre tous les vieux dehors.
    Quand c'est a vendre y'a plus un vieux dedans, l'eau commence a couler par une corniche et l'électricité est a veille d'etre couper... Il est donc minuit moins une pour le propriétaire qui en a plein son casque et veut passer a autre chose...


    C'est sur que tu décolle pas ton parc immobillier avec un projet de meme... Ca prend des connaissances, des contacts, un entrepreneur de confiance qui va te remettre ca droit sans flafla
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  12. #52
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    Citation Envoyé par *VR6* Voir le message
    Il a pas juste 60k$ pour investir ailleurs il a 300k$ qui se fait capitaliser tout seul, c’est un peu ce que j’essaie de dire depuis trois pages mais tout le monde semble juste regarder le petit 300$ par mois de revenu sinon c’est de la marde lol. Le principe c’est qu’à long terme tu te retrouve avec un parc qui a été entièrement capitalisé par tout le monde sauf toi, le cashflow c’est juste un bonus tant qu’â moi tant mieux s’il est bon mais c’est pas la seule affaire à regarder...
    So that is basically the reasoning as well. Do I still pay out of my pocket a bit but say if I keep it, most of it would've been paid by tenants (plus appreciation which is a bonus) or do I do a 'technical analysis' count my pennies and make sure I'm not paying out of my pocket in the beginning..
    I cannot commit and say I want to sell in 5 year or I want to keep it till it's paid off or maybe sell somewhere down the road.. It all depends on the market, maybe my own life situation etc.
    I hate montreal roads!
    -----------

  13. #53
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    Citation Envoyé par Lowexr Voir le message
    Dans l'exemple que tu donne tu oublie la capitalisation. Ensuite tu oublie l'augmentation des loyers annuel et aussi ta capitalisation augmente annee apres annee. Mais ca reste un estie de mauvais deal.

    On prend ton exemple differement: tu achete un duplex 150k en avis de 60 jours. Tu met 30k dedans. Tu met tes 2 locataires a 15k par an. Tu refait evaluer, boom 300k. La banque de finance a 240ktu ramasse presque tout ton cash 1 ans plus tard . Apres ton duplex va etre cash flow neutre mais va capitaliser 3500$ a l'annee 1, 3800$ a l'annee 2 4000$ a l'annee 2..... Mais tu a ton cash alors tu fait la meme passe. Apres 2 ans tu ramasse encore ton cash mais la tu a 2 duplex qui capitalisent 7k a l'annee 1, 7600 a l'annee 2 etc.

    Jte donne un autre exemple. Un gars achete une residence personne agee de 20 chambres proche d'un cegep. Paye ca 120k, la banque avance 50k pis lui 70k(aux yeux de la banque ca vauy rien) le gars vire ca en maison de chambre etudiant, boom 80k de revenu annuel. Aux yeux de la banque ca vaut maintenant 400k. Et elle le refinance a 75%, il ramasse 300k.

    Le refinancement sert a grossir sont parc. A moment donne tu est rendu a 200k de capitalisation annuel genre 10 ans plus tard et 8 plex plus tard(sans parler de cash flow)

    Tu refinance 50k de ton premier plex, et ensuite tu a 2 plex a refinancer, ensuite 3, ensuite 4, etc..
    c'est où la passe où le crédit de la banque ça devient TON cash ?? et le scénario quand un locataire paie pas et défait sont appart et mange 2-3 ans de capitalisation ? les coût d'une batisse veillisante ? les coût de déneigement, etc ?
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  14. #54
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    Citation Envoyé par *VR6* Voir le message
    Il a pas juste 60k$ pour investir ailleurs il a 300k$ qui se fait capitaliser tout seul, c’est un peu ce que j’essaie de dire depuis trois pages mais tout le monde semble juste regarder le petit 300$ par mois de revenu sinon c’est de la marde lol.

    Le principe c’est qu’à long terme tu te retrouve avec un parc qui a été entièrement capitalisé par tout le monde sauf toi, le cashflow c’est juste un bonus tant qu’â moi tant mieux s’il est bon mais c’est pas la seule affaire à regarder...
    Oui toute se paye tout seul SI tu piges dans le 60k du refinancement , la première année il faut que tu sortes 5.4k de ta poche , espérer ne pas avoir de problème avec un locataire qui ne paye pas

    Oui dans '' 25 ans '' tu risques d'avoir possiblement une bâtisse clair , sauf que la majorité des gens qui re-finance leur propriété pour aller acheter d'autre propriété , passe leur temps a re-financer , donc la bâtisse ne sera jamais clair

    Exactement comme tu dis , y'a pas juste le petit 300$ par mois de revenu a regarder , mais combien que la bâtisse te coûte annuellement , en impôt que lui aussi tu dois sortir de ta poche

  15. #55
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    Citation Envoyé par AsunaMAXXX Voir le message
    Oui toute se paye tout seul SI tu piges dans le 60k du refinancement , la première année il faut que tu sortes 5.4k de ta poche , espérer ne pas avoir de problème avec un locataire qui ne paye pas

    Oui dans '' 25 ans '' tu risques d'avoir possiblement une bâtisse clair , sauf que la majorité des gens qui re-finance leur propriété pour aller acheter d'autre propriété , passe leur temps a re-financer , donc la bâtisse ne sera jamais clair

    Exactement comme tu dis , y'a pas juste le petit 300$ par mois de revenu a regarder , mais combien que la bâtisse te coûte annuellement , en impôt que lui aussi tu dois sortir de ta poche
    Il n'y a pas de magie lol tu dois sortir de l'argent de tes poches quelque part, ton 60 000$ tu peux le prendre et le placer dans un portefeuille à la place et espérer faire du 9% composé sur 25 ans, ou tu peux prendre le 60 000$ et t'en servir pour les dépenses de ton immeuble, les gars qui payent pas, etc. Dans les deux cas investir veut dire sortir de l'argent de tes poches, mais dans les deux cas tu es sensé t'en tirer avec une récompense plus grande que ton investissement...
    Citation Envoyé par VwAlex Voir le message
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  16. #56
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    Citation Envoyé par *VR6* Voir le message
    Il n'y a pas de magie lol tu dois sortir de l'argent de tes poches quelque part, ton 60 000$ tu peux le prendre et le placer dans un portefeuille à la place et espérer faire du 9% composé sur 25 ans, ou tu peux prendre le 60 000$ et t'en servir pour les dépenses de ton immeuble, les gars qui payent pas, etc. Dans les deux cas investir veut dire sortir de l'argent de tes poches, mais dans les deux cas tu es sensé t'en tirer avec une récompense plus grande que ton investissement...
    I know..

    Mais Lowexr lui il '' rinse & repeat '' dans son exemple plus haut

  17. #57
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    Citation Envoyé par AsunaMAXXX Voir le message
    I know..

    Mais Lowexr lui il '' rinse & repeat '' dans son exemple plus haut
    Bha oui j'imagine que le montant que tu libère (60k$ dans ton exemple) tu l'utilise pas au complet pour un immeuble, c'Est un coussin en quelque sorte...

    Tu l'utilise toujours comme levier pour le prochain immeuble mais si tu as 3 immeubles c'est les 3 immeubles qui pigent dans le 60k$ pour les dépenses etc

    Plus le parc augmente j'imagine qu'un moment donné faut tu injecte un peu d'argent ce serait juste normal imo
    Citation Envoyé par VwAlex Voir le message
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  18. #58
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    Citation Envoyé par kornholio Voir le message
    c'est où la passe où le crédit de la banque ça devient TON cash ?? et le scénario quand un locataire paie pas et défait sont appart et mange 2-3 ans de capitalisation ? les coût d'une batisse veillisante ? les coût de déneigement, etc ?
    Tu est Toujours proprietaire a 75-80% tu aime mieux etre proprio de 3 immeubles a 80% d'hypotheque en 3 ans que de 50% en 10 ans, ta valeur nette est plus eleve a court terme et considerablement plus eleve a long terme.

    Tu peut etre en croissance(achat) pendant 10 ans pis apres tu paye tes hypotheque pendant les 15 autres

  19. #59
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    Citation Envoyé par AsunaMAXXX Voir le message
    Oui toute se paye tout seul SI tu piges dans le 60k du refinancement , la première année il faut que tu sortes 5.4k de ta poche , espérer ne pas avoir de problème avec un locataire qui ne paye pas

    Oui dans '' 25 ans '' tu risques d'avoir possiblement une bâtisse clair , sauf que la majorité des gens qui re-finance leur propriété pour aller acheter d'autre propriété , passe leur temps a re-financer , donc la bâtisse ne sera jamais clair

    Exactement comme tu dis , y'a pas juste le petit 300$ par mois de revenu a regarder , mais combien que la bâtisse te coûte annuellement , en impôt que lui aussi tu dois sortir de ta poche
    Quand tu genere 60k, tu te sacre ben de d'en prendre 10k pendant 5 ans le temps d'arriver cash flow neutre, tu est toujours bien 50k over sur ta valeur nette.

    Mais la realite est un peu differente de la sur-analyse de certain, generalement cest plus easy going. Cest difficile a dire pour moi vu que jai ete en croissance rapide et jai toujours des immeubles en cash flow neutre.

    Y a une chose que je doit dire, c'est beaucoup plus stressant d'avoir 1 ou 2 portes. Quand tu a un mauvais payeur ou un mauvais locataire ca gosse dans ton portefeuille et dans ta tete. Autre chose quand tu a 1 seul batiment locatif souvent les gens veulent economiser sur les depenses et mettent bcoup de temps personnel dessus. Quand tu en a 5-6 tu sous traite plus. Tu genere 30k en capitalisation pis tu a 1k, 2k, 5k en factures de reparation annuellement et quand tu a des mauvais payeur ca te fait juste rire de voir comment les monde cest des astie de tout croche. Tu te dit que tu est quand meme gagnant vu que tu a 10 autres qui ont backer les bougons.

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    Citation Envoyé par lowexr Voir le message
    quand tu genere 60k, tu te sacre ben de d'en prendre 10k pendant 5 ans le temps d'arriver cash flow neutre, tu est toujours bien 50k over sur ta valeur nette.

    Mais la realite est un peu differente de la sur-analyse de certain, generalement cest plus easy going. Cest difficile a dire pour moi vu que jai ete en croissance rapide et jai toujours des immeubles en cash flow neutre.

    Y a une chose que je doit dire, c'est beaucoup plus stressant d'avoir 1 ou 2 portes. Quand tu a un mauvais payeur ou un mauvais locataire ca gosse dans ton portefeuille et dans ta tete. Autre chose quand tu a 1 seul batiment locatif souvent les gens veulent economiser sur les depenses et mettent bcoup de temps personnel dessus. Quand tu en a 5-6 tu sous traite plus. Tu genere 30k en capitalisation pis tu a 1k, 2k, 5k en factures de reparation annuellement et quand tu a des mauvais payeur ca te fait juste rire de voir comment les monde cest des astie de tout croche. Tu te dit que tu est quand meme gagnant vu que tu a 10 autres qui ont backer les bougons.
    amen!!!!!
    La plus grande gloire n'est pas de ne jamais tomber, mais de se relever à chaque chute

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