Mortgage Rates

Larkee said:
Je vais prendre des chiffres conservateurs. Si les marches rapportent 6% et que ton hypotheque te coute 11%, payer son hypotheque fait du sens. Si les marches rapportent 6% et que ton hypotheque te coute 2%, t’es mieux d’investir ton argent. Que ton hypotheque soit payee ou pas, ta maison va prendre de la valeur.

De plus au Canada, la fiscalite permet de deduire a l’impot les interets sur un pret dans le but d’investissement. Tes interets d’hypotheque de sont pas deductibles d’impot. Si tu emprunte sur l’equite de ta maison pour investir, tu peux deduire ces interets sur tes impots. Ca s’appelle la manoeuvre Smith. Ca te permet de t’enrichir avec ta maison et de t’enrichir encore plus en investissent l’equite de cette derniere. Double dipping. Et la banque sera heureuse de te proposer des fonds pour placer cet argent.
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As I said the avg person will never do this, they will go 20% and call it a day . You need a proper tax accountant to set up that scheme. I couldn't even be bothered unless I was sitting on millions

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Gregster said:
As I said the avg person will never do this, they will go 20% and call it a day . You need a proper tax accountant to set up that scheme. I couldn't even be bothered unless I was sitting on millions

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I know, most people use their home equity like an ATM. Pay off cc debt, buy cars they can’t afford, depreciating assets. Rinse and repeat every 5 years.
 
Larkee said:
I know, most people use their home equity like an ATM. Pay off cc debt, buy cars they can’t afford, depreciating assets. Rinse and repeat every 5 years.
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Yep. Correct. The CC debt is the most common. Cars/ Toys is the other( you see it here on MR)

Investment planning takes research and time. The bank will give you cash but it's up to you to make it work. While I dabble in the markets on the side anything long term I have an asset management firm handle it. Just keeps things in order

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JuTheGreat said:
Oui?

Explique moi pourquoi je metterais 20% de cashdown si je peux avoir du 1.39 fixe 5 ans.
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le 20% cashdown c'est un pré-requis pour un immeuble 100% locatif

bien sur tu peux magouiller , comme l'ancien proprio d'un immeuble que j'ai acheté , un gars de la construction qui se pensait vraiment bigshot a planté une femme comme prête nom dans le logement du haut , elle etait 50/50 sur l'acte notarié avec lui , donc il pouvait mettre 5% de cashdown

ça pas été long que ça la situation a viré au vinaigre , elle collectait le loyer du bas en cash y'avait pas asser de cash dans le compte pour payer l'hypothèque , quand y'a décidé de tirer la plug et mettre à vendre , y'a fallu qu'il donne un cash à la femme prête nom pour qu'elle aille signer au notaire

ça lui a coûté la peau du cul , vendu la maison 6k + cher que le prix qu'il avait payé 3 ans plus tôt, moins 11K$ pour son courtier , le notaire, la taxe de bienvenue, les 3 ans de gain revenu sur son rapport d'impot , le 1k en cash à la prête nom et le mauvais score de crédit du au nombreux manquement de paiement d'hypothèque
 
RaptorJesus said:
locatif je suis d'accord avec toi

mais contre si c'est ta propre maison familiale.
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Bah ce n'est pas une question d'être pour ou contre, c'est une question de chiffre lol. Juthegreat a bien résumé avec les deux scénarios, j'ai quand même confirmer avec 2-3 personnes qui connaissent ca mieux que moi et dans tout les cas, c'étais un no brainer d'y aller avec le 5%.
 
Last edited:
The rate for an insured mortgage is so much lower because the financial institution essentially has the liability off their books, you default, they don't really lose anything...

If you go and put up 20% (and don't need to pay insurance) your mortgage will stay on their books in terms of risk because the bank didn't offset the risk with CHMC or other insurer, therefore, they charge you a higher rate than had you came in and plopped down 5%... it's so very perverse
 
JuTheGreat said:
Condo à 212 500$


5% avec schl taux à 1,39% 5 ans fixe
Je place la différence avec le 20% (31 875$) au jour zéro à 8%

vs

20% pas de schl taux à 1,89% 5 ans fixe
Je place le 1411$ que je dépense de moins par année sur l'hypothèque, toujours à 8%


Après 5 ans je revend au même prix que j'ai acheté. Si je compte le cashflow, l'équité et la valeur de mes placements: Je suis environ 32 000$ plus riche avec le scénario du 5%, même si je paye de la schl.


Le 20% c'est bon quand les taux sont très haut ou quand tu penses revendre à court terme.
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et ta pénalité de 8 075$ elle est ou ?

parce que ton hypothèque avec le 5% cashdown et pénalité tu tombes a 209 950 a 1.39% , sur 5 ans c'est 13k d'intérêt avec des paiements de 829$/mois


et l'hypothèque avec le 20% de cashdown tu as une hypothèque de 170k a 1.89% sur 5 ans c'est 14k d'intérêt avec des paiements de 710$/mois


la différence de ton cashdown , 31 875 tu le place a 8%/an sur 5 ans , donne 15k de gain , mettons que tu l'as dans un celi pour pas te faire imposé , donc 15k de gain

tu peux aussi prendre la différence de paiement de 120$/mois et la placé a 8%/an sur 5 ans , donne 8900$ ( intérêt de 1600$ )


15k - 8.9k = en théorie tu fais 6.1k de + avec le scénario 5%+ pénalité schl financé

je calcul peut-être mal aussi
 
Dans les 2 cas tu as un capital de départ de 42 500$.

5%

Mise de fonds: (10 625)
Hypothèque: (828,47)*60 = (49 708,20)
Équité: Il reste 173 606,04 à payer après 5 ans. Tu revends au même prix. Donc 212 500 - 173 606,04 = 38 893,96
Placement: Tu as 31 875 dans tes poches en partant. Après 5 ans à 8% tu as 31 875*1,08[SUP]5[/SUP] = 46 834,83

-10 625 - 49 708,20 + 38 893,96 + 46 834,83 = 25 395,59$



20%

Mise de fonds: (42 500)
Hypothèque: (710,88)*60 = (42 652,80)
Équité: Il reste 142 138,39 à payer après 5 ans. Tu revends au même prix. Donc 212 500 - 142 138,39 = 70 361,61
Placement: T'as pas une criss de cent à placer au début car tu as toute mis ton 42 500 dans la mise de fond. Mais tu sauves 117,59$ par mois sur l'hypothèque que tu vas placer à 8%.
PV:0 PMT:117,59 FV:? Annual rate%:8 P:60 Compounding: Monthly
FV = 8 640,14

-42 500 - 42 652,80 + 70 361,61 + 8640,14 = -6151,05



Si t'as mis 5% t'as 25 395,59 dans les poches après 5 ans
Si t'as mis 20% t'es dans le trou de 6151,05 après 5 ans

Il y a donc une différence de 31 546,64$ entre les 2 scénario en faveur de celui avec 5% de mise de fonds.
 
JuTheGreat said:
Dans les 2 cas tu as un capital de départ de 42 500$.

5%

Mise de fonds: (10 625)
Hypothèque: (828,47)*60 = (49 708,20)
Équité: Il reste 173 606,04 à payer après 5 ans. Tu revends au même prix. Donc 212 500 - 173 606,04 = 38 893,96
Placement: Tu as 31 875 dans tes poches en partant. Après 5 ans à 8% tu as 31 875*1,08[SUP]5[/SUP] = 46 834,83

-10 625 - 49 708,20 + 38 893,96 + 46 834,83 = 25 395,59$



20%

Mise de fonds: (42 500)
Hypothèque: (710,88)*60 = (42 652,80)
Équité: Il reste 142 138,39 à payer après 5 ans. Tu revends au même prix. Donc 212 500 - 142 138,39 = 70 361,61
Placement: T'as pas une criss de cent à placer au début car tu as toute mis ton 42 500 dans la mise de fond. Mais tu sauves 117,59$ par mois sur l'hypothèque que tu vas placer à 8%.
PV:0 PMT:117,59 FV:? Annual rate%:8 P:60 Compounding: Monthly
FV = 8 640,14

-42 500 - 42 652,80 + 70 361,61 + 8640,14 = -6151,05



Si t'as mis 5% t'as 25 395,59 dans les poches après 5 ans
Si t'as mis 20% t'es dans le trou de 6151,05 après 5 ans

Il y a donc une différence de 31 546,64$ entre les 2 scénario en faveur de celui avec 5% de mise de fonds.
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d'apres moi y'a une petite erreur dans ton calcul.
 
je comprend mieux avec ton explication


maintenant où que je signe pour avoir du 8%/an/5 ans avec capital garanti ? yolo je refait toute financer
 
le calcul est juste pas bon... les chiffres sont pas bons.

les mathematiques c'est important les enfants
 
SebGHST said:
20% crew et vous allez pas m'aimer mais en plus je full le remboursement annuel permit.

Mais je fais ça seulement sur ma residence personnelle. En locatif tu veux du cashflow, tu prend toujours 5% pis tu laisses les paysans payer l'hypo.

Quand même comique le 8%/annuel. Je sais pas ou vous trouvez sa 8%/annuel garanti pendant 25 ans. À moins de trader votre capital et de savoir ce que vous faites, je vois pas qui pourrait vous garantir ça...
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wo wo wo


attend minute , vla quelques années quand tu as acheté ta maison personnelle , tu trouvais ça drôle/riait des gens qui payaient leur hypothèque plus vite , à cause des faibles taux d'hypothèque tu disais que t'étais plus profitable en trading gain


et maintenant tu fais volte face avec '' 20% crew, paye plus vite mon hypothèque ''
 
JuTheGreat said:
Dans les 2 cas tu as un capital de départ de 42 500$.

5%

Mise de fonds: (10 625)
Hypothèque: (828,47)*60 = (49 708,20)
Équité: Il reste 173 606,04 à payer après 5 ans. Tu revends au même prix. Donc 212 500 - 173 606,04 = 38 893,96
Placement: Tu as 31 875 dans tes poches en partant. Après 5 ans à 8% tu as 31 875*1,08[SUP]5[/SUP] = 46 834,83

-10 625 - 49 708,20 + 38 893,96 + 46 834,83 = 25 395,59$



20%

Mise de fonds: (42 500)
Hypothèque: (710,88)*60 = (42 652,80)
Équité: Il reste 142 138,39 à payer après 5 ans. Tu revends au même prix. Donc 212 500 - 142 138,39 = 70 361,61
Placement: T'as pas une criss de cent à placer au début car tu as toute mis ton 42 500 dans la mise de fond. Mais tu sauves 117,59$ par mois sur l'hypothèque que tu vas placer à 8%.
PV:0 PMT:117,59 FV:? Annual rate%:8 P:60 Compounding: Monthly
FV = 8 640,14

-42 500 - 42 652,80 + 70 361,61 + 8640,14 = -6151,05



Si t'as mis 5% t'as 25 395,59 dans les poches après 5 ans
Si t'as mis 20% t'es dans le trou de 6151,05 après 5 ans

Il y a donc une différence de 31 546,64$ entre les 2 scénario en faveur de celui avec 5% de mise de fonds.
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À la fin de tes cinq ans, tu dois seulement compter la valeur de tes actifs actuels, et non l'argent tu as dépensé en cours de route.

5%
38 893,96 + 46 834,83 = 85 728,79$

20%
70 361,61 + 8640,14 = 79 001,75$
 
Pour l’histoire du 5% ou 20% faut pas oublier que beaucoup de gens n’auraient pas les moyens de payer les mensualités sur leur maison s’ils mettaient pas minimum 20%.

Des cabanes à 800k$ c’est pas juste des couples qui font 300k$ familiale, c’est souvent des gens qui en sont à leur 6e maison et qui ont ramassé 500k$ de capital à force de flipper. Ces gens là vont juste flipper le capital sur la nouvelle hypotheque parce qu’ils ne pourraient pas payer les mensualités d’une hypotheque de 800k$ même s’ils le voulaient.

Moi j’ai mis + que 20% simplement pour avoir un paiement avec lequel j’étais en masse à l’aise si je tombais en intermandat quelques semaines.
 
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